广州旧改暗战,瓜分400条城中村改造,这家国企坐不住了
2021-05-19 10:06 星期三
时代财经 陈泽旋

由于除用于重大基础设施项目,整个广东省不再新增建设用地指标,致使房企只能从存量土地中“做文章”。

尽管近两三个月,广州进入了旧改项目合作企业招商的“淡季”,但广州的旧改脚步并没有停下来。

5月17日,广州城市更新集团有限公司公布,其成功竞得广州市白云区夏茅村级工业园改造项目地块整体招商合作项目。时代财经了解到,这个名称颇具国企色彩的公司,正是广州市属国企珠江实业的全资子公司。

不到一个星期之前,珠江实业才联手雅居乐,拿下了广州老城区荔湾的坑口村旧改。而早在2017年,珠江实业便开始谋划布局广州城市更新,这个时间节点也正是很多房企开始介入广州旧改市场的起点。

2017年,广州出台《关于提升城市更新水平促进节约集约用地》的文件,提出以“充分调动土地权利人和市场主体积极性,规范和促进城市更新持续系统开展”,自此广州旧改进入了加速阶段。

此外,广州市城市更新规划院总工程师、广州市城市更新协会秘书长陈琦对时代财经指出,由于除用于重大基础设施项目,整个广东省不再新增建设用地指标,致使房企只能从存量土地中“做文章”,因此旧改既是广州的趋势,也是房企业务的发展方向。

珠江实业再入羊城旧改

根据广州城市更新集团有限公司的信息,夏茅村级工业园改造项目地块,位于白云区白云湖街夏茅村,招商面积约102亩,规划计容建筑面积16万平方米。

地块所在的片区是正在建设的白云湖数字科技城启动区,而这个地块属于该科技城的产业园开发项目。由于该地块毗邻珠江实业在4月28日竞得的涉宅地块,两宗地块将采取商业、办公、公寓等全商业业态进行组合布置。

珠江实业近来频频落子广州,它在5月12日联手雅居乐,成为荔湾区坑口村旧改项目的合作企业,该项目靠近万科在2017年以551亿元竞得的广信资产包。

不过,坑口村旧改项目的体量并未获得官方正式公布,参考去年9月份广州出台的《深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》,坑口村旧改的标图建库面积是57公顷,就广州老城区而言,该体量已不小。

值得一提的是,“标图建库”是项目开展三旧改造的第一步,即对拟改造的地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注,并建立“三旧”监管数据库。

实际上,自2017年开始,珠江实业已开始谋划布局广州旧改,近一年多以来更有加速之势。时代财经了解到,2020年至今,珠江实业已与广州工控集团、科学城集团、华润置地、岭南集团等,签署合作协议,合作范围全部涵盖了城市更新。

珠江实业在广州旧改方面的发展轨迹也是许多房企的缩影。最典型的,同时也是较常见诸新闻报道的房企包括升龙和华润置地。

其中,作为一家综合型的外来房企,升龙在广州市场基本上只做旧改。据时代财经统计,从2018年7月份中标广州首个旧改项目至今,升龙已正式拿下了广州至少11个旧改项目。

甚至曾有报道称,升龙或将把总部从上海迁至广州。不过,时代财经向升龙内部人士求证时,该人士表示目前“还不清楚”。

华润置地方面,亦曾有类似的传言,称其搬迁总部的目的是为了广州旧改。广州黄埔区的官方信息最终证实,华润置地华南总部确将落址黄埔区,至于搬迁原因则不得而知。华润置地内部人士透露,实际上总部搬迁计划早已有之,只不过由于牵扯到多方利益,一直未能成行。

值得注意的是,早在2019年的年度报告中,华润置地提到城市更新业务时指出,将重点扩展广州、深圳、东莞、佛山和惠州等5座湾区城市,首次把广州的重要性摆在了深圳之前。

时代财经统计得知,华润置地已在广州多个区域参与旧改项目,包括黄埔、白云、南沙、天河和花都。

房企广州跑马圈地“抢”400条村

众多房企加码广州旧改市场的背后是广州这座城市的变迁大势。

2017年,广州出台了《关于提升城市更新水平促进节约集约用地》,这份文件具有“划时代”的意义。

实际上,对于广州而言,旧改并非一个新鲜概念,广州老城区越秀目前留存的部分烂尾楼项目,其实就是8、90年代旧改的“后遗症”,此后广州旧改曾一度陷入停滞状态。

陈琦对时代财经提到,广州新一轮的旧改红利自2017年这份文件出台后开始释放。文件提到出台目的,即 “充分调动土地权利人和市场主体积极性,规范和促进城市更新持续系统开展”,自此广州旧改进入了加速阶段。

随着“十三五”正式收官,各地陆续发布“十四五”期间的规划。对于广州而言,旧改是“十四五”的工作重心之一。

去年9月份,广州市人民政府办公厅印发《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》。根据该方案,2021-2030年,广州将推进约400条城中村改造、约400个旧厂房改造项目、力争完成总面积不少于26平方公里的村级工业园改造、推进约300个专业批发市场改造项目和37个物流园改造项目。

陈琦告诉时代财经,目前主要是城中村改造允许社会资金参与,这也是房企在广州做旧改的主要方向。不过,陈琦指出,由于现在的城市更新工作是“系统开展”,往往周期长的城中村改造,会搭配较易推进的村级工业园和旧厂房改造进行。

官方数据显示,全广州范围内,共有1104条城中村,未来10年要进行改造的400条城中村,占比约36.23%,村域面积约550平方公里,已标图建库面积约230平方公里。

尽管这份工作方案是未来10年广州的规划,但实际上部分项目,已从2019年甚至更早就得到推进。

根据克而瑞不完全统计,截至去年年末,广州已有房企介入、已签意向以及已签约旧村改造项目217个;其中,由房企参与的已签约/已签意向旧改项目146个,吸引的房企&联合体高达68家,星河、升龙、保利等房企参与体量最大。

此外,克而瑞数据监测到,截至去年年末,广州已确认主体的改造项目中,有29家房企旧改土地储备超100万方,其中升龙、星河控股、时代、珠光、保利、富力等房企数量在5个以上。

如果说到谁是上一阶段的“广州旧改大王”,相信很多人会提起老牌粤系房企富力,业界曾流传“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”,新一轮的广州旧改大势,是否又会造就新的旧改大王?

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