商业营收增长73%,手握551.54亿元现金 新城控股“双轮”战略助力平滑市场波动
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2021-08-30 13:55 星期一

面对复杂多变的市场和政策环境,新城控股(601155.SH)今年上半年实现了持续稳健增长。上半年营收同比增长109.63%、归母净利润增长38.19%、在手现金余额551.54亿元,更为难得的是,上半年商业运营收入同比增长幅度达73%。

“住宅+商业”双轮驱动,是新城控股长期秉持的发展战略。今年在住宅、商业两个领域都获得优秀业绩,是基于新城控股在住宅开发与商业运营实现了优势互补、协同共进,构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

新城控股今年上半年在产品品质、经营效率、服务质量等方面的综合能力,获得了有序提升。围绕市场需求,新城控股加强了运营、营销端融合,以销定产以避免无效库存积压,将有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务,贯彻到经营动作和管理思路中。

上半年新城控股在财务方面的表现,也有不少可圈可点之处。发行首笔绿色债、推动商业的资产证券化等一系列举动,获得资本市场和评级机构认可。

对于其未来发展的潜力,申万宏源在六月的一份研报中指出,新城控股2021年全年可售货值4200亿元,按照去化率62%(2020年实际去化率70%)保守估算,所对应的销售额2600亿元,将实现同比上涨4%,因而预计其全年将大概率超额实现年初设定的销售计划。

双轮驱动稳健笃行

新城控股2021年半年度报告显示,公司上半年实现营业收入791.05亿元,同比增长109.63%;归属于上市公司股东的净利润43.06亿元,同比增长34.4%;扣非归母净利润37.96亿元,同比增长38.19%。

报告期内,新城控股完成合同销售金额1176.64亿元,较上年同期增长20.65%;实现合同销售面积1086.96万平方米,同比增长23.87%。据克而瑞数据,新城控股今年上半年房地产合同销售金额和销售面积,分别位居全国房企第 16位和第7位。

业内人士认为,新城控股今年上半年营收、净利大增的背后,不仅仅有住宅销售的业绩,也离不开商业板块发展带来的贡献。

商业地产领域,在市场形势不断波动背景下,新城控股今年上半年商业运营总收入39.38亿,同比上涨近73%。

值得注意的是,在住宅开发利润水平不断受到挤压,持续走低的时候,新城控股商业板块的盈利水平却达到相当高的水平。据了解,新城控股今年上半年物业出租及管理毛利率高达70.58%,远高于住宅开发的毛利率水平。

新城控股今年业绩的稳健增长,是其多年来坚持“住宅+商业”双轮驱动模式经营模式成果的一种体现。这种双轮驱动的模式,是在加强对房地产开发、投资的同时,还能覆盖商业运营管理等业务领域;住宅开发+商业运营、管理,成为新城控股得获得稳健增长两个有力的发动机。

相比聚焦于商业运营的公司,新城控股的住宅开发在充分竞争市场中不断成长,具有较高的项目操盘与资金回笼能力;而相比于深耕住宅开发的企业,新城控股在商业地产的规模化开发与运营方面又具有一定优势,能够持续创造稳定的现金流。

上海一家房产机构分析师认为,面对市场波动、外部周期的变化,这种双轮驱动机制,能够有效平滑外部周期对企业的影响,从而助力企业在市场波动中成功实现经营的稳健增长。“从上半年综合运营情况来看,新城控股的双轮驱动已较为成熟,不仅形成了良好的内生循环,还具有相当强的对外延展性,未来的成长前景相当广阔。”

新城控股商业板块盈利保持高水平,其规模效应也在不断显现。今年上半年新城控股新开业了5座吾悦广场,截至今年六月底,吾悦广场已开业面积达950.67万平方米,同比增长62.06%。截至今年8月25日,新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座,进驻全国131个城市。

支持吾悦广场开业项目数量逐步增加的,是新城控股对大型项目操盘能力的提升,以及不断提升的精细化运营水平。

“商业运营、管理,尤其是全国化布局的商业项目,对各种商业资源调配的复杂度以及运营管理的难度,远大于住宅开发。对长短资金进行合适的匹配,协调好住宅与商业之间轻重资产的功用于能效,这种综合能力和实力将对企业穿越市场长周期,起到不小的作用。另外,商业项目运营得好,不仅利润较高,还能为企业带来数量可观且持续的现金流。”前述分析师认为。

据了解,新城控股下半年预计新开工96个子项目,新开工面积1348万平方米,其中,住宅703万平方米,商业综合体项目645万平方米。公司计划竣工195个子项目,实现竣工面积2441万平方米。

截至报告期末,新城控股已售未结转面积达3485万平方米,为未来营收及利润的可结算,锁定了相当充足的资源。

不断优化土地储备、财务结构

在项目储备上,新城控股今年上半年新增61幅土地储备,新增总建筑面积1831.61万平米。依托综合体拿地优势,新城控股上半年拿地平均楼面价约3419元/平方米。

扩大土地储备之际,新城控股也在优化纳储结构,提高拿地城市层级。今年上半年新增土储中,一、二线城市占比45%,长三角强三四线城市占比32%。

截至六月底,新城控股总土地储备达1.5亿平方米,其中一、二线城市约占总土储37.75%,长三角区域三、四线城市约占总土储29.38%。充裕且均衡的土储布局,既有利于分散市场风险,也为下半年及未来长远发展提供了坚实支撑。

业绩持续增长、为项目补仓之际,追求稳健经营的新城控股仍致力于优化财务基本面,不断提升企业安全边际。

半年报显示,截至报告末期,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%;同时,净负债率仅为60.48%,维持行业低位。

流动性方面,至报告期末,新城控股在手现金余额551.54亿元,短期债务270亿元,在手现金完全能够充分覆盖短期债务,现金短债比约1.44倍。

各类高效、通畅的直接融资渠道,也保障了新城控股稳定经营过程中的资金需求。今年上半年,新城控股于今年二月成功发行一笔4.04亿美元、5.25年期无抵押固定利率债券,票面年息低至4.5%。

期内,新城控股还成功发行了首笔绿色美元债。该绿色债券发行规模3亿美元,期限4.25年,票面利率4.625%,账簿峰值认购超8倍。这标志着新城控股在绿色金融领域迈出了关键一步,是新城控股在推动绿色企业运营和实现可持续增长方面又一个里程碑,也是公司持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

期内,新城控股还先后完成公司债及应收账款资产支持证券发行,共募得资金17.85 亿元;在中国银行间市场通过发行中期票据融资8亿元,境外通过发行美元债券融资7.04亿美元。至报告期末,公司整体平均融资成本仅6.6%。

值得一提的是,新城控股在资产证券化领域也走在了行业前列。新城控股于7月30日披露,公司正筹划将通过境外控股子公司,将间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产,在新加坡设立信托基金,再申请向投资者发行信托份额,以实现于新加坡证券交易所主板上市。

有分析师认为,新城控股商业资产的证券化,对其双轮驱动策略具有相当重要的战略意义。“这一方面可说明资本市场对其商业运营的认可度,也表明了其在该业务所具有的可持续性,以及较强的盈力能力。另外,这也将解决商业资产中资金沉淀量较大的问题,提高商业资产流动性,同时还可进一步优化公司整体财务结构。”

财务的稳健表现,也获得了资本市场和评级机构的认可。今年一月,穆迪将新城发展及新城控股的企业家族评级(CFR)从“Ba2”调升至“Ba1”,同时,将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”,将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”。

今年三月,标普将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”,展望“稳定”,同时,标普确认新城控股的有担保高级无抵押票据“BB”长期发行评级。

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