3月22日，招商蛇口（001979.SZ）披露2020年年度报告。在新冠疫情打击和“三道红线”政策的双重压力下，招商蛇口2020年累计实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；累计实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%，超额完成全年2500亿元的既定销售目标。

2020年同时还是招商蛇口的“资管年”，招商蛇口董事长许永军在3月23日的2020年度业绩发布会上宣布，在“十四五”期间，招商蛇口明确综合发展模式体系，拥抱存量资产，确立主辅赛道，形成“1+4”业态组合，建设成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。

2021年剑指3300亿销售

招商蛇口2020年年度报告显示，截至报告期末，招商蛇口总资产7371.57亿元，同比增加19.34%；归母净资产1013.70亿元，同比增加16.80%，拟开发产品中土地储备面积为525.21万平方米。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上介绍，2021年全年可售货值超过5300亿元，按照60%的去化率，2021年，公司力争实现签约销售额3300亿元、新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米的业绩目标。

5300亿元的货值中，一线、二线、三四线城市占比分别为25%、51%、24%，按产品划分有76%为住宅。蒋铁峰介绍，招商蛇口注重在一二线城市的土地获取，2020年包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出 589.3 亿元，其中单上海一座城市，投资买地的支出超过200亿元。

招商蛇口财务总监黄均隆在会上补充：“公司最近这几年拿地权益比是在适当增加，未来我方结转后的权益利润贡献会比2020年多一些。”

“十四五”期间，房地产政策延续“房住不炒”的主基调，调控越来越明晰。招商蛇口管理层认为，“三道红线四档两观察”、“供地两集中”一系列新政均有利于公司发展。

作为TOP10的央企开发商，在“三道红线”融资新规出台之前，招商蛇口就一直维持稳健的负债水平。2020年度业绩报告显示，截止报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，未剔除预收账款的资产负债率66.22%，净负债率28.81%，现金短债比1.23，三项数据均处于绿档。

“在没有三道红线之前，很多企业靠加大杠杆获得高增长，三道红线出来之后之后，对我们这样的稳健企业来说是更好的机会，对我们是利好的。”蒋铁峰说。

蒋铁峰还介绍，供地政策是国家供给侧改革的重要举措，由此形成多维度、立体的调控。“22个城市集中供地，会面临土地集中上市，会需要大量资金集中参与买地，对我们这种资金雄厚的企业是机会。我们会继续保持对土地市场的客观和冷静，积极参与22城的集中供地，以及22城之外的土地市场，稳健出价，持续低价获取优质资源。”

五大业务、4个“IP”

房地产行业正在从增量时代转入存量时代，从向资源、向杠杆要红利，转向向管理要红利。

招商蛇口董事长许永军在业绩会上介绍，招商蛇口重组后这五年间的发展为迎接房地产的新阶段夯实了基础。在十四五期间，招商蛇口将以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同，强化产业聚集与资产管理，积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP，形成结构优化的业态组合，打造全生命周期的产品与服务。

聚焦的业态组合，被总结为“1+4”，“1”即现金流业务，未来5-10年开发业务仍是招商蛇口利润收入的主要贡献来源。“4”则指的是持有型业务，分别为成长型业务（集中商业和产业园区）、平台型业务（招商积余）、创新型业务（邮轮、大健康、文化、会展、海外）、机会型业务（酒店、公寓、写字楼）。

2020年招商蛇口持有型业务实现了创新突破，除成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台。为配合“1+4”的业务条线形成，蒋铁峰介绍，招商蛇口在过去一年以专业化、垂直化为原则思路，重塑持有型业务的管理体系和组织架构，梳理了管理边界，全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有型物业的管理策略。

其中，成长型业务中的“集中商业”被给予重望。事实上，招商蛇口的商业起步很早，2006年开业了第一个商业项目“蛇口花园城”，沃尔玛进入中国的第一家店就入驻在蛇口。招商蛇口的商业存量在持有物业中占比最高，接近一半，包括了粤港澳大湾区内优质的商业土地储备。

招商蛇口副总经理聂黎明介绍，招商蛇口对自身商业类型的定位，更多的是区域型的购物中心，主要布局一、二线城市，以及新兴的快速发展城市，总数在15-20个。

招商蛇口管理层介绍，2020年是招商蛇口的“资管年”，2021年则是“品牌年”，还是招商蛇口“十四五”战略规划的开局之年。 2021年招商蛇口要继续追求有质量的增长，通过利润掘金来夯实在行业中的地位。