春节过后，居民扎堆还房贷的风波还在延续。据媒体报道，目前大部分银行已经关闭了移动端提前还贷的通道，用户只能在线下排队申请相关业务，而且预约后等待期多在三四月之后，有些还有罚息，由此引发了大量抱怨。2月5日，“年轻人‘报复性’还房贷 银行急了”的新闻更是一度冲上热搜。

笔者认为，这一波“提前还贷潮”之所以引发各界关注，核心原因仍然是房地产周期和利率周期共同交织的产物。央行最新的数据显示，2022年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。这一增速不仅是最近十年以来的最低值，也显著低于金融机构人民币贷款的11.1%的增速。当下居民在住房领域持续加杠杆的动能之低，由此可见一斑。

居民提前还贷的现象一直存在，但在房价上行周期，这种现象是偶发、分散的，其不仅不会引发媒体关注，金融机构也愿意为客户提供便利，在移动端开通提前还贷的通道。但这一轮房地产调控周期过后，叠加疫情对居民资产负债表形成的疤痕效应，普通居民对房地产未来的预期显然不如以往。同时，去年以来股市、债市、理财等常见的投资渠道亏损不断，大量居民一时间找不到安全性高、回报率也高于存量房贷利率的投资方式。最后，这一波利率下行周期，近期新购房人群的房贷利率不断走低，这导致存量房贷人群产生吃亏心态，这些因素都是这一波“提前还贷潮”背后的重要推手。

然而从公开媒体报道来看，大部分银行对这一波“提前还贷潮”似乎还没有心理准备，仍然在按大类资产摆布的惯性给基层网点配发新增房贷和提前还贷的额度。以至于措手不及之下，不得不采取关闭线上申请通道、延长居民还贷日期等“非常规手段”来应付，引发不少客户的抱怨。

笔者认为，“拖字诀”不仅短期来看有失偏颇，容易引发争议，从长期来看也不利于银行转型。首先就能不能顺利办理提前还贷这件事情而言，银行没有理由为客户变相设置障碍。存量房贷合同是双向的，大部分银行在居民签署房贷合同时，基本都会约定好提前还贷的违约、罚息规定，但并没有明文禁止居民提前还贷。笔者认为，无论当下居民提前还贷的动机如何，银行都应该遵守合同约定，只要申请人愿意承担违约风险，愿意缴纳合同约定的罚息，那么银行就有义务为其提供便利、快捷的还款服务。

其次，作为专业金融机构，银行对利率周期和客户行为趋势要有预判。去年央行货币政策转向之后，银行对存量和新增房贷资产之间的消长关系，以及重定价的趋势就应该有基本的判断。去年下半年的两次大规模理财赎回潮，也已经警示银行客户的风险喜好正在发生改变。在这种情况下仍然出现大规模的客户抱怨，说明银行并没有认真对待这些信号。

最后，正如当年商业银行竞相涌入房贷按揭市场一样，这一波“提前还贷潮”是否意味着中国居民持续二十年的房贷增长周期已经走完？也是银行必须认真面对的问题。从当前的监管政策和中国经济的转型方向而言，按揭贷款未来在各家银行存量资产的总盘子里还会有一席之地，但要像过去那样继续成为利润收入的主要来源恐怕是不现实的。从长远来看，只有早做准备积极转型，银行才不会在居民资产摆布偏好发生变化后陷入被动。