多元化融资下龙湖铸就资本护城河 2019年净负债率仅为51.0%
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2020-03-26 11:57 星期四

2020年3月24日,龙湖集团(00960.HK)发布2019年全年业绩报告,在房地产行业整体调控背景下,其各项业绩指标均取得稳健增长。

2019年龙湖实现地产开发合同销售2425.0亿元,同比增长20.9%;实现营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%;毛利为508亿元,同比增长28.5%;实现归属于股东的净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。

此外,在行业融资难的背景下,龙湖通过多渠道的低成本融资铸就了资本护城河。截至2019年底,龙湖集团综合借贷总额为1460.0亿元,集团平均融资成本仅4.54%,平均贷款年限为6.04年,融资成本仍然保持在较低水平。

更为重要的是,无论是境外美元票据,还是国内公司债券,龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录,即使在疫情影响下,低成本的融资依然能够助力龙湖稳健发展。

“我们去年下半年就在注重现金流,今年年初1月份就完成了全年的基本融资,在做压力测试时,我们预计即使疫情比较严重,仍然可以保证公司能够比较正常的活着。”龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上表示,“在今年的指标里,哪怕微弱的情况下,仍然要考虑有所增长,这就是强者的姿态。 ”

据龙湖管理层透露,2020年设定的销售目标是2600亿,依然保持增长态势。

2019年实现合同销售2425亿元 疫情影响整体可控

龙湖集团一向以快速稳健的发展而著称,2019年龙湖实现合约销售2425.0亿,同比增长20.9%,销售规模继续占据行业前十的位置。

从区域布局开看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全龙湖集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

在土地储备方面,2019年龙湖紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。年内新增90个项目,并首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11个城市。新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米,权益面积1273万平方米,平均权益收购成本每平方米6186元。

“龙湖拿地的前提是守住财务纪律,守住净负债率,不拿地王、不拿高价地。在收并购方面,龙湖则保持着25%-30%的比例。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示。

截至2019年底,龙湖集团土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米,业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市,约90%的货量集中在高能级城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

对于今年的拿地计划,邵明晓表示,“拿地是按照全年净负债率的控制来倒算,保持50%-60%的净负债率水平,今年的拿地金额应该会在去年的基础上稳中有增。”

据了解,2020年前两月,龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米,权益面积为178万平方米。

此外,年初突发的新冠疫情蔓延,开发商被要求暂停开放售楼处、工地暂时停工,对于房地产企业的经营产生较大影响。

“从1月下旬到现在,疫情对供货、复工、销售,都产生了一定影响,但是总体上处在可控的层面。整体供货95%以上是能够顺利供出来,上半年完成全年的销售目标的四成问题不大。总体来讲,今年我们还是按照既往的节奏,保持稳健、持续增长。”邵明晓说道。

年报显示,截至2019年底,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积1500万平方米,为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

野村报告显示,预期龙湖集团今年合约销售额可期,相信可达到管理层制定2020至2022年每股盈利的指标。

低成本融资打造资本护城河 净负债率保持行业低位

当防风险、去杠杆一再被强调,房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化。得益于多年自律与克制沉淀出资本端的护城河,龙湖集团得以从容的姿态应对,2019年在稳步扩张的同时,始终保持审慎的财务盘面。

截至2019年12月31日,龙湖在手现金609.5亿元,净负债率仅为51.0%,同比减少2个百分点,融资成本维持4.54%的低位,平均贷款年限6.04年,有足够抗风险能力支持未来业务增长。

从债务结构来看,龙湖集团亦表现优异。有息负债中,一年内到期债务为人民币139.3亿元,占总债务的比例仅为9.5%,现金短债比为4.38。而2019年龙湖集团实现经营性收入102.3亿,完全覆盖全部利息支出。

在融资方面,龙湖凭借出色的融资能力,把握行业调整期的战略主动。

2019年上半年,龙湖在境内成功发行22亿元公司债券,票面利率介乎3.99%至4.70%之间,期限介乎于五年至七年;7月,发行的境内公司债,票息低至3.9%;9月,发行8.5亿美元投资级优先票据,创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录。

2020年1月,龙湖发行了6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%,4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

“在去年九月份和今年一月份,我们把美元债的额度全部用完,而且基本是十年到十二年的长年期,成本是非常低的。在今年1月份,我们集中发力,基本上完成了全年的融资目标,应该说为应对危机做好了准备。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上说道。

对于下一步的融资计划,赵轶表示,龙湖会在国内申请一些公司债,现在正在过程当中。“我们国内开发债的额度是非常充裕的,另外按揭额度也在做一些应对,我们也与银行建立了总对总的关系,专项保龙湖和优质业主的按揭额度。”

得益于资本市场的优异表现,当期龙湖集团收获穆迪上调展望为正面,标普更上调评级至BBB,实力站稳投资级。目前,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此,龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

期内,龙湖集团还被纳入恒生中国企业指数成份股,传递出资本市场对龙湖集团在良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健业务发展方面的进一步认可。

华创证券研究报告显示,龙湖集团作为行业龙头,27载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象;我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行,同时商场、租赁住宅和物业的多元业务表现也值得期待。预计公司未来核心业绩增速将持续而稳定,重申“强推”评级。

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