信贷监管风暴来袭 这种炒房手段还能继续吗?
2021-04-06 09:50 星期二
界面新闻 杨冰柯

经营贷泛滥,是近一年来助推各热点城市房价上涨的一大因素。

过去一年,用经营贷炒房是公开的秘密。

无论是炒房团代表欧成效的水库大军,还是一些新晋炒房客中的改善大军都对这一方法论跃跃欲试,在现实生活中,经营贷在买房子上被用到了极致。

经营贷违规流入各地楼市的情况时有发生,一些热点城市的房价也应声上涨,随之而来的就是监管严查了。

春节过后,信贷政策风向急转,监管龙卷风瞬间袭来,从地方监管部门排查到多部委联合排查,对违规经营贷的监管风暴也从一线城市席卷至杭州、武汉、成都等新一线城市。

在实操中,各大银行一改往日的暧昧,言辞坚决甚至抓典型一表管控经营贷违规流入楼市的决心,炒房客也不再公开宣扬自己买房的“光辉”历程。

看上去经营贷炒房似乎瞬间消失了。

严查经营贷

热点新一线城市中,杭州、成都和西安最近都陆续发文要严查经营贷。

在杭州,中国人民银行杭州中心支行在3月2日发布了加强住房信贷审慎管理的通知。根据通知,经营贷和消费贷的内容出现在文件的第六条,用于购房首付款或者偿还首付的个人经营贷和消费贷将不再被批准,个人获得经营贷款资格的时间、第一还款来源也将被重点关注。

同时,对于之前的消费类、经营类贷款,文件在第十条提到对于2020年以来发放的贷款,要求各金融机构全面自查,并在2021年3月15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。

紧接着,杭州有部分银行通知称购房“首付”必须为家庭自有资金,银行在提审前和提审后都有严格的程序审查资金来源。

提审前,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水,可以是活期存款,也可是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。

对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质,对于部分首付款为近半年内转入的,需核实为合理收入所得;对于直系亲属转入的,需提供直系亲属近半年流水,如亲属半年前已持有可直接认定,如断续存入的,需核实为合理收入所得。

对于经核实首付来源为借贷垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。同时,提交放款合规环节,需再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需提前结清后方可发放。

在另一热点城市成都,一张名为“提前收回贷款本息通知书”的文件显示,中国建设银行在3月1日要求成都锦江区一位借款人提前归还去年8月贷出的100万经营贷,理由是银行开展贷后检查过程中发现该借款人违反合同贷款用途的约定,贷款资金并未用于贷款经营实体经营周转。

最近成都对经营贷的审查有愈演愈烈的态势。成都一位市场人士告诉界面新闻,成都目前经营贷只能发放给正常纳税的公司或个体户,空头公司无法申请。

还有市场消息称,最近人行抽查了去年麓湖和万五连个红盘所有的客户资料,查资金来源、信用贷。

在西安,3月16日,西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》,通知中称房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策,不得诱导、协助购房人以“信用贷”“消费贷”等方式支付首付。

3月30日,西安再发布楼市新政,其中要求金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。

经营贷泛滥

2020年,新冠疫情下,正常的经营和经济运行遭到影响,为了缓解疫情带来的负面影响,各大银行纷纷推出低利息经营贷。

以杭州为例,无论是国有四大行还是各大商业银行都直接推出了低息经营房抵贷。

以四大行杭州分行为例,中国建设银行杭州分行推出“抵押快贷”,贷款额度1-1000万,利率3.85%-5.25%,贷款期限1-36个月,有建设银行认可的优质房产的小微企业可申请。

中国工商银行推出“个人房屋抵押经营贷款”,贷款额度0-700万,利率3.8%-4.35%,贷款期限0-120个月,贷款对象为经营实体法定代表人和股东、合伙人、实际控制人、或能够提供其他合法有效经营资质证明的自然人均可申请。

中国农业银行推出“抵押e贷”,贷款额度1-1000万,利率3.8%,贷款期限0-120个月, 符合条件的的小微企业可申请。

在经营贷的助推下,杭州楼市疯狂至极点。上半年,西溪公馆近六万人摇号使杭州楼市闻名全国,杭州人从此被分为两种,去摇号买房的人和不去摇号买房的人。

虽然数据上无法印证经营贷流入楼市,但在实际生活中利用经营贷买房的人不在少数。一位购房者对界面新闻记者表示,她就是身边朋友贷了经营贷之后介绍自己去贷经营贷的,她自己一千多万的房子抵押出来了800多万,然后参与了融创滨江杭源御潮府项目的摇号。

“抵押贷流入楼市”被一位专业贷款中介证实。他对界面新闻记者表示,浙江民营经济发达,许多小企业主都会将厂房抵押出来,杭州又有买房氛围,房价涨的多,都拿来去买房子了。

根据相关数据统计,2020年,杭州新房成交了15万套,二手房成交了10.2万套,双双创下近三年新高。新房已经连续5年成交量在13万套以上,杭州楼市已经持续了5年的热度。

监管风暴对市场影响有限

根据央行发布数据,去年全国新增2.27万亿经营贷。但从一线城市排查经营贷结果看,经营贷流入楼市只占很小一部分。

北京自查发现涉嫌违规流入房地产的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占经营贷自查业务总量的0.35%。

广州自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元,涉及家庭305户;数据上经营贷流入楼市的规模并不大。

从新一线审查结果来看,成都已经有客户被通知提前偿还经营贷贷款,但界面记者从多方查探看,这类客户占的比例很小。

在杭州,通知要求各大银行在2021年3月15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。但从官方信息来看,目前还没有银行查出经营贷流入楼市的案例。

值得注意的是,即便在3月26日银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款未归流入房地产领域的通知》后,经营贷仍存在楼市中。

上述贷款中介对记者表示,只要营业执照在1年以上,仍然可通过一些规避途径拿到一部分经营贷款。但在利息上,当前杭州所有的银行经营贷利率相比去年都有所提升,银行对已贷款资金的用途也非常谨慎。

现在杭州的市场行情是国有大银行的抵押经营贷利率在4%左右,股份制银行的利率在4.2%—5.5%之间,其中一年期的贷款利率基本在3.85%左右,想比去年略有提升,但这一利率水平依然低于普遍在5%以上的房贷利率。这意味着,如果部分经营贷违规流入楼市,仍有套利空间。

从各大热点城市对经营贷违规流入楼市的排查力度可以看出,相关部门已经意识到自去年以来大规模下发的经营贷,确有一部分助推了房价上涨,想要抑制市场的这类投机行为,仍然需要严格监管。

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