犹如快周转卖楼一般，恒大物业分拆上市也实实在在让投资者感受了一把“恒大速度”。

8月中旬引入战投，9月初表示分拆上市，跟香港证监会、港交所积极沟通，再到9月末披露招股书，耗时不过一个半月。

又一个半月后，恒大物业便通过了港交所聆讯。

据观点地产新媒体查阅，11月15日晚间，港交所便披露恒大物业集团有限公司（Evergrande Property Services Group Limited）聆讯后资料集。这一时间，距离招股书披露仅仅过去47天。

同样于今年分拆物业前往港交所上市的销售规模排名前十房企融创、世茂以及华润，从公布招股书到通过聆讯，融创用了81天，世茂用了104天、华润用了74天。

这些都已经是足够让人惊叹的速度，恒大却进一步刷新了这个数据。

这份聆讯后的资料，虽然并未披露融资规模、发行股份数、股票定价等，但是相比于刚刚递交的资料，这份新的资料，也透露出恒大的一点小心思。

极少的第三方管理面积

最新的资料中，恒大物业直接指出在往绩记录期，其绝大部分物业管理服务收入来自为控股股东恒大集团所开发物业提供的服务。

有恒大集团的支持，就有了恒大物业规模的快速增长。

据聆讯后资料显示，截至6月30日，恒大物业已为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务或社区增值服务，覆盖22个省份、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

具体到每一个报告期，即于2017年至2019年及截至2020年6月30日，恒大物业来自于恒大集团的在管面积分别为1.38亿平方米、1.83亿平方米、2.34亿平方米以及2.51亿平方米，来自恒大集团合营公司及联营企业的分别为31.2万平方米、188.6万平方米、306.4万平方米以及165.6万平方米。

在上述年度中，来自于独立第三方物业开发商的在管面积仅有20万平方米、40.1万平方米、82.2万平方米以及102.4万平方米。

按照不同来源贡献的收入比例来看，在2017年至2019年及截至2020年6月30日，恒大物业来自于恒大集团的收入分别为25.33亿元、34.26亿元、45.39亿元、21.21亿元及27.91亿元，贡献占比为99.8%、98.9%、98.4%以及98.8%；

来自于恒大集团合营公司及联营企业为0.1%、1.0%、1.3%以及0.7%；来自于独立第三方物业开发商为0.1%、0.1%、0.3%以及0.5%。

不过值得注意的是，虽然恒大集团贡献了最多收入占比，但来源于此的住宅物业每平方米平均物业管理费却是最便宜的。

招股书显示，在2017年至2019年及截至2020年6月30日，来自恒大集团的住宅物业每平方米平均物业管理费为2.02元/月、2.11元/月、2.13元/月及2.18元/月；来自合营企业为2.66元/月、2.83元/月、2.97元/月及2.57元/月；来自第三方为2.16元/月、2.31元/月、2.32元/月及2.52元/月。

恒大物业表示，之所以会出现此种情况，是因为恒大集团所开发物业覆盖中国不同等级的多个城市，而独立第三方物业开发商所开发物业的管理费较高是因为第三方所开发物业主要位于一线及二线城市。

其进一步指出，恒大集团合营企业所开发物业的平均物业管理费之所以是三种渠道中物业管理费收取最高来源，是由于恒大集团合营企业所开发物业为主要位于省会及主要区域城市，如沈阳、呼和浩特、成都及大连等相对较新及高端物业。

但是，由于来自于恒大集团的物业管理面积占到绝大部分，所以恒大物业住宅物业的整体平均物业管理费，在前述报告期分别为每平方米2.02元/月、2.11元/月、2.14元/月及2.19元/月。

47天

毫无疑问，恒大物业的业务规模随着恒大集团扩展而不断扩大。

在风险提示中，恒大物业表示，于往绩记录期内，其一般通过竞争激烈的招标程序赢得恒大集团所开发物业的新物业管理服务合约，中标率为100%。

也正是因为恒大集团不断为恒大物业输入新鲜血液这一主要因素，让恒大物业在过往报告期内，规模、净利润及净利润率不断增长。

毛利方面，于2017年、2018年及2019年，恒大物业分别录得4.33亿元、7.23亿元及17.55亿元，即2017年至2019年的复合年增长率为101.4%。毛利由截至2019年6月30日止六个月的7.97亿元进一步增加118.1%至2020年同期的17.38亿元。

利润及全面收益总额方面，于2017年、2018年及2019年，恒大于分别录得1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，即2017年至2019年的复合年增长率为195.5%。期内利润由截至2019年6月30日止六个月的4.07亿元进一步增加181.8%至2020年同期的11.48亿元。

另一方面，按照恒大物业的说法，物业管理服务的毛利率大幅上升也让其利润表现逐年变好。据了解，于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，恒大物业毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。

而毛利率之所以提高，归因于物业管理费相对较高的新交付物业管理项目比例增加，及恒大物业自2019年起加大力度收取车位的物业管理费。

不过，归根到底，恒大物业能获得高成长是极度依赖于恒大集团。

这可能引发一些潜在问题，中信证券研报便指，市场给物业管理公司高市值，是希望更高的业绩增速。但是大量新股供给反过来引发了市场对所有物业管理公司的质疑——物业管理公司离开了开发企业真的能业绩高增长吗？如果板块业绩高增长是来自开发企业，那岂不是在大周期而言物业管理公司是没有成长空间的？

近期物业新上市股份频繁破发便反应出这一问题，于恒大物业而言也是一样，其在招股书中便直言，就恒大集团所开发物业的中标率在未来可能会下降，亦无法保证与恒大集团订立或就恒大集团所开发物业订立的所有物业管理服务合约将于届满时成功续订。

此外，对恒大集团的管理战略并无控制权，政府为进一步规管房地产市场而可能采取的任何举措，如收紧对房地产融资的管控，或宏观经济或其他因素，可能影响恒大集团的业务运营和前景。

恒大物业给出了一项方案，致力从独立第三方获取更多物业管理服务合约。但是，在2020年6月30日以来及直至最后实际可行日期，在恒大物业已订立46份新物业管理协议中，仅两份为第三方开发商所开发，总签约面积50万平方米，占新签约面积3.73%。

换而言之，恒大物业市场化的能力在此次招股书中无任何体现，并未向资本市场提供足够的事实，证明未来激烈的竞争下，其拥有足够的资本去适应这个市场。

即便如此，恒大依然选择47天便将恒大物业推向资本市场。

中信证券指出，2019年之前，物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。但2020年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而三道红线为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆，加权益的手段。

中信证券续指，三道红线之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

数据显示，恒大集团截至2019年年报的剔除预收帐款的资产负债率、净负债率以及现金对有息负债的覆盖比分别为85.3%、199.3%、51.7%，均踏过红线。

值得一提的是，据此前媒体报道，恒大物业计划筹集资金不少于20亿美元，最高或至30亿美元。

若这一数据成真，恒大物业将成为香港物业股名副其实的募资王。