恒大“花式”降负债:分拆物业上市 7折促销、提前偿债过百亿
2020-09-17 17:37 星期四
新浪财经 王茜

在交出物业分拆上市,楼盘7折促销以及恒大汽车配股融资等“功课”后,中国恒大宣布以自有资金提前偿还过百亿元的优先票据,以示其“降负债”的决心。业内对于恒大此举看法不一。

恒大提前偿债过百亿 业内评价不一

9月16日,中国恒大发布公告,称将使用自有资金提前偿还15.65亿美元(约合106亿人民币)优先票据。公告显示,所有未偿还2020年到期的票据将于2020年10月23日全部偿还,票据年利率为11%,赎回价等于票据本金100%加上适用溢价及应计而未付的利息。

恒大称此举是为降低债务水平和融资成本。有媒体报道称,恒大“此次偿债规模创下香港资本市场纪录。”恒大2020年中期财报显示,期内该公司持有现金及现金等价物为1407.47亿元(人民币,下同),受限制现金638.92亿元;截止期末,短期借款3956.87亿元,资产负债率为86.24%,较去年同期83.54%有上升。

知名地产分析师严跃进表示,恒大本次提前偿债具有积极意义的。首先,降负债是行业趋势,恒大此举可以较好地降低公司负债;其次,侧面说明其还债能力比较强。今年一季度,相当比例的房企销售都受到了疫情冲击,但是恒大的销售节奏比较稳健。恒大提前偿债也给其他企业一些启发,后续要进一步降低债务,同时可以考虑降价销售。

今年8月,坊间传出消息称监管部门准备持续收紧地产开发商的融资,为融资设置“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍,并根据情况将房企分为 “红-橙-黄-绿” 四档。这一传闻给下半年的行业走向定下了主基调。

根据券商测算,按照“三道红线”,大多数规模房企都面临着降负债压力。以2019年末数据为基准测算,销售排名前50位的房地产企业中,均未超过警戒线的有11家,超过1条警戒线的有15家,超过2条警戒线的有8家,超过3条警戒线的有15家。其中,融创、绿地、中梁和泰禾等房企首当其冲。

业内传出“三道红线”前,恒大集团董事局主席许家印在今年3月就宣布公司要实施新战略——“高增长、控规模、降负债”。其中,“降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

“花式降负债”:分拆、引战、降价促销

在今年8月末举行的中期业绩发布会上,恒大总裁夏海钧表示,2020年下半年,恒大会“以最大决心、最大力度降负债”:一要继续加大销售及销售回款,下半年力争回款3800亿;二要严控土地储备规模,实现土储负增长;三要逐步分拆优质资产上市。

今年7月底,恒大宣布正考虑分拆物业管理服务独立上市。次月,恒大发布公告,称旗下物业管理业务合计引入235亿港元战略投资。而在分拆的道路上,恒大可能并不会止步于此。

夏海钧还在中期业绩会上透露,“下一步公司还会陆续地把一些优质资产逐步分拆上市,……实现公司的负债大幅度降低。我们非常有信心,在不远的将来,公司的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”

同时,9月15日,中国恒大旗下的恒大汽车公告称,公司以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、阿里巴巴的云锋基金及滴滴出行等多名知名国际投资者,筹集约40亿港元。值得注意的是,这是阿里和腾讯系在投资恒大物管业务后,再度现身恒大旗下业务的投资者名单中。

除了分拆、引战,恒大还祭出了最直接的资金回笼手段——降价促销。今年9月6日,恒大推出“史上最强的全国楼盘7折特大优惠”活动,以及网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利。许家印定下了促销目标——“金九银十”每个月的销售额要冲击1000亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱此前指出,恒大本次促销明确提出月销售目标1000亿,优惠力度(7折优惠)较疫情期间(7.5折优惠)折扣更大,充分体现其迫切性。本次降价促销的主要目的是为了快速回款,降低负债指标。

中期财报显示,2020年上半年,恒大营业收入2666.31亿元,同比增17.5%;毛利666.82亿元,同比降13.7%,毛利率25%;公司股东应占利润65.4亿,同比降56.2%;每股基本盈利0.495元。

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