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易小迪高息融资背后:利润不足付息
2019-12-28 11:25:44
乐居财经
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以11亿总价收购温州三个项目剩余股权一个月后,阳光100再次传来消息。

12月27日,阳光100公告称,公司全资附属公司阳光壹佰集团、项目公司温州中信昊园投资有限公司于12月26日,与北京信托订立股权转让合同、投资协议、增资协议及项目公司管理协议一系列项目文件。

作为本次合作的一部分,阳光壹佰集团将项目公司90%的股权转让予北京信托,代价为7.9亿元。

而根据增资协议及投资协议,北京信托将成立信托并向合格投资者筹集资金20亿元,其中9000万元用于支付阳光壹佰集团第一期付款,剩余的募集资金将向项目公司投资。项目公司将使用投资款偿还其债务、支持温州中信昊园项目开发及北京信托书面同意的其他用途。

本次合作中,签约各方将合作开发温州中信昊园项目,北京信托将投资项目公司并享有作为项目公司股东相应的权利,而阳光壹佰集团仍将负责项目公司的管理及运营。

交易完成后,温州中信昊园仍为阳光100的子公司。

7.9亿的合作交易

值得一提的是,本次阳光100与北京信托合作的项目公司温州中信昊园投资有限公司,正是其11月完成收购的三个温州项目的其中之一。

据了解,11月22日阳光100公告披露了温州三个项目的收购情况。具体而言,该公司以11.06亿元的总价分别收购了温州中心项目、温州生态城项目(温州阳光100阿尔勒)及温州中信昊园项目,所涉剩余的49%、49%、51%股权。

收购前,温州中心由阳光壹佰集团和中行昊园持有51%、49%;温州生态城由阳光壹佰集团及重庆世和持有51%、49%;温州中信昊园由上海昊铭和阳光壹佰集团持有51%及49%股权。

阳光100在2015年入股上述三个项目,并凭此拿下了进入温州市场的入场券。

资料显示,温州中心项目总建筑规模48万平方米,温州生态城项目总建筑规模300万平方米。两项目的主力产品为喜马拉雅高端共用式服务式公寓及阿尔勒小镇。

而本次阳光100与北京信托合作的温州中信昊园,项目公司位于浙江温州鹿城区,主要业务为在浙江省温州市林里片区进行土地一级整治工作,土地一级整治涉及土地规模约400公顷,涵盖温州阿尔勒项目远期规划土地。

通过对上述三项目公司的收购,阳光100成功全资控股了项目涉及的共348万平方米规划建筑面积,以及400公顷一级开发土地。

阳光100彼时称,收购将有助于规范与控制“阳光100”品牌的使用,加强公司在相关项目上的主导权,推进项目更高效管理及后续开发。与此同时,这也有助于阳光100一二级联动,高质量完成对温州阿尔勒项目的远期规划。

只不过,独揽下如此大体量的开发项目,也对阳光100的资金提出了考验,引入合作方无疑是一个明智的选择。

在12月27日公告中,阳光100表示,向北京信托转让项目公司90%股权后,北京信托预计将向项目公司投入资金19.1亿元,投资款有助于项目公司加速进行土地一级整治专案,并为项目建设与快速开发提供所需资金。

除此以外,由于北京信托的部分投资资金用于偿还阳光壹佰集团向项目公司提供的股东贷款,这将有利于集团回笼资金、增加现金流,改善集团财务状况。

而仅就项目交易本身而言,阳光100还将预计将自项目文件项下的交易录得税前收益约3000万元。

公告披露,2019年6月30日,温州中信昊园的总资产及资产净值分别为约25.2亿元及约3981万元。此外,项目公司在2018年净利润录得亏损1524.5万元。

易小迪融资术

这笔交易里面,更值得玩味的是阳光100与北京信托此次的合作方式。

根据公告的协议条款,本次转让项目公司90%股权予北京信托所产生的7.9亿元价款,北京信托将分三期进行支付。其中,第一期付款9000万元,北京信托需在完成项目公司90%股权工商登记、成立信托及其他惯常的条件后完成支付。

第二期付款1亿元,北京信托应在取得项目公司股权投资所得满足约定机制计算的金额后支付,这里面的股权投资所得包括项目公司分配的利润、出售项目股权所得款项,以及项目公司权益的其他收益。

第三期付款6亿元,则在第二期付款条件达成的基础上,项目公司股权投资所得满足约定机制计算的金额支付,支付金额以股权投资所得超出约定机制计算的金额的数额为限且不超过6亿元。

阳光100认为,项目公司的主要业务为土地一级整治工作,其主要收益来源于与温州市鹿城区人民政府签订的该项目合作协议及一系列项目实施协议,而温州市鹿城区人民政府就土地整治工作向项目公司支付约定的投资回报,相关回报属于稳定有保障的收入来源。

因此,在未来两到三年内,北京信托可获得足够的股权投资所得金额使其满足支付阳光壹佰集团第二期付款及第三期付款的付款条件。

公告还表示,当信托未来退出项目公司并出售其持有的项目公司股权,阳光壹佰集团拥有优先选择权购买北京信托出售的项目公司任何或全部股权。

而作为主要负责项目公司日常运营及管理的股东,同时考虑到土地整治项目对温州阿尔勒项目品质与价值的影响,阳光壹佰集团将会积极考虑在北京信托退出对项目公司投资时向北京信托购买项目公司的股权。

也就是说,阳光100此次引入北京信托,仅为加快对项目的开发,而如果信托到期,阳光100有极大的可能回购北京信托所持有项目公司的股权。

事实上,公告也指出,即使本次交易完成后,由于阳光100仍为项目公司的管理及运营方,温州中信昊园仍为阳光100的子公司。

这无外乎易小迪一次巧妙的融资。

在经历今年上半年以来的股价问题、债务承压、转型困顿以及甩卖资产等负面消息后,阳光100此次的动作变得不难理解。相比于发债等融资方式,这样引入信托作为合作方无疑更有优势。而且信托到期后,公司享有优先购买权,项目到头来还是自己的,这样的做法一举两得。

另一方面,现在的房地产融资市场,“钱”并不便宜。以今年6月阳光100发行的一笔2021年到期的2亿美元优先票据为例,利率就高达11.5%,这比一般房企的融资利率要高出不少。更早前的1月份,阳光100获得的4亿元信用贷款,年利率也达到9%。

由于整体融资成本提升,今年上半年,阳光100的总融资成本也由2018年同期2.8亿元大幅上升21.8%至3.42亿元。2019年上半年,阳光100净利润3.3亿,利润不足以支付2019上半年的融资成本。环顾该公司债务,虽然上半年有所下降,但其净负债比率仍高达206.1%。而这,还是阳光100在上半年不断出售项目后的结果。

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据了解,今年上半年以来,阳光100就先后出售重庆、清远、东莞等项目,获得总项目成交款超过65亿元。该公司在半年报中称,相信随着资产出售款项的逐步回笼,公司财务结构可得到进一步优化。

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