中梁百悦赴港IPO:近三年毛利率逐年下降 外拓力度不断加强
原创
2021-04-29 12:58 星期四
财联社记者 王海春

财联社(上海,记者 王海春)讯,又一家物业管理企业赴港IPO。4月29日,中梁百悦智佳服务有限公司(以下简称“中梁百悦”)向香港联交所递交了招股书。

中梁百悦披露,截至2020年末公司共有178个在管项目,签约管理项目432个,在管总建筑面积约2010万平方米,签约总建筑面积约6030万平方米,覆盖国内18个省、两个直辖市及三个自治区的147个城市。

2018年-2020年,中梁百悦收入分别为1.75亿元、3.53亿元及7.04亿元;同期毛利分别为5910万元、1.09亿元及2亿元;归属股东净利润分别为2664万元、4809万元及8542万元。

虽然中梁百悦冠有“中梁”两字,但从目前所披露的股权关系来看,中梁控股集团并非中梁百悦的大股东。

中梁控股集团成立之前,曾委聘其他物业管理公司为其所开发的物业提供物管服务。随着中梁控股规模的扩大和项目数量的增加,带动了物业管理需求的快速增长,因此其于2016年12月成立上海中梁,从事物业管理服务。

2018年4月,中梁控股董事长、执行董事杨剑实施集团重组计划,将物业板块从中梁控股集团中分离出来。

招股书披露,将物业管理业务分离后,杨剑持有上海梁智98%股权,通过上海梁智等一系列公司,为中梁百悦第一大股东和实际控制人。上市前再次进行一番重组后,杨氏家族信托持有中梁百悦66.81%股份,杨剑通过创和国际、剑卓国际间接持有13.13%股份。

中梁百悦的客户及供应商主要有开发商、业主、住户和第三方销售及商业公司。2018年-2020年,这五大客户所产生的收益分别为1.55亿元、2.64亿元和3.48亿元,分别占同期总收益的88.4%、74.7%及49.3%。

在往绩记录期间,中梁百悦最大的客户仍是中梁控股集团。2018-2020年,其向中梁控股集团提供服务产生的收益,分别为1.3亿元、2.22亿元及2.96亿元,分别占同期总收益的74.4%、62.6%及42.0%。

此外,由中梁控股集团及关联方开发项目收取的平均物业管理费,整体高于由独立第三方房企开发项目所收取的平均物业管理费。

对此,中梁百悦称,“主要由于中梁控股集团及其关联方开发的项目,较独立开发商开发的项目处于更高的一线城市或更佳的位置,平均物业管理费较高。”

不过,从盈利水平来看,中梁百悦的毛利率呈下降走势。招股书显示,2018年-2020年其毛利率分别为33.6%、30.8%和28.4%。

记者了解到,中梁百悦的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务,而在过往记录期,非业主增值服务和社区增值服务的毛利率出现下降,拉低了整体毛利率。

对于非业主增值服务毛利率下降,中梁百悦解释称,“主要由于雇员福利开支及分包费用有所增加,反映出我们业务规模扩大,及我们努力通过雇用及委聘额外员工及分包商提高服务质量。”

“我们社区增值服务的毛利率由2019年的57.6%减少至2020年的20.2%,主要由于我们于2020年开始提供生活及旅行服务,而该类服务的毛利率一般较低。”中梁百悦方面表示。

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