抽身中信城B地块、出售北京项目 金融街“回血”105亿
2020-12-23 10:37 星期三
观点地产网

“三道红线”压力下,各家企业都在采取措施以满足监管层的要求。

12月22日,金融街对外披露,公司通过解除北京中信城B地块合作协议以及出售金融街·万科丰科中心项目股权,合计回笼资金约105亿元。

其中86.08亿元来自于北京中信城B地块的合作协议解除。公告中称,由于B地块规划条件无法全部实现,公司决定解除合作协议,中信地产将返还金融街已付的合作价款约50.11亿元,并向其支付资金占用费约35.97亿元。

2011年,金融街斥资100.18亿元从中信地产手中接过北京中信城项目,随后C、D地块开发销售完毕,B地块的拆迁、推进工作却屡陷停滞。

如今能够抽回款项,对金融街来说,也算是终于有了结果。

另一个动态则是与万科共同转让北京丰科中心100%股权及相应债权予平安人寿,交易价格暂定为37.1亿元。这两个资产处置动作,都能够令金融街迅速回笼资金,改善自身财务状况。

抽身中信城B地块

金融街终于从中信城B地块脱身。

12月22日,金融街发布公告披露,公司与中信地产协商解除北京中信城B地块的合作协议。

公告中对于解除协议的解释是规划要求无法实现,金融街表示,因为根据《核心区详规》相关要求,中信城B地块规划条件无法全部实现,经多轮、多角度论证评估以及与中信地产持续沟通协商,决定与中信地产协商解除中信城B地块的合作协议。

中信城项目已坎坷推进了10年。故事从2010年12月31日开始,当时金融街与中信地产签订合约意向书,全资子公司北京置地以40亿元获得北京·中信城B、C、D地块的土地使用权。

观点地产新媒体了解到,该项目又名大吉危改小区项目,位于北京原宣武区菜市口东南角,东至粉房琉璃街,西抵菜市口大街(国际传媒大道),南达南横东街,北至骡马市大街。这个二环内的项目地理位置极其优越,距离天安门4-5千米,距离西单商圈2.5千米,距离金融街4千米。

项目总占地面积30.41公顷,地上总建筑面积为125.15万平方米。其中,北京·中信城B、C、D地块占地7.88公顷,总建筑规模约50万平方米,规划为商业金融用地,这一交易完成将令金融街在北京核心地段新增地上建筑面积约20万平方米。

故事还远远没有结束。于2011年6月,北京置地再以60.18亿元受让北京中信城B、C、D地块规划地上建筑面积约30万平方米的国有土地使用权。

也就是说,北京置地半年内将中信城商业地块B、C、D地块共计50万平米的土地全部纳入囊中,合计支付收购款100.18亿元。

彼时有消息称,出让如此绝佳地块并非中信的本意,而是政府意愿,也能够满足金融街南扩的需求。

项目的拆迁是个大工程,2013年5月和2017年7月,双方再次签署协议,就北京中信城B、C、D地块的交付条件和拆迁交付进度等事项进行约定。

由于中信地产股权、债务重组等综合因素影响,项目一拆就拆到了2017年,金融街曾在公开平台上回应,中信城B地块拆迁范围已于2017年底完成现场全部拆迁,该地块在规划指标确定后会开始开发建设工作。

但显然规划的推进并不顺利,金融街受此拖累,屡屡引起投资者的质疑。

“中信城C地块和D地块做得比较成功,已经开发销售完毕了,B地块现在是没办法推进,有很多历史遗留问题,所以还是想办法退出了。”

“不排除西城区国资委有在中间协调。”一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时坦言,金融街能从中抽身,将款项要回已经是件难得的事情。

根据金融街的披露,B地块约定项目建筑高度79米,总建面55.4万平方米,其中地上建筑面积37.7万平米,地下建筑面积17.7万平米,合作款项为75.54亿元。

在这笔款项中,金融街已向中信地产支付北京·中信城B地块合作价款合计50.11亿元,剩余25.43亿元尚未支付。

解除协议后,中信地产将返还金融街已付的合作价款约50.11亿元,并向金融街支付资金占用费约35.97亿元。也就是说,金融街将回收资金86.08亿元。

转让北京丰科中心

另一边厢,金融街还在继续处置资产,这次摆上货架的是北京丰科中心项目。

12月22日,金融街另一份公告披露,其与北京万科拟以37.1亿元的价格转让金丰万晟100%股权及相应债权予平安人寿,该公司开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目。

观点地产新媒体了解到,该公司由金融街全资子公司金融街长安(北京)置业有限公司和北京万科企业有限公司各持有金丰融晟50%股权。金丰万晟由金丰融晟100%持股。

资料显示,金丰万晟持有的主要资产为丰科中心,该项目位于北京市丰台区丰台科技园区三期,项目用地性质为综合性商业金融服务业用地,项目总建筑面积约13.8万平方米,丰科中心出租率目前已达90%。

截至2020年前9月,金丰万晟实现营收1.31亿元,净亏损约5418万元,经营活动产生的现金流量净额为-5512万元。

债权方面,金丰万晟存在14.95亿元银行贷款,丰科中心项目产权和金丰万晟100%股权抵/质押给银行。同时,金融街按持股比例为金丰万晟提供8.9亿元股东借款(北京万科按股权比例提供同等条件和金额的股东借款),本次交易完成后,金融街不再为金丰万晟提供借款。

按照金融街于公告中的表述,2020年,北京写字楼租赁市场租金持续下调,空置率上升;受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响,北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

而通过出售金丰万晟股权和债权,处置位于非核心区域的丰科中心,有利于优化公司资产结构,加快资 金回流,提高公司财务稳健性。

“丰科中心这个项目自持运营不错,但没什么突破。丰台科技园商圈是丰台比较不错的商务区,丰科中心、汉威国际广场是区域内比较好的项目。”

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想对观点地产新媒体分析称,中关村“一区十六园“政策在丰台落地后,丰台科技园商圈在12年、13年、14年已经逐步形成并得到快速的发展,特点是租金水平特别稳,但是上升空间有限。

“像丰科中心、汉威国际广场这几个项目的日租金水平就是六块钱左右,这么多年一直都是这个价格,天花板很快就触到了,没有上升的潜力。”

他以硬币正反面形容这一区域的优劣。由于较为低廉的租金,这一区域的项目即便在疫情期间,也并未受到大的冲击,出现大规模租户流失的情况,缺点就是租金上升动力不足。

“明显丽泽商务区的发展潜力更大,受到的重视也更多。”

他分析称,作为丰台比较成型的两个商务区,丰台科技园虽然更早成型,但明显丽泽商务区更受到丰台区政府和北京市政府的重视,包括政策倾斜、开发商的重视程度、企业招商引资方面等都更占上风。

对于金融街来说,这个非核心项目的出售或许是明智的。

三道红线压力

或许在“三道红线”压力下,金融街早已有了资产处置的念头。一位业内人士透露,丰科中心这个项目已经兜售很久,如今险资接盘也在意料之内。

在他看来,这是一笔双赢的生意。“寿险是商业地产市场非常活跃的一股投资力量,他们会寻找一些有投资价值的项目进行收购,有的运营,有的自用,看中的是稳定的现金流和持续的资产增值预期。”

对金融街来说,能够迅速回笼资金,改善自身财务状况。金融街于公告中称,出售丰科中心金融街预计经营活动现金流能够增加约22.32亿元,有息负债减少14.95亿元,公司资产负债率下降0.24个百分点。

加上北京中信城B地块合作协议解除后返还的合作款及资金占用费,金融街回笼资金约105亿元。

的确,在监管层设置“三道红线”之后,不少企业纷纷瘦身,以改善自身财务状况。央行根据“三道红线”标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,对应有息负债增速0、5%、10%、15%。若被认定为“红档”企业,则直接无法增加有息负债规模。

观点地产新媒体了解到,金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%,净负债率为202.31%,现金短债比仅0.55,三项指标均超出阈值。

在最新披露的三季报中,金融街各项有息负债合计接近900亿元,短期借款约为73.06亿元,一年内到期的非流动负债为170.89亿元,二者合计243.95亿元,较2019年末大幅增长53.95%。

而金融街的货币资金却只有133.74亿元,无法覆盖短期借款,在货币资金与短期债务之间,存在超过110亿元的缺口,意味着存在短期的偿债压力。

现金流方面亦不容乐观,据2016-2019年报,金融街经营活动产生的现金流净额分别为170.86亿元、-72.54亿元、-90.29亿元、26.60亿元。于2020年上半年,又跌至-16.13亿元。

为了应对资金压力,金融街自然也在通过各种渠道筹集资金,据过往报道,今年,金融街80亿元资产支持计划成功发行,获准注册93亿元中期票据及发行181亿元公司债,并接连发行多笔公司债。

或许,在这次资产处置后,金融街可以稍微喘口气了。

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