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能“浮动”别“固定” 房贷降息空间打开
2019-12-28 12:36:00
梁中华宏观研究
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1、存量贷款定价转换方案如期出台。

央行今日发布了关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的相关方案。在该方案下,原参考基准贷款利率的定价方式可一次性转换为固定利率,或者在LPR基准上加点形成(加点可为负值)。

其中非商业性个人住房贷款的加点数值由借贷双方协商确定;而商业性个人住房贷款的加点数值,应等于原合同最近执行利率与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,即在转换时点保证支付的房贷利率不变。

2、利率市场化再进一步。

LPR改革最重要的意义在于,进一步推动我们的利率市场化进程,给予金融机构在利率定价中更大的自主权。之前LPR定价主要应用于新增贷款,而更大规模的存量贷款依然参照多年未动的基准贷款利率定价。三季度央行货币政策报告已经明确会尽快出台存量贷款定价转换的方案,此次方案落地意味着我国利率市场化改革更进一步。

3、能“浮动”,尽量别“固定”。

转换方案给出两种选择,一种是固定利率,即在未来几十年都保持当前利率水平支付利息,另一种是跟随LPR进行浮动调整。选择哪种方案,关键在于对于长期利率走势如何看。

我们认为低利率甚至零利率是长期趋势,若选择固定利率,未来恐将长期多付利息。选择跟随LPR动态调整的浮动利率,或是更好选择。

4、今年下调5年期LPR,并不是要放松或刺激地产。

我们一直在反复强调,此前央行多次下调5年期LPR,并不是大多数观点解读的是要刺激房地产,而是为存量房贷利率转换铺平道路。

我们此前测算过,超过70%的以LPR定价的房贷利率,都要高于以基准利率定价的房贷利率 ,只有下调LPR,才能保证与存量房贷利率平稳对接上。

此外,央行要求各地首套房贷利率不得低于LPR,此前为了保证利率不上行,部分地区有在LPR基础上减点放贷的情况。经过多次下调5年期LPR后,当前已经能够与更多存量房贷利率基本对接,短期内进一步下调5年期LPR的空间有限。

5、但明年房贷利率下调空间正在慢慢打开,降息周期延续。

往前看,我们仍旧认为中国的降息周期才刚刚开始,后续仍会频繁看到降息降准的操作。

随着存量房贷转换工作的陆续推进完成,我们认为明年5年期LPR进一步下调的空间也在慢慢的真正打开,以引导高估的房贷利率进一步下行。

而且从房地产市场来看,广义库存已经在逐渐回升,房价下跌城市增多,明年面临较大的均值回归压力,房地产各方面调控政策可以说几乎确定性的会转向放松。

6、放松对核心城市有用,其他城市仍要靠QE。

上一波我国房地产政策放松开始于2014年,货币政策也大水漫灌,但2015-2016年大城市房地产快速回暖,小城市依然很差,直到棚改货币化加码后才在2017-2018年起来。

这说明,核心城市有需求支撑,货币和政策放松对地产起作用;但小城市需求早已见顶,之所以地产又大涨一波,是来自拆迁创造出的需求,把房价提升起来,更多的人“追涨”进来买房。

所以我们认为明年地产政策会放松,货币也会放松,但对大城市地产有作用,对于小城市没太大帮助,要托底小城市还是需要等待变差后的新一轮棚改货币化,而这个恐怕要到后年。

风险提示:地产下行,融资太紧,美国回落。

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