天津二手房有多难卖?有房源半年17次降价共百万
2020-12-25 14:49 星期五
时代财经 谢斯临

现在在天津买房不一定是笔好的投资。

2018年10月,在北京工作的陈曜为了落户天津,在天津西青区以150万元的总价买下一套60平方米左右的小户型。一方面是为了解决在北京留不下来的户口问题,另外也想做一定的投资。

但令他没有想到的是,房子自过户之后,价格就在一路下跌。陈曜告诉时代财经,他最近上贝壳找房看同小区同户型的挂牌价,已经一路跌到了116万元。两年时间,算上过户税费、中介费,陈曜在这套房上已经亏了几十万。

但即使不断下调挂牌价,与陈曜同小区同户型的这套房依旧是乏人问津。根据贝壳找房数据,近一个月内该房源的带看人数仅为1人。

这背后是天津二手房市场供需极其不平衡的集中体现。数据显示,天津目前在售二手房量超过14万套,达到历史巅峰状态。而目前天津二手房市场日成交量仅百套左右,库存不知要消化到猴年马月,市场明显处于供过于求的状态,想要卖房注定是一场“持久战”。

贝壳数据显示,在陈曜买房的李七庄商圈周边,成交周期已经高达29.7个月,而这还是整个西青区成交周期最短的两个片区之一。卖房至少要等两年,天津二手房市场正陷入无价无市的困局之中。

按市场价挂牌连带看的机会都没有

“目前天津毋庸置疑是买方市场,一些业主急着卖房的话只能选择不断往下降价,按照市场价挂牌连带看的机会都没有,只有比市场价还要低出一截才会有成交的可能。”

杨雪在天津从事一线的房产中介工作已经有5年之久,她告诉时代财经,天津二手房遇冷的很大一部分原因来自于新房降价的挤压。

以天津海教园片区为例,目前片区新房单价、总价都越来越低,单价1.7万元/平方米,总价130万就能买到一个不错的小两房,考虑到税费佣金,二手房的吸引力大幅下降,严重挤压了二手房价格。去年同片区二手房还能挂到1.8万元/平方米,现在哪怕挂1.6万元/平方米都卖不掉。

据中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告(2020)--城市房价预警与房企品牌价值测度》报告,截至2020年10月,天津房价相较于2017年3月的历史最高点,跌幅已经高达21.8%。

新房市场连续三年“阴跌”背后,是天津楼市居高不下的库存。今年9月,克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场的监控数据显示,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。

根据过往成交记录估算,天津新房库存去化周期长达28.2个月,而一个城市合理的去化周期应在12-18个月左右。卖不动的天津,新房价格开始普遍下跌,相应的,二手房业主也不得不调低价格,吸引观望情绪积聚的购房者,特别是改善型的大户型。

“现在市场上的客户大多数都是在北京工作的外地人,办不了北京户口影响孩子将来高考,所以选择来天津买房落户,解决孩子上学问题。他们主要都盯着小户型产品,大户型改善产品的客户少得可怜。”

杨雪向时代财经表示,如今业主挂牌降价十来万、二十万的情况已不罕见。她同事手上一名业主在天津南开区的一套230平的改善大四房,从最开始挂牌的750万元,一路降价至如今的620万元,业主前前后后降价17次,降价幅度达130万元,但如今依然未能卖出去。

官方数据平稳VS民间降价抛售

今年9月,天津因“房价每平米降5000元”的消息登上热搜,一时间被推到风口浪尖。在全市均价约2.1万元/平方米的天津,这意味着天津房价大幅下降约24%。随后天津市住建委公开发文表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”。

国家统计局公布的70城房价数据显示,2020年1~11月中,天津新房数据稍好,仅4个月环比价格下降,7个月维持了涨幅均不超过1%的微涨。而从二手房数据来看,天津二手房成交价同比连续11月轻微下降,环比仅1个月维持了原价,其余都在下跌,但降幅不大。

官方数据的平稳和民间降价抛售现象并存也反映出天津楼市的分化。

“宏观数据上,天津楼市在2017年的调控之后,新房成交总量、成交价格保持一个平稳的趋势。但是在微观情况下来看,市内六区与其他城区分化得比较剧烈。”

天津中原地产投资顾问部高级总监薛秋宇认为,因为各区域的发展规划和相关的配套设施不一样,以及各区域的土地供应情况不一样,导致了目前天津各个区域的表现也不一样,分化比较明显。

包括和平区、红桥区、河北区、河东区、南开区、河西区在内的六个主要城区的房价基本稳定在3-4万元/平方米。特别是最小的行政区和平区因为大量优质的名校资源,房价一直都有小幅微涨。外环线以外某些缺少轨交带动、配套不完善的新区,二手房有价无市,新房库存去化困难

有分析人士指出,早几年,天津政府在几个新区供应了大量的土地,现在这些土地都已经建成住宅向市场供应,大量的库存流向市场。

但长期以来,天津本地的购买力并不强劲,且对于外环市场兴趣不高。环城四区及远郊五区的潜在购房者以外来客为主,但受限于2017年3月的天津楼市新政,非本地户籍购房者入津置业难,极大压缩了客群容量。而在楼市不断低迷下行中,全市新房、二手房房价持续阴跌。“买涨不买跌”心理下购房者持币观望,使得市场供求关系进一步恶化。

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