新一轮楼市调控收紧:多地房价过热 城市间分化加剧
2020-07-30 09:56 星期四
新浪财经 徐苑蕾

下半年以来,杭州、宁波、深圳、南京、东莞多地楼市政策均陆续升级加码,围绕限购、限售、税收等方面收紧调控。

尤其是深圳“715新政”祭出堪称史上最严的“限购令”,并且重启“豪宅线”的房屋总价条件,以围堵住各种类型的炒房途径,压制房价“魔幻”的上涨行情。

调控升级后,效果立竿见影。再次以深圳为例,在“715新政”发布后的次周(7月20日-7月26日),深圳住房成交量应声大幅下滑。根据深圳住建局数据显示,当周新房与二手房成交量分别为747套和2010套,环比下降39%和35%。

在不少业内人士看来,本轮全国多个城市楼市调控升级的主要原因,在于市场的不均衡回暖,部分城市的热度过热。

根据易居研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》(以下简称“《报告》”)数据,2020年上半年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。

其中,今年上半年,全国至少有11个城市房价过热,包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛,此类城市上半年房价同比涨幅均超过20%。

“总体上房价略偏热”,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“虽然上半年疫情带来冲击,但房价本身没有绝对地下跌,涨幅依然位于两位数的水平,这和稳房价的基调显然是不吻合的”。

那么,在疫情一度影响房地产施工、销售等环节的情况下,上半年全国以及个别城市房价为何却依然走高?

对此,严跃进分析认为,一方面在于今年各地预售证发放明显降低要求,高端项目较多入市,客观上影响了成交结构;另一方面,今年各类高端需求积极释放,尤其是在理财收益较低、股票价格波动较大、通胀压力依然存在等情况下,居民家庭的资金配置更加偏好房地产,进而容易带动房价上涨;最后,银行信贷政策较为宽松,其也会带动房价的上涨,更关键的是,上半年不排除各地出现了违规信贷流入楼市。

值得注意的是,全国楼市从疫情停摆到恢复后加速运转,不同能级的各类城市之间分化明显加剧。部分一二线城市及强三线城市热度走高,比如上海、深圳高端盘火热,杭州、成都限价较严,但多个楼盘出现“万人摇”、“日光盘”的现象;另一方面,部分中西部二线城市及三四线城市,市场供大于求,存在以价换量,热度尚未完全复苏。

“分化的核心原因还是由城市供需的不同表现所引发的”,58安居客房产研究院院长张波指出,从一线城市来看,深圳的供需矛盾整体表现明显,也是拉动房价上涨的主因,而广州、上海则是部分区域和板块供不应求增加,导致区域性房价出现波动。

“因此,从近期的调控来看,控制需求的政策不断加码,也是从行政手段上对供需矛盾进行调节,加快部分城市和区域的土地供应量,加速不同城市购房人群的主力需求房源是缓解这一矛盾的长效手段”,张波称。

7月24日,国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定下基调。中央再次强调“房住不炒”的定位,坚持“因城施策”,稳地价、稳房价、稳预期,确保楼市平稳健康发展,

此次会议明确,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制,房价上涨过快成为当前出现的新情况和新问题,稳定房价的工作必须常抓不懈。

中原地产首席分析师张大伟此前接受新浪财经采访时曾表示,房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免,其预计最起码会有超过15个城市在近期出台收紧力度不同的房地产政策。相比2020年15个左右城市发布刺激楼市政策,最近多地楼市收紧的趋势已经出现。

而在张波看来,下半年的楼市调控将会呈现几大趋势。其一,张波认为“万人摇”等认筹率过高的城市,后续出台政策调控的概率提升,这类城市由于新房限价因此导致一二手房价出现倒挂,拉动非理性投机性购房需求快速增长,导致短期内楼市热度快速攀升,而政策的出台不但可以有效抑制楼市热度非理性增长,还会对二手房市场的房价稳定形成有效影响。

此外,政策将进一步加大对房价的调控力度。张波指出,限竞房地块增加、“三限房“增多都体现出对于“稳房价”的落实,由于今年市场流动性明显增强,资金的获取成本降低,部分资金通过非正常渠道开始流入房地产领域,对于房价拉升作用不容忽视,除了在金融市场加大查处力度外,从制度上对房价形成有效监管也是重中之重。

张波还提到,对无房户的保障性政策会有所加强,这一趋势在近期的调控中表现明显,对无房户保障主要体现在优先选房权、分配比例提升、土地出让阶段就限定对象等方式上。无房户优先原则亦是楼市调控下半年的重点,张波预计,这一政策会落实和覆盖的城市还会进一步增加,是对落户政策、人才政策在房产层面的承接性体现。

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