1月25日，星盛商业(06668)公布配发结果，公司发行2.5亿股，公开发售占50%，国际配售占50%。发售价定于每股股份3.86港元，全球发售净筹约8.813亿港元，每手1000股，在2021年1月26日上午9时正式于联交所开始买卖。

倘超额配股权获悉数行使，则该公司将就超额配股权获行使后将予发行的3750万股股份收取额外所得款项净额1.4亿港元。其中，香港公开发售项下初步提呈发售的香港发售股份获大幅超额认购，超购近756倍。

作为深圳运营购物中心数量第一的商用物业品牌，星盛商业是板块中少数以商场管理为主的物管公司，更接近矿泉水、酱油等消费股，长远受惠于中国消费升级及内需的增长。又因为同时兼有物业股所在地的优势，其大部分项目位处于深圳，深圳以至粤港澳大湾区的发展将进一步筑高其商业竞争壁垒。

深圳第一、大湾区第四

星盛商业是一家有近20年的商业运营管理经验，发展成熟的商用物业运营服务供应商。其招股书显示，截至最后可行日，公司向53个商用物业项目提供服务，总合约面积约328.4万平方米。这些商用物业项目主要以城市型购物中心为主，其中重点项目深圳福田星河COCO Park（北区)是首个“公园情景式购物中心”，并成为深圳最受欢迎的购物地点之一。

根据中国指数研究院数据，截至2020年9月，按于深圳的运营中购物中心数量计算，星盛商业排名第一；按在深圳的运营面积计算，排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，排名第四；按于大湾区的运营面积计算，排名第七。

星盛商业的项目多数位于粤港澳大湾区的核心城市深圳，据2019年颁布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳将于2025年前在经济表现和发展质量方面成为世界领先的城市以及现代化的国际创新城市。在政策红利的加持下，深圳强劲的经济活力将继续带动该区域商业活动的繁荣，从而带动星盛商业这类商用物业运营服务商的业绩增长，

同时，星盛商业也已培育多个品牌。知名度最高的要属“COCO Park”，定位城市型购物中心，以城市消费者为目标，深圳最早的福田COCO Park已成为地标型购物中心。其次是区域型购物中心“COCO City”及“iCO”，以购物中心五公里范围内的消费者为目标。还有社区型购物中心“COCO Garden”，以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标；以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

已培养成熟的品牌竞争力，为其上市后在赛道上的竞争增加足够的动力。

受益消费升级大趋势

星盛商业招股书显示，2017-2019年，其营收分别约为人民币2.78 亿元、3.29 亿元及 3.87 亿元；复合增速约 18%；归母净利润复合增速约 40%。

不同于传统的物管公司，星盛商业向大型购物中心提供商用物业运营服务，而不持有重资产。这种模式同近期上市广受追捧的华润置地旗下“万象生活服务”相同，属轻资产运营模式，摆脱了重资产的资金链压力。

“它们背后站着的是整个中国的消费市场，事实上更接近矿泉水、酱油或白酒等消费股， 这种优势可以说是不可复制的，行业壁垒非常高。”一名业内人士分析。

“星盛商业长远受惠于中国消费升级及内需的增长。”安心国际在最新的研究报告中称。

值得注意的是，轻资产模式本身门槛较高，需要过硬的运营能力。星盛商业在上市前就已实现轻资产输出的多个成功案例。从2014年期，其先后向深圳龙华星河iCO、普宁星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City、汕尾星河COCO City 、深圳龙岗星河iCO、佛山长华星河COCO City等项目输出品牌，建立了完整的轻资产运作模式。

其招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，公司的运营面积占合约面积的百分比分别为66.1%、62.1%、44.0%及47.0%。按客户类型对收入进行划分，星盛商业约七成以上的收入是来自于独立第三方。

持续增长的独立性有利于星盛商业摆脱对星河控股的依赖，打破业绩增长“天花板”，为未来的持续发展增加巨大的想象力。