热点城市房租创历年新高 租金成调控“第二战场”
2021-09-15 09:38 星期三
克而瑞研究中心

租赁市场正在成为调控的第二战场。

大约1个月前,住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,其中明确,确保住房租赁市场供需平稳,城市住房租金年度涨幅不超过5%。

随后,北京出台新规,将建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时,主管部门可采取措施,调控住房租赁市场,必要时实行佣金或租金指导价。

2021年开年以来,全国重点城市房租均呈现连续上涨趋势,平均涨幅接近10%,多地房租价格已经创下历年来新高,其中成都租金价格较同期上涨了40%,北京、上海、杭州等的涨幅也超过了20%。

随着国家及地方政府出手对于租金价格进行调控,预计未来个别城市租金一年动辄5%或10%以上的大幅上涨现象将难再出现。

1、租赁行业监管升级

继去年9月住建部公开住房租赁条例后,近日,北京住建委发布了《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,成为国内首部公开的地方版住房租赁条例。

在这份意见稿中,北京首次提出租金上涨过快将进行一系列的调控措施。

具体而言,建立租金监测和发布机制,住房租金快速上涨时,主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

图片来源:北京住建委官网

近日,武汉近期针对保障性租赁住房租金进行规定,租金不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%。

实际上,去年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,这是属于住房租赁端顶层监管文件。进入2021年,针对租赁端的监管不断。

4月15日,住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,明确长租公寓企业基本经营规范,规制“高收低租”“长收短付”等经营模式。

7月23日,住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,住房租赁也是整治的重要领域之一。深圳、佛山等多个城市跟进了规范住房租赁经营行为管理。

从中央到地方,住房租赁监管不断深化,面对长租公寓、租金贷等新业态、新模式,监管措施也在不断跟上步伐。

2、热点城市房租大涨,租金及增速创历年新高

实际上,租金过快上涨是触发调控最主要的原因。

根据克而瑞数据统计显示,2021年7月,全国55城个人房源租金平均值为34.05元/平米/月,较去年同期上涨9.49%。在55个重点监测的城市排名中,北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津和成都十个城市位列租金涨幅前十名。

聚焦全国核心八城个人房源租金水平,平均租金达到73.08元/平米/月,和去年同期平均水平相比,大幅上涨24.55%。其中成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%,北京、上海、杭州等租金涨幅也超过了20%。

8月,核心八城租金水平较7月有所下降,平均租金为71.4元/平米/月,环比微降2.3%,但相较于2020年同期仍有22%的涨幅,但各城市租金涨幅增速有所放缓,其中成都同比增长33%,较7月同比增速下降7个百分点。

图:2021年8月核心八城个人房源租金及同比(单位:元/平方米/月)

资料来源:CRIC城市租售系统

3、上海租金水平破百,创近两年最高记录

2021年以来,上海的个人房源平均租金整体呈现上升状态,从去年同期的81.67元/平米/月上涨至2021年7月的100.04元/平米/月,租金水平打破近两年记录,并保持连续7个月上涨,同比上涨了22.49%。至8月,上海租金水平有所下降,但仍然保持99.34元/平米/月高位。

图:2020年1月-2021年8月上海市个人房源平均租金走势

资料来源:CRIC城市租售系统

分板块来看,7月全市个人房源租金价格同比上涨16.45%,所有区域租金情况均为同比上升,多区域涨幅超过15%。其中徐汇区涨幅最高,达到22.99%,其次是青浦、闸北(新静安)、杨浦,涨幅也在20%左右。涨幅最低的闵行区也同比上涨了9.85%。

全市有数据统计的108个板块中,2021年7月个人房源平均价格上涨的板块高达97个,其中涨幅超过30%的板块达12个,多数位于中内环区域,涨幅10%-30%之间的板块有75个

上海租赁市场热度均呈现较高水平,增速创下近年来新高。

图:上海市市个人房源租金价格及同比地图

注:中心城区为黄浦、徐汇、长宁、杨浦、虹口、普陀、闸北、静安区,其余为非中心城区

资料来源:CRIC城市租售系统

4、供需失衡是租赁市场最大痛点

租房市场的房源供应量不足,直接导致了大量租赁需求得不到满足,近两年全国供应端房源一直呈现明显下滑趋势,不可避免的推动了租金价格的提升。

据克而瑞租售监测,2019年7月55城个人房源挂牌量合计约140.27万间,2020年7月个人房源挂牌量合计约91.98万间,但2021年7月,全国55城个人房源挂牌量合计仅57.17万间,一年时间同比大幅下降59.24%。

以上海为例,2019年上海市个人房源挂牌量为147567间,2020年6月上海个人房源挂牌量下降为为113017间,但2021年7月,上海市个人房源挂牌量仅为73937间,两年时间,挂牌房源量下降49.90%,减少了接近一半的数量。

租赁市场解决租金上涨问题,核心要解决供求失衡问题。

近年来,国家和地方也开始推动加大公共租赁住房供应力度,加强集体土地、租赁用地等供应,推出人才专项用地,增加供应主体的多样性,增加住房供给。

从核心八城的租赁用地和自持用地成交总规模来看,在种种利好政策的加持下,2017年-2021年上半年核心八城共计出让租赁用地及自持有达2604.09万平方米,按照每套租赁住房约60平方米来算,核心八城未来共计可提供约43.40万套租赁住房。

表:2017年-2021年上半年重点城市

租赁用地和自持用地成交规模情况

资料来源:CRIC城市租售系统、CRIC2020

租房已成为一个民生问题,2021年,作为十四五发展的元年,在国家大力倡导租赁住房的政策红利下,租赁行业正踏上全新的征程。

受房价高企挤出效应影响,越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。未来,以租赁的方式解决长期居住需求,将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向,随着市场监管健全完善,以及多样化的供应不断增加,租赁市场租金整体回归理性。

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