财联社 > 深度 > 文章正文
重磅政策落地!13亿人97%城市受影响,地产股蠢蠢欲动,板块估值逼近历史底部
2019-12-29 09:19:50
谢碧媛 梁谦刚|证券时报
阅 2036488

近日,中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》(以下简称《意见》),并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

主要包括两点:

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这一政策的出台,无疑将极大推动中国的户籍制度改革。

首先受惠的,不再是超一线城市,而是为数众多的二三四线城市。这些城市受惠于该政策,将真正实现零门槛落户,不仅对于人才的引进、房价的提高,甚至城市竞争力的提升,都将发生巨大的推动作用。

当然,更长远来看,这也将成为中国户籍改革、城镇化改革进程中迈出的一大步。

政策一出,中国97%城市都将受影响

根据文件,城区常住人口300万以下的城市是受影响最大的,尤其是临近300万且经济实力相当的城市。其次,则是城区常住人口500万以下300万以上的城市。

证券时报·数据宝翻阅《2017年城市建设统计年鉴》(2018年尚未发布),经过梳理发现:

在662个城市中,排在第一梯队即城区人口超过1000万的共4个城市,为上海、北京、深圳、重庆;

第二梯队的门槛就大幅降低了,城区人口数量范围为500万~700万,也仅有5个城市,为天津、成都、广州、南京、武汉;

第三梯队为城区人口数量范围500万到300万,共10个城市,为西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春;

其余均为300万以下的城市,数量高达643个,占比高达97%。

也就是说,《意见》推出涉及的城市占到了全国城市的绝大部分,可见影响之深远。

2014年11月20日,国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》,新标准按城区常住人口数量将城市做了划分:

(1)超大城市:城区常住人口1000万以上;

(2)特大城市:城区常住人口500至1000万;

(3)大城市:城区常住人口100至500万,

其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市,100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。

按此标准结合各大城市GDP数据、当地最新二手房价数据,数据宝绘制了下表:

image

全面放宽落户城市均为省会,最低房价仅为1万元/㎡

针对城区人口位于500万以下300万以上的城市,虽然短期不会全面取消落户限制,但未来也将全面放宽落户条件。

西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春10个城市即在此列。

城区人口是城市化发展的核心,这10大城市如果以城区人口为衡量标准,2018年GDP高达8300万的西安,以城区人口493万人排在第一,同时2018年的GDP增速也高达8.2%。西安作为第九个国家中心城市,发展潜力不容小觑;

如果按2018年GDP作为经济衡量标准排列,最高的为杭州。作为中国第四强省浙江的省会,杭州近年来已经晋升为新一线城市,不管是城市竞争力还是宜居程度,都在省会城市中具有相当的竞争力,当然,房价也是首当其冲,以2.91万/㎡的二手房均价排在Ⅰ型大城市首位;

而房价最低的城市,是吉林省省会长春,二手房均价仅为1万元/㎡。

其他如沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、济南、青岛、大连、长春,无一例外均为各省的省会城市,积聚了各省最优质的购买力。随着落户的放开,这些城市均将吸引诸多外来人口流入。

取消落户门槛城市数量众多,全国50强城市就超12个

城区人口在300万以下,将取消落户限制,也就等于零门槛落户,只要想去该城市,就可以直接落户、定居。

数据宝针对600多个城市进行了再细分,城区人口在200万到300万的城市相对更具有代表性,这些城市城区人口有一定规模,经济上也有更多积淀,当然,受到户籍放开政策的影响也最大。

统计发现,城区人口在200万到300万的城市有59个,其中太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、南宁、福州、无锡、合肥、乌鲁木齐、东莞、贵阳为GDP全国50强城市之一,经济实力也最为强劲。

通过梳理中国房地产业协会公布的数据发现,这些城市里,不少城市房价相较其他一线城市仍有非常大的差距。

image

其中,无锡、长沙的GDP超过万亿。尤其是无锡,作为中国仅有的两个GDP破万亿的地级市,甚至超过苏州,经济实力自不必说;长沙作为湖南省会,也是湖南最具竞争力的城市,而二者的房价,仅为1万元/㎡左右。

南昌作为江西省省会,2018年GDP高达5274.67万元,增速高达8%,也是此次受该政策影响最大的城市之一。查阅中房协数据显示,南昌的二手房均价仅为1.26万元/㎡;

太原、苏州、石家庄、南宁、福州、合肥、乌鲁木齐、贵阳均为省会,城市的后发之力不容小觑。

超大城市也受联动,地产股飙涨

除了规定城区人口500万以下的城市外,《意见》对其他超大特大城市(除个别超大城市外)的落户政策也提出要求:

引导其在积分落户政策中,结合实际对农村贫困人口在本市落户给予帮扶,并区分不同类型城区制定差别化落户政策,探索推进郊区和新区取消落户限制。

也就是说,可以对郊区、新区进行新落户政策探索。超大城市人口众多,如果全面放开显然对城市规划存在压力,尤其是一千万以上的超大城市,但对郊区、新区进行试点却未尝不可。

由此可见,此次户籍改革是针对全国范围各大城市都有涉及的政策,影响的是全国13亿人口。

在重磅利好的刺激下,A股房地产板块出现异动。12月26日,房地产指数大涨2.32%,居行业板块涨幅第一位,沪指也由此再次突破3000点大关。当天地产股大面积飘红,万业企业、鲁商发展涨停,新正大、阳光城、世茂股份、金地集团、中南建设等大涨5%以上,行业龙头万科A上涨2.74%。

第二个交易日,地产板块走势出现分化,延续上涨的还有滨江集团、万通地产、鲁商发展、格力地产、金地集团、中南建设等。

对于此次城市落户政策的“大松绑”,机构又是如何看待?华创证券表示,中央重申放松城镇落户限制,提振一二线+强三四线住宅需求、利于2020年市场稳定。

天风证券则表示,此次全面放松主要是一二线城市的落户政策,随政策逐步落地,预计在明年一二线城市的购房需求复苏将会更加明显,或将挤占四五线城市交易量,目前调整近三年的一线城市住宅市场已经逐步恢复,二线城市将在人才放松等政策下持续受益,市场恢复将更加明显。

随着户籍政策的逐步落地,在一二线城市重点布局的龙头房企在未来几年内无疑将率先受益。数据宝统计显示,当前房地产行业上市公司A股市值合计2.25万亿元,主营为地产业务且A股市值在百亿元以上的公司有38家。

按注册地划分,这38家地产公司绝大部分位于一二线城市,地产行业三大千亿级龙头万科A、保利地产、招商蛇口注册地分别在深圳、广州、深圳。仅4家地产公司注册地在三线城市,分别是华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、苏宁环球,分别位于廊坊、廊坊、三明、吉林(市)。

需要指出的是,地产公司业务布局范围通常不局限于注册地,如地产龙头万科A,公司业务遍及全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。除深圳外,还布局了上海、杭州、苏州、无锡、常州等南方城市,也涉足了北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺等北方城市。

数据宝通过整理数据发现,这38家百亿级地产公司中,大部分公司主要布局在长三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群,且布局范围相对广泛。主要业务布局在单一区域的公司有城投控股、滨江集团、苏宁环球、格力地产、新湖中宝、海航基础、中天金融等。

以城投控股为例,其是一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司,实控人为上海国资委,上半年上海本地业务收入占比高达99.54%。地产公司具体布局范围见下表:

image

房地产板块估值处于历史底部区间

年末中央经济工作会议定调平稳,基本面销售、投资下行不失速。行业供给侧改革下,集中度持续提升,房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加剧分化。业内人士表示,龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率相对较高,在流动性宽松和“资产荒”的情况下,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。

从估值方面来看,当前房地产整体估值水平逼近历史底部区间。数据显示,房地产行业最新市盈率为9.68倍,而行业市盈率历史最低值为8.82倍。此外,房地产行业最新市净率为1.4倍,历史最低值为1.24倍,同样处于历史底部区间。

在上述百亿级地产公司中,24家公司最新滚动市盈率在个位数水平,包括泰禾集团、荣盛发展、首开股份、华侨城A、广宇发展等。市盈率最低的是泰禾集团,仅4.66倍。泰禾集团前三季度实现盈利21.21亿元,同比增长46.85%,公司最新股价处于五年来底部区间。

image

财联社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
分享到:
发布评论
全部评论 (1)
VIP推荐
内容加载中...