本文来自方正证券研究所于2024年10月07日发布的报告《招商蛇口(001979)：行稳致远，逐梦前行》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
刘张驰（联系人）
核心观点
招商血脉、蛇口基因，城市园区运营服务商。公司实际控制人为招商局集团，发展历程历经起步诞生、聚焦地产、全国布局、综合发展等阶段，目前销售规模已稳定在行业前五。业务布局方面，公司致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，培育第二成长曲线。
开发业务：规模维持行业前五，土储结构持续优化。开发业务作为公司的主营业务，销售规模已稳居行业前五，24年上半年在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。土储方面，公司坚持在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展，截至24年6月底，公司一二线城市全口径土储建面占比达81%，与强心30城占比接近（82%）。
资产运营：双百战略，REITs打通全链条。公司资产运营业务主要分为集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店等业态，2020年末提出“双百计划”，至2025年实现至少100个集中商业和核心写字楼、持有物业营收达到100亿元。近年来，公司资管业务营收与盈利稳定提升，2024上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。同时，确立公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，迄今已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建。
财务分析：营收维持稳定，利润率有望回升，负债结构维持稳健。公司营收方面维持相对稳定，且待结转资源充沛，截至2024H1公司合同负债与预收账款合计1801亿元，能够覆盖2023年营收（1750亿元）1.03倍，合理的业绩蓄水池水位保障了公司未来的营收规模；利润率方面，高地价项目陆续于近年结转，公司盈利能力持续承压，但2021年开始，公司投资拿地持续聚焦核心城市，土储结构持续优化，伴随近期获取的高质量项目的逐渐结转，后续公司盈利能力有望逐渐恢复。
盈利预测与估值。公司背靠招商局集团，开发业务规模维持行业前五，土储结构持续优化，负债结构维持稳健。同时公司致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商，坚定推行资产运营业务双百战略。我们预计公司2024-2026年收入分别为1813.0、1921.0、2109.6亿元，归母净利分别为58.8、61.7、72.3亿元。对应PE分别为18.9x、18.0x、15.3x，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。
正文如下
以上为报告部分内容，完整报告请查看《招商蛇口(001979)：行稳致远，逐梦前行》。
方正地产与建筑团队
刘清海
方正证券研究所
地产与建筑首席分析师
刘清海：重庆大学工科学士、同济大学管理学硕士，7年房地产研究经验曾任职于长江证券、兴业研究及天风证券，2018年水晶球公募第四名，善于把握房地产周期拐点，秉承踏实勤奋、锐意进取的研究风格，坚持做基于扎实数据的基本面研究。
刘张驰：南洋理工大学应用经济学硕士，2年产业经验，曾任职于万科区域总部第一管理中心，深度覆盖房地产开发等领域。
