利差下房贷转贷推销“旺” 理性看待挪用 潜藏风险不可忽视!
原创
2023-02-08 11:41 星期三
财联社记者 高萍

财联社2月8日讯(记者 高萍)“经营贷年利息2.5%,可以用来买房、还房贷。”近期,有北京居民接到的贷款中介电话如是介绍。在排队提前还房贷潮持续的背景下,有行业内人士直言,或不乏存在用经营贷置换房贷的情况。

业内分析人士指出,监管明令禁止消费贷、经营贷流入楼市、股市,经营贷违规进入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差。对于购房者而言,风险不可小觑,一旦被查出将面临停贷,或提前全额偿还贷款的风险,资信也会受到严重影响。业内建议,是否提前还房贷需要根据自身的情况决定,最好不要盲目跟风。

经营贷利率2.5%可买房?有银行称低利率限政府补贴名单企业

近期,北京的赵女士接到一通来自贷款中介的电话,对方声称目前经营贷年利息可做到2.5%,可以用来买房、还房贷。

据该中介对财联社记者介绍,年利息2.5%的经营贷是在1月15日之后才有的贴息政策,此前最低为3.5%, 因为是银行的开门红政策,她预计“在本月月底或下月就没有这样的政策了”。对于经营贷的用途,该中介则直言,“该房产抵押经营性贷款,并不一定用来经营,用来还房贷和买房都可以,现在很多人都买房。”

当提及银行贷后管理是否会查询到资金流向未用来经营时,该中介则补充称,会做一个资金断流,帮忙处理好。至于贷款的金额需要看抵押房子估值进行审批,贷款最低100万,最长期限为10年。对于申请人名下没有公司的,上述中介则称“这比较简单,只要在公司内加个股东就可以”。

财联社记者咨询多家银行了解到,目前经营贷最低利率多在3.25%左右。北京一家大行某支行工作人员表示,该行经营贷中信用贷利率为4.05%,抵押贷最低利率为3.25%。其中,抵押经营贷最高额度为1000万元,信用贷额度最高为50万元。若是以个人名义申请的信用经营贷,需要个人持有企业股份必须超过51%,企业成立两年以上,正常经营。北京另一家大行工作人员也介绍,该行经营贷最低利率3.35%。

至于利率低于3%的经营贷,上述一大行工作人员介绍,对于企业贷款会有补贴的政策,如果企业没有做过贷款,会有首贷的补贴。“有能做到利率2点几的经营贷,但是企业需要在政府补贴名单里,且这部分有一定的额度限制”。

上述另一家大行工作人员则表示,该行只有创业担保贷的贷款利率是2.2%,但因为属于一个比较特殊的贷款品种,因而有一些严苛的标准,需要纳税额达到一定程度,去年新增员工达到一定标准等。

提前还贷潮持续 贷款中介推销转贷“旺”

自2022年即出现的提前还房贷现象在春节前曾再掀起一波提前还贷小高潮。节前,财联社记者曾从北京多家银行个贷人员处了解到,有银行每天定时释放额度,有的银行需要提前一个月预约,有的银行则已经排队还款到5月。节后,众多客户提前还款的迹象并未有所改变。近日,北京一家大行某支行个贷人员表示,目前预约提前还款申请后还款时间已排队到6月。

“排队提前还房贷”现象在各大一二线城市愈发普遍,诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为,不少房贷借款人选择全部或者部分提前偿还贷款,主要由几个因素所致。首先是由于理财产品的利率下滑,很多理财产品的年利率跌破3%,而房贷利率整体来说大于理财利率,找不到更优质的投资渠道也促进了居民选择将存款用于提前还贷。

“其次,年后迎来降房贷潮,多地首套房贷利率跌破4%,且有城市取消基准利率的加点下限,这就说明存量贷款的利率高于新增的贷款利率,短期内降房贷利率也是趋势,存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷。”王小嫱表示,此外,对整体的经济发展不乐观,经历了疫情的经济下滑,居民对于未来的收入预期缩减,降负债能给居民带来更高的安全感。

一位房地产行业内人士直言,当下提前还贷潮中,不乏以经营贷置换房贷,“很多金融贷款企业都在各种推销用3点多的经营贷置换按揭贷款”。

北京一位贷款中介近日在朋友圈发布的“转贷通知”显示:“已经抵押在银行,月利息超过6厘以上,建议您转贷了。今年央行继续大力扶持中小微企业,有很多贴息政策。授信先息后本、等额本息还款!已经抵押完的可找我安排。没执照的可以现起!”

据该中介介绍,最近转贷的客户大多是此前房贷利率比较高的客户,通过重新抵押房子的方式将利率降下来。经营贷利率目前为3.2%-4%。

对于存量房贷利率较高的情况,北京另外一位贷款中介也表示,可以通过经营贷“降息”。北京一家助贷公司人员也介绍,目前有部分客户通过经营贷转换房贷。他介绍称近期做的一单业务的客户房贷利率为6%。若房屋仍有按揭贷款,目前经营贷办理有解除一抵重新做一抵和二抵两种方式,利率为3%多点。若申请人名下没有公司可以花几千元帮忙“买”个壳公司。

监管明令禁止经营贷入楼市 改变资金用途存风险

“经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差。”中原地产首席分析师张大伟称。当下提前还贷潮中,不乏以经营贷置换房贷,他表示,100万元20年的月供,过去经营贷一般周期只有1-3年,但现在很多银行已经可以做到20-30年,即使有中途归本也不影响接近30万的利差吸引力。此外,“从当下市场看,很多审批非常容易的消费贷3年30万,利率只有3点多,挪用30万3年就可以节省1.5万的利息”。

北京金诉律师事务所律师王玉臣也表示,这种现象产生的原因有很多种,大部分是因为利息差额。比如经营贷的利息经常会低于房贷,对于购房人而言用经营贷套取贷款就比房贷划算。还有一些是因为资金有问题,希望通过这种方式来缓解资金压力。

王玉臣称,银行贷款是有明确的用途设定,必须按照用途去使用,不能挪作他用。不是钱到手了,想怎么花就怎么花。经营贷款是以中小企业主等为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措,是明令禁止流入楼市的。

财联社记者向多位银行工作人员了解消费贷、经营贷办理细节时,对方均多次强调消费贷、经营贷不得进入股市、楼市,且经营贷审批有着严格的门槛。其中一位大行工作人员称,经营贷流入楼市这种行为是违规的,一经发现征信会受到影响,同时银行会要求提前结清贷款。

“2021年3月26日,银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅特意对此发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。”王玉臣进而称,在此通知里,对经营贷流入楼市更是做了强制性规定,而且从多个维度进行防范和惩治。

“这种行为对于购房人而言有不小的风险。”王玉臣表示,一旦被查出将面临停贷,或提前全额偿还贷款的风险,资信也会受到严重影响。与此同时,一旦停贷,若无法及时偿还银行贷款,将面临被抵押的房产被拍卖的风险。而且,在转经营贷的时候,不少人会在中介的指引下采用过桥贷款。此时,还会产生新的成本。且过桥贷款的利率往往也是要高于银行贷款利率的,一旦后续资金出了问题,不能及时偿还,无疑会适得其反。

“其次,对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构,一旦被查出,也会面临被处罚的风险。严重者,甚至还可能受到刑罚制裁。”王玉臣补充道。关于转经营贷的风险,银保监会此前也曾提示过风险,详见财联社报道《 房贷转经营贷可“降息”?银保监会:隐藏高额收费陷阱、影响个人征信等风险 》。

对于是否提前还房贷,诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,提前还贷要根据自身的贷款情况决定,最好别盲目跟风。一方面,观察自身目前缴纳的房贷利率水平与当前城市房贷利率之差,如果目前缴纳的房贷利率高于当前利率很多,可考虑提前还贷;其次,看自身是否能找到比房贷利率更高的理财产品,如果没有更好的投资渠道且手头资金充裕,可以考虑提前还贷;此外,还需考虑自身目前剩余的本金金额与总本金额的差距,如果本金已经偿还一大部分,没必要选择提前还贷了。

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