世茂集团（00813.HK）交出一份相当亮丽的半年度业绩。

销售额、营收大幅增长，毛利率保持在较高水平，在市场融资成本走高的时候，进一步降低了平均融资成本。难得的是，世茂集团在取得这些出色的成绩同时，“三道红线”均全面保持在“绿档”。基本面的优异表现，因此获得惠誉、标普、穆迪等国际评级认可，世茂集团评级也因此再次得以提升。

除房地产开发业务，物业管理、商业、酒店等业务板块在上半年的表现也相当亮眼。今年上半年，世茂集团旗下的世茂服务实现营收42.34亿元，同比增长171%；世茂股份上半年营收119亿元，同比增长30%；世茂酒店上半年营收同比增长141%至11.9亿元。

对于今年下半年市场，世茂集团管理层表示，考虑到目前严格的限价政策、预售证取得难度加大、按揭额度收紧，各种市场变化对房企销售形成很大压力。“今年下半年的销售可能会面临较大压力，但我们也做了多方面安排和准备。作为大型房企，我们非常认同政府的调控，希望市场能实现平稳、健康、可持续发展。”

虽然业绩相当傲人，不过世茂集团董事局副主席、总裁许世坛却表示，今年会采取比较谨慎的防守型策略。“多销售多回款、严控投资、不拿贵的土地，引进更多合作。现在房地产行业正在转型，在这个基础上，对房企考核更多的应该是质量，而不是做多大规模。”

境外债利率创新低：仅3.45%

2021年上半年，世茂集团合约销售额1528亿元，同比增长38%，销售均价17746元/平方米，高于TOP10房企1.34万元/平方米。

今年上半年世茂集团布局的核心城市群，产能尤其突出，一、二线及强三线城市业绩的贡献达九成。三大核心特区产能的增长也相当强劲，其中海峡公司业绩超过600亿元，苏沪地区业绩超320亿元，浙江超300亿元，有力保证了公司高品质稳健发展。

期内，世茂集团实现营业收入734亿元，同比增长13.7%；其中非房地产开发收入66亿元，增长128%。

受益于良好的销售业绩，世茂集团期内实现股东应占核心利润62亿元，较去年同期55.6亿（不含处置物业股权收益）增长11.5%；核心利润93.8亿元，同比上升13.6%。

值得注意的是，今年行业毛利率出现较大幅降低，但世茂集团今年上半年的毛利率仍达到28.6%，具备较为明显的优势。

有分析人士表示，今年房企毛利率回调成为行业普遍现象，不少房企毛利率已降至20%以内。“现在毛利率仍然能保持在20%以上的，说明之前的投资没有出现大的失误，也反映出企业总体综合实力比较强。”

就毛利率的问题，许世坛在业绩会表示，行业毛利率走低是大趋势，公司不可能在总体态势走低的时候，仍然持续走高。“我们希望的是，通过产品力、投资力等各方面能力的提升，在我们的综合运营下，使毛利率下降速度没那么快。如果毛利率下降的时候，能比行业平均毛利水平略高一些就更好了。”

销售、营收大幅增长，毛利率维持在较高水平的时候，世茂集团今年上半年的财务表现也相当出色。

按房企“三道红线”规则，今年上半年公司净负债率50.9%，而世茂集团这一指标已连续10年维持在60%以下；扣除预收款的资产负债率68%；现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9。由此，世茂集团稳定保持处于全面“绿档”。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸指出，公司目前在财务上一个管理特点是，自律和计划的提前铺排。“我们已经把‘三道红线’，内化为公司财务管理的一个标尺。”

面对日趋收紧的市场环境，通过对资金进行集中管控，世茂集团还加强了对回款的考核。期内，公司实现回款1161亿元，同比增长30.4%。

上半年出台密集调控政策背景下，房企融资、个人按揭贷款额度等都出现程度不等的收紧，融资成本走高、销售回款难度较往年增加不少。

对于回款额同比增长超三成，汤沸表示，这与公司多方面采取的保障措施有关。“我们去年就与多家银行签订按揭合作总对总的总额度，保障了现在每个月的按揭放款达标。针对今年按揭额度收紧，公司对销售回款提出相应要求，加大对回款的考核力度，集团对可动用资金进行统一调配，在资金集中管理方面也相应加大了一些考核要求。”

除回款增长，世茂集团一个引起业内关注的事件是，今年上半年投资者信心受到影响的背景下，世茂集团一笔融资的利率，刷新了一项新纪录。今年一月，世茂集团发行于2031年到期的8.72亿美元优先票据，票据利息将按年利率3.45%计算，创下在境外发债利率最低的新纪录。

资金储备方面，至报告期末公司账面现金823.8亿元，较2020年底上升20.3%，现金余额充裕；短债仅占借款总额的27%；非房地产收入利息覆盖倍数1.4倍，进一步增强了公司抵抗风险的能力。

下半年可售货值达3600亿元

为保证顺利实现年度目标，世茂集团在下半年安排了相当充裕的货源。

据了解，今年下半年世茂的可售资源预计有2004万平方米，可售货值达3600亿元。其中，88%布局于一二线及强三线城市，72%为提供充裕现金流的住宅类产品，货值充裕且具备结构优势，业态类型与货源周期等亦均显利好。

世茂集团管理层在业绩会上表示，虽然下半年市场热度较上半年有所降低，但公司有信心完成全年目标。

“全年工作的安排中，在不同时间段内都安排了相应的可售货源。从实际情况来看，我们上半年项目的去化率50%，下半年我们只要按相应安排完成不到一半的去化率，即可顺利完成全年3300亿元的年度销售目标。”这位管理层表示。

项目储备方面，根据市场和政策变化，今年世茂集团在投资的战术、策略上及时做出了调整。

“今年上半年土地市场总体比较热，我们虽然也参与了集中供地，但测算下来不太符合我们的预期，因此上半年新增的项目不多。但我们并不着急，通过不同方式公司新获取了一些项目，我们预计下半年还会有一些机会。”许世坛表示。

报告期内，世茂集团新增了19块土地，权益前土地总价约201亿元，新增货值571亿元。新增土储中，一、二线城市货值占比达62%，如包含强三、四线城市，占比约95%。

在战术上，面对严峻的市场，世茂集团也提前做了一些准备。“在投资上我们更加谨慎。我们要求区域公司现金流为正，才能进行投资，对投资回报的测算也更加严谨。”汤沸表示。

截至今年6月30日，世茂集团权益前土地储备约7283万平方米，货值高达11800亿元，其中一、二线及强三、四线城市货值占比达91%，核心城市群储备充裕。

在这些土储中，有不少项目在未来不仅会给世茂集团带来可观的销售额，还可能会对盈利指标形成较为坚实的支持。

一位管理层表示，公司在大湾区的旧改储备货值约有千亿元，这其中可能有一些回报较高的项目。“明年深圳的旧改项目有望入市，可能对业绩形成贡献。另外我们在杭州、宁波等高能级城市，也获取了一些新的TOD项目，有些项目未来的盈利还是值得期待的。”

许世坛表示，下半年在土地市场如果有好的机会，公司还是会入手。“我们无论是现金储备还是财务安全方面，目前都打下了比较好的基础。我们仍然会谨慎投资，肯定不会去拍一些价格比较贵的地块。但如果有机会拿到性价比较高的项目，我们也会加大投资力度。”