地产界“年轻房企”新样本 上坤地产成立第11年登陆香港资本市场
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2020-11-20 15:20 星期五

国内地产界的“年轻”房企——上坤地产集团有限公司(06900.HK以下简称“上坤地产”),11月17日在香港联交所成功上市。

上坤地产发布的招股及定价结果显示,最终发售价格确定为2.28港元/股,合计发行5亿股,除去发行成本,IPO募集资金净额为10.64亿港元(约合9亿元人民币)。

据了解,上坤地产还有0.75亿股超额配售权,若获得超额配售权,上坤地产将合计发行5.75亿股,募集资金将达12.28亿港元(约合10.4亿元人民币)。

从盈利水平来看,至今年4月底上坤地产实现毛利率51.6%,处于行业前沿水平。

上坤地产成立以来的发展历程,大致可用“两个五年”进行概括:第一个五年在上海深耕,第二个五年启动全国化战略。展望未来,在第三个五年开局之际,上坤地产完成了上市。

公开资料显示,从2010年成立至今,上坤地产成立才11年时间,而自2016年前后走出上海开始全国化布局,到其在香港联交所上市,也只有五六年时间。

上坤地产如何在很短的时间内,实现这一跨越的,业内对此充满了好奇。虽然被称为年轻房企,但上坤地产的成功经验,也为国内地产界提供了一个全新的样本。

地产界快速成长的“年轻人”

先看一下上坤地产在过去几年中,所取得的业绩。

招股书显示,上坤地产2017年营业收入约12.01亿元,2019年增至75.35亿元,三年复合增长率高达150.5%。

利润水平方面,公司2018年、2019年和至2020年4月毛利率分别为51.5%、40.8%和51.6%,处于行业内较高水平。

值得注意的是,拥有如此高盈利能力的上坤地产,是一家公司年龄只有十年的年轻房企。

公开资料显示,上坤地产2010年才在上海成立,首个项目上海·上坤公园天地当年开始销售。此后五年时间,上坤地产一直聚焦于上海。

2016进军江苏,开发了苏州•上坤水岸四季项目后,上坤地产开始启动其全国化布局。继2017进入安徽、浙江及广东后,2018上坤又将业务拓展至河南、湖北及江西。

成立短短几年以来,上坤地产取得了相当傲人的成绩。

招股书显示,截至今年七月,上坤地产已进入全国8个省份、14个城市,拥有49个处于不同发展阶段的项目(包括联营、合营项目)的投资权益,总土地储备面积约412.93万平方米,足以满足未来2—3年发展需要。

在地区域分布上,长三角是上坤地产的重仓之地。目前上坤在长三角地区有39个物业项目,占总项目数79.6%,在长三角的土地储备占到总土储的70.2%。

“长三角区域具备广阔增长空间,将成为上坤地产未来业绩增长主要的支撑之一。”上坤地产方面表示。

除住宅项目,至今年七月底,上坤地产还在7个处于不同发展阶段的商用物业开发项目中拥有投资权益,权益总建筑面积27.07万平方米。

上坤地产方面表示,一方面上坤地产商用物业目前在总业务量中所占比例较小,不会占用过多资金量;另一方面,这些商用物业项目均位于长三角经济区的核心城市——上海。

“考虑到上海的发展潜力及项目处于交通便利地段,这些商用物业在带来稳定租金收入的同时,由于这些物业估值处于稳定上升态势中,也将对公司未来潜在收益增长形成利好。”上坤地产方面表示。

据了解,IPO募资中约有六成资金将用于上坤地产现有物业项目建设开发;三成用于偿还项目开发部分现有贷款,约一成用于公司一般业务营运及营运资金。

短期内实现“一张一驰”

在强手如云、竞争激烈的市场,上坤地产为何能够快速成长起来?

业内人士认为,这与其自成立以来便制定了相当清晰的发展战略,及精准化动态管理制度不无关系。

江苏一家中型房企副总裁认为,具有眼光的投资,是企业得以成功重要的基础之一。“如何根据企业自身情况和市场环境,依时就势展开投资布局,同时制定与公司发展阶段相应匹配的融资策略,对企业发展有相当重要的意义。”前述江苏中型房企副总裁表示。

在投资策略上,上坤地产在起步初期便专注于拓展并深耕长三角经济区,启动全国化战略后,开始向珠三角及中部核心经济区的一线、 二线及强三线城市进行拓展。在市场及产品定位上,上坤聚焦于为首次置业、首次改善型购房者提供优质的住宅物业。

实际上,上坤地产能取得成功,更深层次上要归功于其高效运营的管理体系。

具体到企业内部各管控环节,在运营决策和结果分析上,上坤地产坚持使用杜邦分析法,将每一项关键指标落实到精细化管理过程中。通过重点关注净利率、现金回流、资本回报率等指标,上坤地产在内部构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系,对盈利能力、风险把控意识,持续贯彻到全员经营过程中。

在上坤地产快速成长和全国化布局中,所投项目之所以能获得持续高回报,与这种精细化管理不无关系。

以投前管理为例,上坤地产将项目地块先大致分为现金流型、均衡型两类项目,明确各类项目指标底线后,再对包括营销、设计、成本、财务、税金,以及最重要的净利润率及现金流指标进行深入分析和论证,通过对指标规范化,做到投前经营定位与企业战略目标相匹配。

在很短的时间内,上坤地产还实现了一次跨度不小的“一张一驰”。经过快速扩张期后,上坤地产财务结构逐渐变得更加稳健。

上坤地产更新后的招股书显示,上坤地产净负债率从2018年的325.9%降至2019年的118.8%。在受到疫情冲击的背景下,上坤地产仍然继续坚持去杠杆。通过有效经营和财务管理,截至今年4月底,公司净负债率降至73.8%,较2019年底大幅度下降了45个百分点。

业内认为,在短短内年时间内快速进行扩张,又在短时间内实现财务结构稳健经营,正是得益于上坤对净利率、现金流回额、资本回报率等的精细管理,也显示出其强有力而富于弹性的公司治理能力。

至今年4月底,上坤地产现金短债比增至1.4倍,短期偿债能力处于健康水平。

据了解,经历前两个五年后,展望第三个五年,上坤地产将对运营体系进一步升级。

据了解,上坤地产将通过强化现金流导向高效运营,将进一步充裕现金流,满足项目投资多样化资金需求;通过制定差异化标准和实现产供销,建立更加弹性的运营,来有效应对各种突发状况。

“我们将在保持产品质量相对领先的同时,实现运营提速和实现质量和效益的有机统一。”上坤地产方面表示。

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