深圳第二批土拍走出独立行情 溢价封顶22宗地块仅流拍一块
2021-09-29 08:35 星期三
界面新闻 张子怡

第二批集中供地陆续开始,土地市场降温明显,许多城市都有不同程度流拍。一线城市中广州的土拍以近半流拍率收场,更引起行业对于楼市下行的隐忧。

9月28日,深圳开启第二批集中供地,22宗宅地的挂牌堪称历史最大级别的供应。最终22宗地块揽金452.97亿元,除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外,剩余21宗地块成功出让,其中3宗为底价出让,剩余地块均触达上限价,进入竞自持/摇号阶段。

深圳目前是开启第二批集中供地城市中,土地出让情况最好的城市。不过,现场的竞争激烈程度并不如以往。

在集中供地开启前半个月前,深圳市政府甚至再度修改竞拍规则,放宽对购地企业审查的资格限制。

在土拍现场,开发商举牌速度也不如以往果决,有时会出现无人应价的僵持阶段。拍卖官不得不反复调整加价幅度,从1亿元调整为5000万元,再调整为1000万元。

深圳市场仍是开发商心中的“安全岛”,而这块“安全岛”利润微薄又是不争的事实。

在这场土拍中,能够积极参赛的是国企央企,中海夺得4宗地块,成为当之无愧的赢家;保利紧随其后,共斩获3宗地块;此外,华润、金地、特发、天健等房企也均有收获。至于民营房企,尤其是过往在深圳土拍市场表现积极的本地民企们则悄悄退出了舞台。

竞拍规则严苛

9月7日,深圳市规划和自然资源局出了补充公告。

公告显示,原公告第二条第(三)款“同一企业及其控股的各个公司,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。已竞得3宗用地的企业,自动丧失本批次用地的继续竞买资格。”修改为“同一企业,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。已竞得3宗用地的企业,自动丧失本批次用地的继续竞买资格。”

一位本地房企人士告诉界面新闻:“该公告的修改可能是政府比较难审核参与购地的企业资质,即是否是控股旗下的公司、是否企业之间有关联,当然还有个可能是参与土拍的企业比较少,放宽对购地企业的资格审查。”

此次报名参拍的开发商仅有15家。

除此之外,深圳第二批集中供地重新调整过的竞拍规则,也提升了竞拍难度,

20宗宅地的出让模式改为 “三限双竞”,即限地价、限全年期自持租赁住房面积、限住房销售均价,竞地价、竞全年期自持租赁住房面积。

第二批集中供地的商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

具体来看,不同区域地块降价幅度不同,西部区域降幅明显高于东部,未来不同区域的市场预期也会有所分化。降价最多的是前海地块,有7000元/平方米;其次则是龙华地块,最多6800元/平方米;紧接着就是光明,最多的下降4500元/平方米;松岗、沙井下降2000多元/平方米;龙岗几宗地平均下降2000-3000元/平方米;坪山和深汕则最少,在1000元/平方米左右。

对比周边一手楼盘在售价格,不少宗地最高住宅限价低于新房价格3000元/平方米以上,个别价差超过10000元/平方米。

一位深圳房企的投拓人士告诉界面新闻:“虽然这次土拍对溢价率做了限制,但是竞自持租赁住房面积这点,其实变相提升了难度,地价并不便宜。我们测算过,如果竞到地块最高限价,大部分地块都没有利润了。所以我们没参与这次土拍。”

在第二批集中供地调整规则之后,本来确定要参与第二批集中供地一家深圳本地民营房企也放弃了竞拍。

该房企的内部人士表示:“下半年不是投资时机,参与肯定是要参与,如果竞争还是很激烈就算了,公司内部现在要先保证现金流安全。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为:“现在的集中供地竞拍对房企的要求特别高,又要配建、还要有一定比例的人才住房,包括保障性的租赁住房,这些都提高了对房企资质的要求,必须是龙头房企、品牌竞争力强的企业才敢拿地。另外,去年深圳的土地和今年第一轮集中供地,深圳本地民营房企也拿了不少地块,所以第二轮拿地的积极性肯定有所下降。“

事实是,即便竞拍规则严苛、利润微薄,但深圳的土地仍然受捧。

国企央企收获颇丰

中海地产成为深圳第二批集中供地的最大赢家,竞得四宗地块,地块分别位于龙华民治街道两宗、光明凤凰街和龙岗宝龙街道,每宗地块都达到了最高溢价率,拿地金额共计达127.15亿元。

此外,在广州首批集中供地中缺席的中海地产,也成为广州第二次集中供地中拿地宗数最多的房企,共揽入3宗地块,分别为荔湾广钢新城地块、海珠石溪村地块和海珠江泰路50号地块,除荔湾地块溢价0.3%外,其它均以底价成交,总拿地金额约为99亿元。

两天拿地斥资226亿元,中海地产正在一线城市逆势大举拿地。

中海地产上半年较为保守,实行“两集中”政策后,在北京、天津、广州等城市分别增加一块土地。

据中指院数据显示,今年上半年中海地产拿地金额为435亿元,在房企中排名第十。可供对比的是,2020年中海的拿地金额为1281亿元,仅次于碧桂园和万科。

中海地产主席颜建国曾在2021年中报业绩发布会上表示:“在投资策略方面,中海地产继续坚持三个主流的发展策略,更加重视高能级城市,核心地段的土地获取,我们坚守投资刻度,要求合理的回报。上半年总的来看拿地比我们预想当中稍微少了一点点,但是投资的纪律比拿地本身更重要,我们不会为买地而买地,不赚钱的地不会去买。”

下半年,中海地产还有1100亿元的拿地投资额度。充裕的拿地投资额度让中海成为深圳、广州市场的主角。

保利也在深圳市场发力,在深圳竞得三宗地块,分别位于龙岗龙岗街道、龙华民治街道、坪山碧岭街道,共耗费拿地资金71.73亿元。

由于保利三宗地块都以“惠州市保置房地产开发有限公司“的名义拿地,达到了深圳市政府所规定的“同一企业,最多可竞得3总用地“的上限要求,在拿完三宗地后被收掉号码牌。

更多的现实是,目前土地市场出让情况并不乐观。

数据显示,福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%。广州第二批集中供地流拍率更是惊人,首日达到33.3%,次日更高达70.8%,共计流拍25块,占比达52.1%。

国金证券发布的研报认为,民营房企资金紧张,拿地更为谨慎,国企后续拿地方面的竞争或变小。但销售方面短期竞争变大。民营房企的信用债发行受恒大事件影响变得更为困难,销售回款对民营房企的重要性变得很高,下半年销售竞争会十分激烈。

深圳第二批集中供地仅一宗地块流拍,堪称走出独立行情。土地端的受捧跟深圳楼市也有很关系,虽然深圳二手房市场成交量下跌情况严重,但新房市场情况还算不错。

9月入市的十个新盘中,有四个新盘在当日售罄。

本地房企的业内人士告诉界面新闻:“如果资金充裕,在深圳拿地是很安全的,哪怕利润少但也能赚钱,销售回笼很快,资金能够滚动起来。只是现在拿地门槛太高。”

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