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旭辉TOP8征途中的“慢动作”
2019-08-17 10:37:26
王柔金|锋面News
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作为闽系房企阵营的代表,旭辉此时更希望摆脱这一群体的“激进”标签。

于2017年,旭辉正式提出“二五战略”,目标是5年时间,至2021年底实现销售超过3000亿元,达到百亿利润、千亿市值,进入房地产行业TOP8。

在近日的中报业绩会上,旭辉控股(00884.HK)表态,适度放缓买地节奏,减少新进入城市的数量,“耐心”布局商业以及旧改项目。面向未来楼市调控的长周期,旭辉或以“慢动作”冲刺目标。

85分考生

“我们不是天才,我们不够聪明,运气也不够好,考不了100分,怎么办?那我们每门都考85分,这样虽然单个数据不是第一梯队最前面的,但综合来看,排名还是会比较靠前的。”

在8月13日举行的业绩会上,总裁林峰这样阐释旭辉的经营理念。旭辉上半年交出的成绩单,确也称得上“每门都考85分”。

财报显示,2019年上半年,旭辉录得合同销售金额884.4亿元,同比增长33.9%,完成全年1900亿元销售目标的46.54%,在TOP30中增速排名第五,行业排名继续上升,居TOP14。

然而,由于合作比重较大,权益占比有限,旭辉的营收表现并不突出。上半年,旭辉录得已确认收入200.63亿元,同比增长8.9%,其中物业销售收入180.26亿元,同比增长3.6%。

销售结转缓慢,导致净利润增长幅度有限。上半年,旭辉净利润为44.13亿元,同比也仅有5.7%的增长。不过,从毛利率和净利率表现上看,旭辉依然可打85分。上半年,旭辉毛利率和净利率分别录得29.62%和22%,同比上升4.57个百分点和5.2个百分点,高于行业平均水平。

值得一提的是调控下房地产企业都格外重视的回款率。

上半年,旭辉录得超过95%的合同销售现金回款率,较2018年的88%再度上升7个百分点,在同行中表现突出。

旭辉CFO杨欣认为,旭辉主力布局的一二线城市上半年业绩增长亮眼,拥有的信贷资源丰富。旭辉内部启动激励与回款高度挂钩的管理策略,是促成高回款的主要动因。

花式降地价

旭辉的二股东为平安集团,金融公司讲求投资回报率,对于利润有着更高的要求。在楼市预期平稳的基调下,要想继续保持“85分“以上业绩,旭辉需要更多筹谋。

上半年,旭辉共购买34个新项目的权益,总规划建筑面积770万平方米,权益占比490万平方米,权益比重有所提升。合计购地价372.78亿元,权益地价266.47亿元,超过营收数据。

值得关注的是,旭辉上半年平均购地成本为每平方米4848元,较2017年的7661元/平米和2018年的7473元/平米大幅下降。

旭辉将地价的下降归功于多轮驱动投资策略的实施。上半年,旭辉拿地渠道多元化,不仅有公开市场拿地,还增加了合作并购、城市旧改以及商业勾地等形式,占比分别为61%、20%、17%和2%。

除了将土地储备下沉,覆盖更多三线或其他城市以外,一二级联动的旧改和商业综合体项目,正在成为旭辉降地价的利器。

锋面News了解到,上半年,旭辉的多个一二线联动项目陆续都进入了摘牌阶段。其中,太原项目总共有3400亩地,上半年摘牌约1000亩,货值344亿,另有2500亩左右在今年、明年陆续摘牌,地价仅为1900元/平米。

武汉曙光村项目上半年摘牌,总建面52万平方米,货值135亿,地价也为5000-6000元/平米。石家庄项目也在上半年摘牌,总建面45万平方米,货值约92亿,地价同样在5000-6000元/平米之间。而旭辉上半年在成都新都区获取的商业综合体项目,计容建面27万平方米,综合楼板价为2261元/平米。

同时,在旧改项目上,旭辉还加大了在粤港澳大湾区的布局步伐。目前,旭辉在广州、深圳、东莞都成立了旧改公司,并与花样年等深圳本地房企展开合作,获取它们已经拿下来的旧改项目。

利润焦虑

无论是加大旧改项目比重,还是布局商业地产,背后折射了旭辉对于未来的利润焦虑。

目前,旭辉完成全年1900亿目标的46.54%。旭辉方面表示,下半年可售货值为2300亿元,有信心超越2019年全年合同销售额目标。参照旭辉上半年34%销售增速,旭辉今年销售额或超2000亿。

截止7月31日,旭辉拥有总土储6300万平方米,总货值9800亿元。而只要增速维持在25%以上,旭辉于2021年达成销售规模3000亿将是大概率事件。

但在规模以外,如何保持财报“三好学生”的形象,是旭辉和很多同规模量级房企在调控周期里的核心命题。

旭辉在财报中指出,上半年利润率的提高,主要由于盈利更高的已交付楼盘、低融资成本等。但同时也强调,该利润率反映的是政府在实施房地产销售限价之前所签约合同销售的利润率。这意味着,在一二线核心城市普遍实施限价政策的情况下,未来旭辉能否继续保持较高利润率,面临挑战。

通过旧改和商业综合体项目的获取,无疑能够为旭辉利润率的保持增添筹码。此前,时代中国在业绩会上披露,其旧改项目毛利率高达84.9%。旭辉财报也显示,上半年因投资物业所确认的公平值收益达到6.3亿元,贡献了净利润的14%。

不过,旧改项目虽然利润率较高,也存在开发周期长、动迁不确定因素等问题。在这一轮周期的布局中,旭辉似乎做好了“耐心”的准备。

旭辉董事长林中透露,城市更新目前的平均周期是2.5年,旧改转化周期不同城市有长有短,短的话时间在一年左右,平均需要2.5年,而深圳、广州等地 5-7 年都是常态。

目前,旭辉的商业项目布局还处于规划阶段。林中表示,长期来看,旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举。今年年底或明年初,旭辉将发布商办新战略。公司商办业务的投入比重会控制在每年权益回款的10%以内,希望未来租金能占营业收入的30%,但这个过程会很长,估计会花10-20年时间。

无论是旧改还是商业,较长投资周期所带来的资金沉淀,都是对房企的考验。

在强扩张模式下,截止6月底,旭辉总债务达947.68亿元,较2018年底再度上升21.71%,资产负债率突破80%红线,达80.73%。

在TOP8以及3000亿规模等多重目标下,还要留存资金投入旧改和商业项目,保持财务数据的稳健,对于“二五战略”征程过半的旭辉,快发展与慢动作的平衡将是关键。

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