房企2020年毛利率普降 “三道红线”下迈向管理红利时代
原创
2021-04-02 21:31 星期五
财联社记者 陈业

财联社(广州,记者 陈业)讯,截至4月2日,多数上市房企已披露2020年年报,并召开了一年一度的业绩会。

毛利率下降、土地出让“两集中”政策、“三道红线”下如何降档等话题,在房企2020年业绩会上引发热议。为应对新的政策环境,房企不得不在内部加快变革,在新一年的战略方向上,不少房企提出诸如提质增效、加强合作开发等大同小异的策略。

此外,财联社记者发现,代表行业方向的龙头房企在谈及未来发展时,对于房地产行业告别土地和金融红利、向管理要红利的看法基本一致,这对行业而言或有借鉴意义。

毛利率与规模之惑

2020年房企业绩会上一个值得关注的现象是,在规模与毛利率、扩张与盈利能力之间,如何进行平衡、抉择,成为投资人多次提及的问题。

虽然疫情打乱了去年一季度的销售节奏,但进入二季度,房企通过让利促销等方式,基本保持了正常的销售节奏。从排名前20房企公布的各项数据来看,同比增幅基本达到预期,部分房企甚至超额完成年度销售目标。

然而,在销售规模提升的同时,房企的毛利率普遍下降。不仅龙头房企毛利率在下降,多年来一直以高毛利率为傲的央企房地产公司,相关数据也出现下降。

业内人士认为,从各房企自身情况来看,造成毛利率下降的原因是多方面的,一方面是让利促销,另一方面也有前些年所拿地块价格过高,以及在2020年加速“换仓”等原因。

在业绩会上,被问及如何提升毛利率时,部分房企高管表示,高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后,毛利率会逐渐回升。同时,伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市,企业毛利率下降的问题会在一定程度得到改善。

“旧改项目会拉动毛利率,但效果不会那么快。另一方面,在房价保持平稳,而房企拿地价格上扬的情况下,毛利率还会继续下降。”国泰君安一位分析师告诉记者。

从房企2020年年报披露的信息来看,不少房企制定了降负债目标,并提出2023年回归绿档。在业绩会上,在谈及未来展望时,多家房企表示,“三道红线”之下,将继续加速销售、严控土地支出、以现金为王,并将加快回款速度。

向管理要红利

在业绩会上,多数房企都主动对外公布了新的销售目标。例如,碧桂园提及未来三年年均增10%的销售目标,恒大将2021年的销售目标定为7500亿元,融创公布的2021年销售目标为6400亿元。

对于销售目标,部分房企认为不应再以规模论英雄,而是要努力提升盈利水平。在2020年度业绩会上,以碧桂园、万科为代表的几家龙头房企,多次提及要向管理要红利。

碧桂园总裁莫斌在业绩会上指出,“随着土地红利和金融红利的逐渐消失,房企将进入管理红利时期。谁的管理能力强,竞争力就越强,市场占有率就越大。”

万科董事局主席郁亮也表示,“来到管理红利时代,业务协同性比过往要求更高,我们要面对组织如何适配战略等问题。”

郁亮称,万科两年前一直在做组织建设问题,另一方面在组织适配战略情况下,人才需要先行。“总结来说,组织如何适配战略、如何发现社会上优秀人才,是万科在管理红利时代必须提升、解决的问题。”

业内人士认为,在集中供地政策下,拿地将进一步考验房企管理水平。有房企高管在业绩会上表示,集中供地考验的是企业计划铺排能力,包括企业在集中供地期间,资金的筹措和资源等多项整合能力。

在郁亮看来,与过去不同的是,当下市场机会不再是唾手可得,能否把握住这些机会,取决于企业是否有能力解决客户痛点,能不能提供有竞争力的产品和服务。“虽然不能再赚大钱、快钱,但我们还是可以靠自己的努力,做到挣慢钱、长钱、老实钱。这个行业仍然有持久的生命力,得能力者得未来。”

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