去年以来，在“房住不炒”的政策基调下，房企对销售回款的倚重程度明显加深。而近期，包括北京、深圳在内的热点城市严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市，“房住不炒”政策执行再度加码，同时，也制约着销售回款增速。在此前债务到期的情况下，房企面临着越来越大的压力。

“简而言之，就是房子难卖，钱也更难借到了。”植信投资研究院首席经济学家兼院长连平表示，当前，房地产融资的政策趋向于收紧，“其重点很明确，就是要控制房企有息负债的增速。”分析人士表示，未来针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确，执行力度也会进一步强化。由于房企的内外债规模很难再出现明显增长，为保障企业按原有节奏发展，未来股权融资的比例或将出现明显提升。

房企债市融资难度进一步加大

2020年8月，房企“三道红线”出台后，传统债券融资明显缩量。12月底，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额集中度进行分档管理，以降低房企通过大规模举债激进发展的风险。

今年以来，房地产行业融资规模下降趋势日益明显。根据贝壳研究院统计，2021年2月，房企境内外债券融资共发行46笔，较上月减少88笔，发行规模约480亿元，环比减少近七成，同比减少近三成。2021年1月至2月，房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月的3.5%持续扩大。

“房地产行业的融资规模从高位回落已是大势所趋，房地产调控继续影响债市下行预期。”贝壳研究院表示，除春节假期影响外，境内房地产调控政策与境外通胀预期、美元债利率上行等因素均增加了2月份整体债市的波动性。同时，境内实体经济回暖，实体企业融资需求旺盛，将影响资本流入房地产企业的规模。

多重因素下，今年以来，一些房企融资规模显著“缩水”。例如，广东珠江投资股份有限公司在今年前3个月依次发行了三期公开发行公司债券，拟发行规模分别为不超过15亿元、不超过40亿元和不超过23亿元，而发行结果公告显示，实际发行规模分别仅为9.7亿元、16.91亿元和10.03亿元。

此外，今年以来，房企的融资利率也出现上升趋势。数据显示，2月份，境内债券发行规模占比约57.5%，其融资票面利率中位数为4.75%，较上月增加0.18%，同比上升30.5%。此外，2月份，境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为2.7年，较上月减少约1.1年。

房企偿债压力加大

此前几年，随着房地产调控政策落实以及融资渠道的规范，房企发债数量逐渐增多，地产债规模也在不断攀升。随着债务的到期，2020年起，房企偿债便迎来“高峰”。不过，2021年的偿债压力有增无减。贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模预计将达1.2448万亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。

春节过后，已经有不少房企进行融资以偿还到期债务。2月22日，万科2021年面向专业投资者公开发行公司债券在深交所的状态更新为“已受理”，涉资80亿元。募集说明书显示，本次债券募集资金拟全部用于偿还到期的公司债券等用途。2月24日，金地集团(12.150, 0.06, 0.50%)公告，拟公开发行2021年第一期公司债券，发行规模为不超过20亿元，所募资金同样拟用于偿还到期的公司债券。

中证鹏元房地产评级部分析师陈思敏预计，在现有债务再融资需求的推动下，2021年，房地产行业发债规模将有所上升，但考虑到2020年下半年“三道红线”融资新规的出台对房企有息债务增速进行了严格控制，预计房地产企业净融资规模将有所回落。

实际上，从去年9月开始，行业持续出现新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况，在年末两者差额拉大。市场分析人士预计，在“三道红线”融资新规的影响下，房企未来几年的现金流都将保持紧张状态，今年或还有1至2家房企出现高风险债务问题。

股权融资补充现金流比例将提升

对还债潮到来的房企来说，保持资金链充裕将是今年的重要课题。

“在当下严控有息负债增速背景下，可以考虑提高房企股权融资比例。”连平表示，提高房企股权融资占比，丰富多元化融资渠道，比如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者，以优化房企融资结构。此外，还可以借鉴国外房企主流融资模式经验，未来时机成熟还可以大力发展房地产投资信托基金（REITs）、资产证券化（ABS）以及夹层融资模式等。

实际上，去年以来，房企股权融资出现激增。从同策研究院数据来看，房企股权占全部融资额的比例不断上涨。为了降低杠杆与负债，房企掀起物业拆分上市的浪潮，仅仅在去年下半年，就有14家房企旗下的物业公司在港交所拆分上市。此外，房企纷纷引入战略投资者，比如，万科去年6月引入390.4亿元战略投资、8月引入235亿港元战略投资。2020年，通过释放股权的方式进行再融资受到房企的青睐，2021年，部分房企仍在寻求IPO的机会，计划拆分板块赴港上市。

此外，去年以来，房企ABS规模也出现增长。数据显示，2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18%，在房地产ABS发行总规模中占比近六成，较2019年提升4.8%。

“ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率。”分析人士表示，“三道红线”后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。

值得一提的是，今年2月26日，证监会就《关于激励央企就配套供应链联合产业集群，促进带动所在地方优化布局，加速高质量发展的提案》进行了答复，肯定了基于优质核心企业信用的供应链金融资产证券化业务为有效盘活企业应收账款、提升资金周转效率、降低中小企业融资成本方面的贡献，同时明确，今后继续将业务拓宽至更多行业领域，支持符合条件的企业利用供应链金融ABS进行融资。