财联社（深圳，记者 杨依依）讯，酝酿六年之久，富力集团旗下物业管理业务终于迈出赴港上市重要一步。港交所官网披露，富力物业服务集团有限公司（下称“富力物业”）于4月26日晚间正式递交招股书。

招股书显示，截至2020年12月31日，富力物业管理552个项目，总在管建筑面积为6940万平方米。2018年-2020年收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元。利润方面，富力物业2018年年内亏损1160万元，2019年和2020年的利润分别为6380万元和2.4亿元，2020年利润同比增幅达275.6%。

值得注意的是，富力物业2020年的毛利率，大幅提升至百强平均水平。

据中指研究院研究报告，中国物业服务百强企业2019年平均毛利率约24%。富力物业披露，公司2018年、2019年整体毛利率分别为14.9%、17.9%，低于行业平均水平；而在2020年，毛利率升至24.8%。

对于毛利率在短时间内得以大幅提升，富力物业在招股书中解释：“主要得益于通过分包若干毛利率相对较低的业务服务予第三方，而有效控制了成本；以及因中央及地方政府部门采取的COVID-19相关的纾困措施，而获豁免缴纳社会保险费。”

与其他开发商培育的物业公司相似，富力物业高度依赖富力集团。

招股书显示，于2018年-2020年，由富力集团所开发住宅物业占住宅物业总在管建筑面积的比例，分别为95.8%、95.0%及94.7%；同期富力集团开发的住宅物业占富力物业管理住宅物业总收入的比例，分别达到96.2%、95.9%及95.4%。除住宅物业，2018年-2020年富力集团所开发的商业物业占在管的商业物业总建筑面积的比例，分别为 94.2%、94.1%及94.3%。

事实上，经过多年的股权腾挪，此时的富力物业已不再是富力集团旗下的子公司，而是由富力集团两位创始人李思廉与张力控股。

对于股权架构，富力物业也进行了相应披露。招股书显示，重组及资本化发行完成后，李思廉与张力通过一系列英属维尔京群岛注册的公司，间接持有富力物业100%股权，富力物业再通过香港注册的“富力物业服务香港”100%持股广州富星；广州富星则通过持有三家物业公司“华信物业”“天力物业”“大同恒富”，运营富力物业所有的子公司。由此，富力物业的最终控股股东，仍为李思廉与张力。

“李先生及张先生无参与本集团的日常经营及管理，鉴于其过去在经营管理方面取得的成就，最终控股股东已将其委托予我们的管理团队。”富力物业在招股书中称。

对于与富力集团的关系，富力物业在招股书中做出如下表述：“与富力集团建立良好而持续的业务关系。天力物业（本集团主要经营附属公司）由富力集团成立，2020年三月出售前为其附属公司之一。”

公开资料显示，天力物业创立于1997年，最初由富力地产及其旗下的广州鼎力创业投资有限公司持股。2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告，出售天力物业100%股权予广州富星，代价3亿元。而广州富星于2019年12月才成立，由李思廉和张力各持股50%。

换言之，天力物业在去年四月才从上市公司中剥离出来，变成富力地产董事长和联席董事长的个人资产。

而在此之前的2019年12月23日，富力地产发布公告，将大同恒富物业服务有限公司的全部股权，以500万元的代价转给了广州富星。2019年12月30日，富力地产又以500万元的价格，将天津华信物业管理有限公司售予广州富星。

“富力物业与富力集团没有股权上的所属关系，因而即使成功上市，也未必能缓解富力集团目前的债务压力。”汇生国际融资总裁黄立冲对财联社记者分析。

此前有媒体报道称，富力物业计划募资5亿-7亿美元。富力物业招股书披露，其上市的所得款项净额将用于外拓、战略收购及股权投资，升级资讯管理系统，以及一般业务经营及营运资金。