金地集团多措并举强化精细管理 长期市场价值凸显
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2021-06-04 21:42 星期五

在疫情冲击、调控持续深入的2020年,整个房地产行业的增长速度继续下滑,房企的盈利能力持续承压。如何保持一定的收益水平,在“慢增长”时代凸显企业的可持续增长能力,成为行业和资本市场考量房企的最重要指标之一。

作为精细化管理的代表性房企,金地集团在投资、开发、产品、营销等各个环节多措并举,持续强化精细管理,在降本增效上成果显著。相关分析认为,在较长一段时期内,调控依然是行业主旋律,房企盈利能力亦将不断分化。而精细化管理则有助于企业抵御周期性风险,提升运营效率和收益水平,其长期投资价值将会得到市场认可。

科技赋能实现高质量周转

尽管行业增速下行,但金地集团的各项业绩指标依然保持在较高水准。2020年全年,金地集团实现营业收入和房地产项目一结算收入分别增长32.4%、31.0%,净利润同比增长3.2%,房地产业务结算毛利率达33.6%,依然保持行业较高水平。

在这样的成绩背后,是金地集团对于提升管理水平始终如一的追求。2020年,公司提出“强化组织能力,提升经营质量”的经营导向,通过科技赋能,从多个维度优化管理体系,提升经营效率,实现规模和效益的协同增长。

在投资层面,金地集团打造智能投资平台,实现数据在线化、业务数字化、处理自动化、决策智能化等一系列信息化管理,加强协同、将不断积累的参数经验和分析方法进行有效沉淀,提升数据收集及分析研判效率。通过大数据和算法模型,金地集团在投资决策环节有效控制了出错率与盲区误判,在降低决策成本的同时,提高了生产效率。

在产品研发层面,金地集团面向Z世代人群为主的年轻客户研发全新产品系列——“至尚”系列,以“健康活力、科技创新、个性随心、新潮前卫”为核心价值主张,打造“居家即度假”的全新居住模式。并推出“Flexible+”可选可变户型,结合定制化精装,实现销售阶段户型可选,交付后可灵活改造,满足客户多元化的居室空间需要。与此同时,金地集团还利用BIM建筑工业化为抓手,将设计公司、建造公司、构建预制公司等产业链上的企业全部串起来,打造了一个生态圈。其在2020年积极研究的SPCS新型装配式体系,已作为住建部智能建造的试点在金地上海嘉定北项目应用。

金地集团突出的销售业绩表现,还得益于公司建立的新流量趋势下的数字化营销打法。通过前端数字化投放引流,中端利用数字化手段提升转化率,到后端建立数据闭环,数据驱动管理,从营销管理、业财、经分、售后等各个维度为销售提供决策和支撑。据了解,金地集团买房经济工作平台“金房宝”,将数字化工具与私域流量运营结合赋能经纪人,通过金房宝经纪人新增注册环比提升300%,线上成交占比环比提升12%。而数据显示,金地集团2020年分销费率比为0.57%,较上年下降35%;分销带客认购套数占比亦由2019年的32%下降至27%,在行业内属于优秀水平。

稳健增长凸显长期市场价值

在调控常态化的背景下,房地产行业增速放缓,房企盈利亦开始出现分化。依据Wind统计的96家沪深上市房企的数据,2020年度仅有6家净利润迈过了百亿门槛,却仍有超过70家房企的净利润数据低于10亿元。在盈利增速方面,有4家房企的净利润三年复合增长率超过100%,但却有超过一半的房企的这项指标为负。ROE方面,96家房企的中位值仅为5.40%,但排名前十的房企的ROE均超过了20%。

中信证券研报指出,房企盈利能力的下降并非现在出现,限价和土地成本上升是盈利能力受到挤压的关键原因。结合绝大多数A股和内房企业指引,2021年或是企业报表盈利能力继续下降的一年,而2022年之后可能出现分化,个别企业可能凭借低资金成本和高开发能力稳住利润率,另一些企业可能会面临项目层面亏损的压力。

在这样的趋势下,能保持一定收益水平、有效抵御行业周期性风险的房企,必然会更受资本市场和投资者的青睐。但如何达成这样的目标?中信证券研报认为,房地产开发行业未来即使有增长,也不会十分明显。而管理能力的提升,新激励手段的出现,特别是信用利差走阔,将给部分企业带来市占率的提升空间。

从享受土地红利,到向管理要效益,精细化管理之于房企未来增长的意义,再次被提升到新的高度。以金地集团为例,在持续强化精细化管理的战略指引下,公司运营效率得到了明显改善。数据显示,公司2020年度供货达成率达到了107%,为全年销售实现提供资源保障;同时,公司运营调度有力,2020年全年根据市场情况和经营需要,调度提前供货开盘50个批次,平均提前供货3.4个月,全年里程碑节点达成率89%,较2018年、2019年提升显著。

随之而来的,则是金地集团各项财务指标长期居于行业领先水平。Wind的数据显示,金地集团2018-2020年的销售净利润分别为27.16%、27.01%、19.48%,ROE分别达到18.57%、20.04%、18.64%,均大幅高于行业平均水平,且位于行业前列。与此同时,金地集团资产负债率始终维持在75%左右的水平,这在负债高企的房地产行业属非常出色的水平。

在此基础上,金地集团目前仍在推进建筑产业互联网的数字平台及生态圈建设。建筑行业的数字化基本完成了第一阶段的CAD时代,目前正处于BIM技术应用推广阶段。数字孪生在建筑行业的应用基于BIM技术,但进一步融合了云、大、物、智(云计算、大数据、物联网、人工智能)等全新技术,将以新的全生态视角引领数字建造进入全新阶段。

根据测算,通过打造BIM平台和建筑工业化快车道,经过5年的努力,金地集团可以降低成本10%-20%,把效率提高25%,还有把质量通病减少80%,能够把安全事故降到0,未来也能够适应双碳的目标进行节能减排。

相关分析指出,精细化管理的最终诉求是降本增效,从而通过运营效率的提升,不断改善收益水平,实现企业的可持续增长。在较长的一段时期内,调控仍然是基调,在行业不断分化的过程中,市场份额将不断向管理精细化的房企集中。金地集团多年来在精细化管理上的积累,将助力公司长期享受行业变革进程中的“管理红利”,其市场价值亦应得到重新评估。

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