凯德330亿元出售6项目予平安 资产“大换仓”前景待考
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2021-06-28 19:45 星期一
财联社记者 李洁

财联社(北京,记者 李洁)讯,凯德集团又进行了一笔大额的资产处置。

6⽉28⽇,凯德集团公告称,与中国平安人寿保险签署合作协议,向平安出售中国六个来福士资产组合的部分股权。

根据协议,该资产组合的总资产价值为467亿元人民币,平安人寿总投资金额不超过330亿元,该交易预计于2021年三季度完成。

“平安收购的是其中部分股权,交易前凯德通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间,交易后变更为12.6%至30%。凯德将作为资产管理者负责项目的运营管理,继续推动并参与这六个来福士项目的增长。”一位凯德内部人士对财联社记者表示。

凯德为何出售?

来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌,自2004年进入中国至今已有9座。凯德本次出售涉及的项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。

对于出售6项目股权的原因,凯德集团方面向记者表示,此举符合凯德集团的资产再循环策略,释放成熟资产价值用于再投资。本次回收的部分资金将用于扩大在新经济资产领域的投资。

一位房地产研究机构高层认为,“单纯看来福士这几个项目出租率表现应该是不错的,但疫情对其运营造成了一定冲击,项目运营比疫情前要差一些,凯德选择出让一部分股权是为了缓解资金压力。”

2020年年报显示,由于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值,凯德置地净亏损15.743亿新元(约合人民币77亿元)。

据凯德方面透露,此次与平安的交易将为凯德实现资本回收超过20亿新元(约合人民币96亿元)。

“对于凯德而言,出售6项目部分股权后,其在金融操作方面比较灵活,通过将此类项目股权进行交易,客观上降低了企业的资金压力。从实际过程看,平安人寿作为机构投资者进行持有,有助于促进此类项目更好地运营和管理。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

据了解,凯德集团于1994年进入中国,目前已在中国40余座城市运营管理200多个项目,总开发规模约2300万平方米,管理总资产约2800亿元人民币。

“凯德进入中国27年来,已构建的投资物业储备超过244亿新元,并且拥有良好的资本再循环表现。截至今年一季度末,集团的基金管理规模增长到了792亿新元。”凯德集团首席执行官李志勤表示。

投资转型前路未明

在中国商业地产市场具有深厚经验的凯德集团,近年来开始投资转型新业务。疫情带来的影响,进一步加大了其投资转型的决心。

近几年来凯德通过处置资产再投资,不断进行资产优化。2018年,凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用,出售中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,交易价格为17.059亿新元(约合83.65亿元人民币)。

随后在2019年6月,凯德集团将哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿以及长沙的凯德广场·雨花亭三家购物中心的公司股权进行出售,交易价格为29.6亿元人民币。同年7月,凯德将持有十余年的建业地产24.09%股份进行了清仓,总代价为28.31亿港元。2020年2月,以约8.509亿元人民币的价格将其持有的郑州二七项目(原北京华联租赁物业)的全部股份出售给非关联的第三方公司。

据财联社记者不完全统计,凯德3年多来通过处置资产获得的总金额约475亿元人民币。

对于一系列资产处置动作,凯德集团曾表示,这是集团连续优化资产的过程。

一位熟悉凯德的人士介绍,凯德的“地产+基金”模式,形成了投融管退的完整价值闭环。项目初期由私募基金负责开发和孵化,通过高效运营,不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期,再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出,在释放成熟资产价值的同时,将所得资金用于再投资。

不过,从转型节奏来看,其在中国再投资的速度,似乎慢于处置资产的速度。

自2019年开始,凯德开始转型进行新经济领域的投资。在2019年7月,凯德集团与星桥腾飞整合,将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示,“2020年会加快对产业园区业务的整体发力,包括对物流、数据中心等领域的部署。”

2021年4月,凯德以36.6亿元人民币收购了一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。

凯德方面表示,计划在未来几年,将凯德在中国新经济资产领域的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元,投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。

“凯德的投资转型,是因为在房地产领域面临一定压力,也是看好后续经济的结构调整和市场趋势。但转型本身不成功的案例也比较多,还是要注意相关风险。”上述研究机构高层表示。

接盘者平安

平安人寿作为接盘者,对于不动产领域的投资已经相当娴熟。近年来其投资了多个不动产项目以及多家房地产公司,主要是通过购买股权,成为财务投资者,基本不参与项目开发及运营。

据悉,平安重仓持股的知名房企至少有13家。其不仅是碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国、朗诗地产的第二大股东,还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓等多家房企股票。

在2021年6月,中国平安还公告称,平安资管、平安人寿已与招商蛇口签订战略合作协议,平安资管将认购招商蛇口的非公开发行股份,认购价格暂为16.58元/股,但认购数量及金额待定。

如此高频率的持股以及投资,也让平安有了“隐形地主”之称。

对此,中国平安总经理任汇川曾表示,平安的房地产投资符合监管规定,平安的房地产投资在政策允许范围内的占比是非常小的。

高力国际一位高管告诉记者,2020年银保监会发布的54号《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,明确了保险公司开展财务性股权投资,所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业及住宅,而稳定运营的商业地产则不在“负面清单”之列,且保险资金追求长期运营并能提供稳定收益的房地产项目,与商业地产具备天生的契合性。

“凯德的商业地产投资及运营能力在业界首屈一指,旗下资产收益表现有目共睹,因此此次凯德与平安人寿的股权合作也合情合理。”上述高管如是说。

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