“一份难求”的公募REITs周一上市,场内买需要关注哪些风险?
原创
2021-06-19 20:13 星期六
财联社 陆修远

财联社6月19日讯,即将到来的下周一(21日),首批公募REITs就将正式迎来上市交易。

作为一个中国资本市场新品种,此前的发行阶段,9只公募REITs受到各方热捧。“秒光”、“历史最低配售比例”……银行、券商、险资等机构资金的积极配置,使其公众发售比例普遍不到30%,最低的浙商杭徽REITs仅15%;而最终获配的个人投资者比例更普遍低于10%,最低仅5%左右。

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正如其名REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金),作为公募基金的一种,公募REITs相较于目前市场上的公募基金,最大的差别在于其底层资产为不动产,且每只公募REITs通常只针对特定范围内的个别不动产项目,故底层资产的估值波动会对其二级市场表现带来较为直接的影响。同时,又由于底层资产的多样性,相较传统的封闭式基金来说,公募REITs更加多元。

以2015年7月成立的“类REITs”基金鹏华前海万科REITs为参考,该基金成立近六年以来于每年1月派息,至今年化收益率在2%-7%之间,年化收益率约6.12%。

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数据来源:Wind

虽然鹏华前海REITs在资产配置上有一定比例的股票和债券,与真正意义上的REITs有所差别,但作为目前中国资本市场上最接近REITs的基金产品,其过往表现具有一定的参考意义。

该基金最近两次的收益分配情况如下:

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注:单位净值按前一自然年度最后一天计

公募REITs投资性质上偏股权,其收益来源为底层项目经营产生的收益分红。如果单就作为基金的年化投资回报来看,公募REITs的产品定位更接近于固定收益类产品。

国信证券指出,首批REITs根据当前法规体系,普遍采用“公募基金+ABS”产品架构,根据发行价计算的2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间。这样的收益水平,相较当前市场上的长期纯债、货币市场类基金等固收类产品有一定的优势。

不过结合海外REITs发展的经验来看,流动性和波动率是公募REITs投资需要密切关注的两个问题。

流动性不足可能会造成公募REITs场内交易价格的大幅波动,这在目前市场上部分规模较小的场内基金上已有所体现。关于这个问题,从本次公募REITs上市安排来看,目前已有多家券商确认将为其流动性服务商,提供做市服务,对于刚刚起步的公募REITs来说,能够在场内交易方面起到较为明显的辅助作用。

此外,由于相较于传统投资股、债、货币市场的公募基金,REITs的底层资产相对固定,且主要集中于不动产投资领域,受政策和行业系统性风险的直接影响较大。在海外市场,无论是在美国还是新加坡,长期来看,REITs的波动率较其他大类资产相近甚至略大。

行业的周期性波动可能会成为一个潜在的风险,REITs价格受底层资产估值变化影响较为显著。

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资料来源:平安证券研究所

作为首批公开募集的公募REITs,本轮上市产品在底层资产的选择上具有一定的竞争力,不过考虑到此前的超低配售比例,投资者仍需要密切关注上市之初可能的短期溢价风险。

此外,对于进行二级市场交易的投资者来说,由于公募REITs的净值的公布周期为每半年一次,而非每日更新,个人投资将无法借助净值对于公募REITs的场内价格的合理性做判断,亦是需要关注的问题。

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