融资需求端、供给端双双收紧之下 2021年房地产市场走向何方
原创
2021-01-06 12:35 星期三
财联社记者 李洁

财联社(北京、上海,记者 李洁 王海春)讯,财联社记者从多个信源处独家获悉,近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除去年已参与融资新规试点房企,还包括部分未参与试点的房企。知情人士透露,融资“三道红线”试点有望扩围。

2020年,监管层在房地产金融监管方面动作不断。不仅针对需求端,开展了房企融资“三道红线”试点,对供应端的政策也有所收紧。2020年最后一天,央行、银保监会下发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知,为银行设定了房贷规模的“两道红杠”。

尽管如此,有房产研究机构预计2020年全国商品房销售额将突破17万亿元,再创新高。

在融资需求端、供给端持续收紧之下,2021年的房地产市场会走向何方?对此,多位受访专家认为,全国商品房销售规模有望进一步攀升,同时,不同区域的楼市分化也将进一步加剧。而在房地产调控政策不放松的背景下,2021年楼市的短期波动,主要看金融环境。

“与以往三番五次强调金融之水不要流入房地产不同,从‘三道红线’开始,房地产金融侧的管控开始进入到精准化阶段,其特点是管控有目标、落实有进度、操作有保障。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

楼市分化或进一步加剧

据易居研究院数据,2016-2019年全国新房销售金额分别为13.4亿、15亿和16万亿元,2020年新房销售金额预计约17.2万亿元;销售面积方面,2016年-2019年全国商品房销售面积分别为16.9亿、17.1亿和17.2亿平方米,2020年销售面积约17.4亿平方米。

就销售额创新高,易居企业集团CEO丁祖昱指出,近几年销售面积虽然只有1%到2%左右的增长,但均价涨幅则比较大。

就2021年楼市走向,丁祖昱认为,未来几年销售额可能还会继续增长,但销售面积预计会维持在16亿平方米上下的水平。

“从2020年房地产开发投资趋势来看,2021年商品房总体销量可能会稳中有升。尤其是总体销售金额层面,由于房企拿地向一、二线城市集中趋势较明显,或将导致销售面积与前几年相近的情况下,销售金额出现上行态势。”张波告诉记者。

贝壳研究院首席分析师许小乐则表示,房地产行业信贷环境收紧,或推动需求释放更趋理性,预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%-3.8%;另一方面,鉴于一、二线城市销售形势较好及产品结构等因素,销售均价仍将保持结构性上涨,幅度或在3.9%-5.4%左右。基于此,2021年全国商品房销售额仍有望实现新突破。

张波指出,2021年更值得关注的是,不同区域的分化或将更加明显。

分区域来看,2020年长三角和珠三角一些城市楼市反弹较为明显,深、广、沪几个一线城市以及杭州、宁波、南京等二线城市都有不俗表现。业内人士认为,局部地区房价上涨,一定程度与疫情期间积累的需求集中释放等因素,以及预期走强有关。

中指院在2021年楼市展望报告中提到,2021年粤港澳大湾区房地产市场规模将实现一定幅度增长,鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力,预计调控有进一步升级可能。长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长,整体呈现量增价稳格局;京津冀整体市场规模预计维稳,但内部行情将有所分化;成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整。

对于2021年不同区域楼市走向,中原地产首席分析师张大伟向记者表示,整体看,长三角与珠三角市场仍会保持活跃,京津冀地区也出现了升温迹象。

“2021年京津冀和山东的部分城市有可能迎来新一波板块轮动,北京市场的触底反弹是带动北方区域热度提升的重要风向标,但相对于长三角和珠三角,北方部分城市的热度回升很难形成大面积回暖。热点城市在2021年回暖的力度会稍强,但前期购买力透支的部分城市,很难再现2017到2019年的热度。”张波说。

如果一些地区和城市楼市过快回暖,房地产调控存在升级的可能性。

事实上,去年深圳等地楼市“发烧”引发了新一轮房地产调控政策收紧。2020年全年,全国超过20个城市出台了调控收紧政策,涉及限购及限售升级、提高二套房首付款比例等。

国务院发展研究中心副主任邵挺近期公开表示,2017年以后中央层面较少出一刀切调控政策,而是实施“一城一策”,并一再强调“三稳”目标。

“这种调控思路,未来总体而言不会有大的改变。需求方面,坚决遏制投资需求,支持基本自住购房需求。”邵挺说。

房地产融资政策持续收紧

2021年颇受关注的是,与房地产金融相关的政策走向如何。

继去年房企试点“三道红线”后,央行、银保监会近日联合发布通知,宣布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。监管部门将银行分为五档,对房地产贷款占比和个人住房贷款占比分类设定相应上限。

“如果说‘三道红线’是房企融资规模的一把标尺,‘两道红杠’则是从总量层面,对于房地产行业进行全面的融资精准化监管,会倒逼银行更大程度上对房企进行择优汰劣,在有效放贷比例内保障资金合规性和高效性。”张波在接受记者采访时说。

“央行的政策限制,对银行贷款增量有了明确的量化指标,给各大银行带了一个紧箍咒,这也说明房地产融资调控是不松反紧的。”北京一家房企高层表示。

不过,张大伟认为,央行的政策只是预防,并非收紧,“大部分银行并没有达到上限,可以说还有很大的放贷空间。”

多位房企人士向记者表示,监管部门对房地产行业的调控,呈现出越来越精细化的趋势。

“如果大家认为目前房企融资有所收紧,那么长远看,2020年可能是融资环境最松的时候,未来的融资可能会更紧。”一家福建中型房企市场部经理指出。

财联社去年曾独家报道,2020年8月20日央行、住建部与12家房企在京座谈,9月融资“三条红线”新规在12家房企试点实施,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

目前参与“三道红线”试点的房企有12家,上述北京房企高层告诉记者,“当时出台政策考虑到对市场的影响,试点房企有一个过渡期,过渡期后,未来参与‘三道红线’试点的企业肯定会扩容。”

“对大多数房企来说,有息负债面临非常大的调整压力,而自身现金流比较紧张、财务状况不太好的开发商,所面临风险将加大。一些实力不太强的开发商2021年会采取以价换量的方式,加快现金回笼,以符合‘三道红线’监管要求。”上述房企高层补充道。

业内人士认为,无论是针对房企的“三道红线”,还是针对房地产贷款占比和个人住房贷款的“二道红杠”,都从一定程度标志着房地产金融红利时代将终结,房企高杠杆扩张时代将一去不复返。

“时间维度来看,过往可能三年左右是一个调控小周期,但现在可能一年就是一个小周期;从企业维度,‘三道红线’如果扩大试点,此前过度依赖高杠杆拿地的粗放式增长,将面临很大挑战。在密度较高的调控周期内,对企业运营管理提出越来越高的要求。”上述福建房企市场部经理表示。

邵挺则指出,“接下来调控将进行全方位覆盖。地方政府会对银行机构甚至购房者个人,建立起精准化分类调控体系,房地产金融长效政策体系也将慢慢建立起来。”

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