利弗莫尔证券港股IPO专栏:国内首只物流地产公募REITs顺丰房托价值研究
2021-05-05 11:55 星期三
利弗莫尔证券

港股打新股首日IPO申购基本面分析:

顺丰房托 (02191.HK)

招股价:4.68-5.16港币

总市值:37.44亿-41.28亿港币

全球发售基金单位数目:520,000,000(520,000手) 其中:香港公开发售基金单位数目:52,000,000(52,000手,可予重新分配最大为260,000手)

募资总额范围:约24.34亿-26.83亿港币

公开发售募资额:约2.68亿港币

独家上市代理人:星展亚洲融资有限公司

稳定价格操作人:瑞士信贷(香港)有限公司

一手入场费:5,212.00港币

申购日期:2021年05月05日——2021年05月10日 09:29:59

交易日期:2021年05月17日 09:00:00

绿鞋机制:有(绿鞋金额:1.34亿港币)

同行业新股首日上市情况对比:

2018年07月12日,弘阳地产,主板上市,最新市值85.4亿,开盘涨幅+9.65%,收盘涨幅+14.13%!

2016年07月15日,中国物流资产,主板上市,最新市值144亿,开盘涨幅+7.69%,收盘涨幅+5.85%!

一、公司简介

顺丰房托为一个以基金单位信托形式组成的香港集体投资计划,且已根据证券及期货条例第104条获认可。顺丰房托为首个将于香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托的投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产,初步重点为物流地产。顺丰房托初步组合中的三处物业为投资者提供直接获得于香港及中国现代物流地产的机会。顺丰房托由房托管理人管理,其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定分派、造就长期可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。顺丰房托的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业,所有该等物业均为现代物流地产(包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心),且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内,毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

二、公司竞争力

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(1)位于香港及中国战略位置的优质物业组合;(2)利用香港及中国物流及电子商务市场的增长;(3)优质及稳定的租户基础;(4)信誉卓著的发起人,于物流领域具有强大网络及丰富经验;(5)通过未来从顺丰控股股份集团收购管道资产而产生的增长潜质;(6)经验丰富的管理团队,拥有良好的往绩记录。

三、基本面分析

1.财务状况:截至2018年、2019年以及2020年12月31日年度止,收益稳步上升至2.79亿港币;物业收入净额稳定增长;投资物业录得持续增长;总资产增长;总负债小幅上升;年末现金级现金等价物先减小后增加。

2.业务策略:(1)资产管理策略:积极管理顺丰房托基金的业务及运营表现(包括优化租用及租赁续约率),以实现更高的收入增长以及跨地区及跨资产类别的多元化收入流。(2)投资与收购策略:寻求具有收入及资本增长潜质的收购机会(无论该等机会来自顺丰控股股分集团或第三方),以为基金单位持有人提供持续回报并提升资产价值。(3)物业开发策略:开展对现有投资组合具有增值作用的物业开发及相关活动,并于必要时针对其现有物业开展再开发活动,以满足主要租户的运营需求及规范。(4)资本与风险管理策略:通过管理顺丰房托基金的债务融资成本及利率风险来优化顺丰房托基金的资本结构,从而保持稳健的资产负债表。采取审慎的现金管理,维持充裕的流动资金及融资能力,以于战略机遇出现时利用战略机遇。

3.行业概况:随着全球化的快速发展及中国经济快速增长,2015年至2020年,中国内地的进出口额分别以6.4%及4.9%的复合年增长率增长。2019年,中国为全球出口总额最大、进口总额第二大的国家。根据经济学人智库的数据,随着中国面临国际贸易新环境,预计2020年至2025年期间,进出口额的复合年增长率分别为7.2%及6.9%.近年来,中国整体物流地产市场发生重大变化。2015年以前,市场迅速扩张的主要原因为全国物流地产短缺,导致市场规模庞大但分散。近年来,市场已经具备若干新驱动因素,如工业集中度、新零售需求、供应链整合及互联网推动。总的说来,中国物流地产市场存在的壁垒较少,市场化程度高、竞争激烈。物流地产开发商及服务提供商为物流地产多维化、网络化、规模化发展的主力军。得益于电子商务的繁荣,开发商将其业务范围从一线城市扩展至低线城市。就市场规模而言,自2015年至2020年,中国物流地产总面积复合年增长率约为2.9%.于出现新驱动因素之前,预计市场将温和但稳定增长,2020年至2025年复合年增长率约为2.0%.香港物流地产分散在工业用地或郊区。根据差餉物业估价署的统计数据,超过80%的存量位于新界,其中大部分存量位于葵青、沙田及荃湾,占总面积的69%.自2015年至2020年,香港物流地产总面积复合年增长率约为0.7%.主要由于缺乏土地资源,预计香港物流地产总面积将缓慢增长,2020年至2025年复合年增长率约为0.4%.香港运输、仓储及快递服务的行业集中度较低。根据政府统计处于2020年发布的主要统计数据,截至2019年末,该行业约有26,000间相关公司。此外,可观察到当地物流地产市场的主要租户主要为国内物流公司。于2020年末,仲量联行的数据表明,前10名占用者的市场份额仅为11.3%,其中按存量计,顺丰速运为第六大物流地产占用者。

4.所得款项用途:房托管理人估计,假设超额配售权未获行使,全球发售的所得款项总额将约为26.83亿港币(按最高发售价计算)或约24.34亿港币(按最低发售价计算)用于收购前身集团;交易成本;一般公司用途。

5.风险因素:(1)与顺丰房托基金有关的风险:(i)顺丰房托基金现时依赖于顺丰关连租户取得其绝大部分收入。倘(a)无法与顺丰关连租户续签租约,或无法以类似或更优条款找到替代承租人,或根本无法找到替代承租人;或(b)顺丰控股或深圳顺丰泰森因顺丰关连租户违相关顺丰租赁,未能履行其于顺丰租赁担保项下的付款责任,顺丰房托基金的收入及分派可能受到不利影响;(ii)香港及中国不利的全球及地方经济、政治及社会状况变动可能会影响顺丰房托基金的业务、财务状况、运营业績及现金流量;(iii)COVID-19疫情以及其他自然或人为灾害的发生为顺丰房托基金带来了挑战;及•倘任何房托管理人、香港物业管理人或中国运营管理人未能有效及高效的运营及管理物业,或香港物业管理协议或任何中国运营管理协议于届满前终止或于届满后不再续签,则顺丰房托基金的运营业绩或会受到不利影响。(2)与物业有关的风险:(i)香港物业不合规事项可能会导致香港政府对顺丰房托基金采取执法行动,从而对顺丰房托基金的运营及财务表现造成负面影响;(ii)佛山物业指定用途与佛山物业的实际用途存在差异;(iii)未能达致芜湖土地出让合同或芜湖市项目投资合同规定的部分运营业绩目标或会对顺丰房托基金的业务、财务状况及运营业绩产生影响;(iv)该等物业面临现有政府租赁或土地使用权不再重续的风险;•中国物业所占用的全部或部分土地可能因确立合法公共利益需要征用该土地而被中国政府强制收回,且支付予顺丰房托基金的任何补偿可能不够充足,倘政府批地书遭违反,香港政府可重收香港物业。(3)与房地产行业及于中国海外投资有关的风险:(i)顺丰房托基金可能因物业投资的流动性不足而遭受不利影响;(ii)房地产行业日后可能因法律及法规变动而受到不利影响;(iii)中国法律制度的不确定性可能对顺丰房托基金产生重大不利影响,并限制投资者可获得的法律保护;及(iv)境外控股公司及顺丰房托基金可能就中国企业所得税被分类为「居民企业」,这可能导致对顺丰房托基金及其基金单位持有人不利的中国税务后果。(4)与投资于基金单位有关的风险:(i)基金单位从未公开买卖,而全球发售或不会形成基金单位的活跃或流通市场及(ii)顺丰房托基金目前无法根据公司条例以安排计划或强制收购方法进行私有化。

6.最高市值41.28亿港币,主板上市。

7.按招股价的最高价5.16港币计算,市盈率为153.57!

四、基石投资者

China Orient Multi-Strategy Master Fund、CI Global Asset Management

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五、独家上市代理人

星展亚洲融资有限公司

2015年12月11日,天宝,开盘涨幅+29.09%,收盘涨幅+121.82%

2018年01月22日,华新手袋国际控股,开盘涨幅+14.41%,收盘涨幅+2.54%

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