新城控股（601155.SH）将今年的销售目标，设为2600亿元。

“稳健不代表不增长。现有政策、市场条件下，不仅看当下还要从长远进行考虑，如何在合理范围内力争使企业实现增长。”3月29日下午的业绩会上，新城控股董事长王晓松在回顾业绩、展望未来的同时，也就公司为何坚持双轮驱动战略进行了解读。

王晓松认为，房企融资试点“三条红线”、“银行两条”红线、供地“两集中”几项政策，分别对企业、银行、地方政府形成一定约束，而几项措施意在保持行业可持续、平稳、健康和长周期发展。这些措施在避免被过度透支的同时，也将对行业产生长远利好。

“所出政策，并未改变行业基本面。房地产行业原本就具有超长周期属性，‘三稳’的落实，使得周期拉得更长，使行业能在长周期中平稳发展，其实是利好。由于负债得到控制，企业回归理性，未来很难有黑马。在这样的背景下，如何有效利用资源，是每家企业都面临的课题。房地产正从土地、金融红利，迈向管理红利，未来对管理提出的要求越来越高。”王晓松表示。

营收增长近七成

夯实双轮驱动基本盘的前提下，新城控股不仅兑现了年初预定目标，还实现了盈利增长。

据新城控股公布的2020年年报，公司去年实现销售金额2509.63亿元；截至报告期末，公司总资产达5377.53亿元，同比增长16.37%。值得注意的是，在销售规模没有迅猛增加的背景下，新城控股的盈利能力却出现大幅度提升。

年报显示，公司2020年实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%；归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。

有分析人士指出，新城控股在内部加强苦练内功，意在进一步提高发展质量，为未来长期发展打下更扎实的基础。“对规模的追求度没有之前那么高，放在相对靠后的位置，而是更注重包括盈利能力等在内的发展质量。”

年报显示，公司净负债率35.61%，处于行业低位；此外，新城控股2020年的加权平均净资产收益率（ROE）达33.89%，位于行业前列。

现金流方面，截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；公司现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元，其中43.99亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比2.61倍。

公司盈利能力的提升，在商业管理板块得到充分体现。去年疫情对商业持续冲击之下，新城控股商业收入，却实现逆市大幅度增长。

至2020年年末，新城控股超额完成年初所定全年新开业30座吾悦广场目标，吾悦广场已开业面积超940万平方米。凭借精细化运营，新城控股2020年商业运营总收入增长57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比上涨超过30%，平均出租率达99.54%。

对于公司融资成本，新城控股高级副总裁管有冬表示，良好的基本面，有助于公司进一步降低融资成本。

“公司会进一步拓展融资渠道。我们会进一步优化资本结构，增加公司透明度、提升评级。公司去年评级得到提升后，美元债融资成本已经有所下降。我们将继续努力提高相关指标，使自身评级得以提升，以对公司融资产生更加积极的影响。”管有冬表示。

对企业运营情况，评级机构的上调具有代表性意义。去年12月，惠誉将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”，同时将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。

今年一月底，穆迪则将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，穆迪也将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，上述评级展望均为“稳定”。

稳健意在穿越长周期

有分析人士指出，市场环境和政策条件正发生深刻变化背景下，如何既有短期增长，还能获得长久发展，如何能穿越行业、企业周期，是很多企业不得不面对的课题。

在回答投资者所问布局商业领域，新城控股竞争力体现在哪里的问题时，公司管理层以商业板块为例，对新城控股追求稳健高质量可持续增长进行了解读。

分业务板块来看，住宅开发可以供应充裕的现金流，对商业综合体及商业管理，在流量资金方面产生强有力支持。商业综合体利润较高，还可大比例覆盖商业管理板块的成本。而商业管理板块的毛利水平很高，抗周期性强，有效弥补了住宅开发的不足。几个业务之间，形成有效的支撑。

对于商业管理的盈利水平，管有冬在业绩会透露，2017—2020年物业出租及管理业务的收入、毛利占公司比重持续提升，2020年该板块毛利占比11.4%，毛利率达到70.8%。一些成熟期的吾悦广场，毛利率水平甚至可以超过80%。

据了解，在去年营收的基础上，新城控股今年商业运营总收入目标高达85亿。

“85亿元的收入相当高。如果几个板块相互完美搭配好，形成协同作战效应，将对穿越周期、提升盈利水平起到不小的作用。”上海一家房产机构分析师表示。

王晓松表示，在商业开发运营管理领域，新城控股用十年时间磨练，积累丰富经验的基础上拥有了自身节奏，在几个板块之间进行相应平衡积累了自身的经验，也为未来快速复制打下了基础。

“除商业管理已具备一定规模，我们团队的整体高效运营效率也有一定优势。从土地成交到开业，如果一切正常，基本可以在20个月左右开业。此外，在不同城能级市，项目还会根据要服务的人群年龄、辐射圈产业结构、文化底蕴等，建造特色不同的项目。去年较高的出租率，正是商业运营所交出的一份答卷。”王晓松说。

截至今年3月28日，新城控股已布局163座吾悦广场，进驻28个省份、98个地级市，深耕长三角，布局全国化。

就未来商业市场容量，新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，中国购物中心发展已有20多年，近几年仍保持着较快发展。在中国进入新型城镇化阶段，未来商业会迎来更大的空间。而这也新城控股商业的全国布局和长期发展，奠定了坚实基础。

有研究数据显示，至2020年年底，一线城市人均商业面积较高，但也只有1.86平方米；三、四线0.54平方米。东部较发达地区人均商业面积约0.39，中西部只有0.22平方米。

“市场有空间，而公司有相应能力，这两者之间对公司来说则是机遇。另一个值关注的现象是，行业集中化趋势明显，中小企业与头部企业运营管理的差距加大，希望通过头部企业提升商业项目运营，这对运营优势的企业输出轻资产管理，提供了新的发展机遇。未来新城商业也会适应市场需求，推出轻重并举略。但我们不会仅关注项目拓展，也会关注质量。”曲德君表示，今年公司商业轻资产项目的拓展，可能会在15个以上。