【财联社记者 姜樊】在近年来“去库存”之后，调查发现中国的住房在一定程度上并未被充分使用。近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，我国家庭住房自有率超过八成，但是空置率却远高于自然空置率，全国住房空置率超过20%，其中二三线城市空置情况更严峻。

“适量空置房屋有助于住房市场。”西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，较高的空置率则可能蕴藏风险，政府应研究制定相关政策盘活空置住房。

我国住房空置率远超合理水平

近年来，住房空置率备受市场关注，并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。甘犁介绍，报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，它包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。

由于工作地点变化、子女教育等原因，城市间以及城市内部的人口流动长期存在。这必然导致人口流出区域住房被空置，流入地区出现新增的住房需求，需要由该地区空置的住房满足。也就是说，每个城市都有合理水平的空置率，即自然空置率。

按照国际经验，报告估算出中国城镇自然空置率为9.8%，一线城市的自然空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市为8.8%。

报告显示，我国的住房空置率远高于上述自然空置率，且持续上升。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

“当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。”甘犁表示，2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

值得注意的是，该报告将“正在装修、待装修、期房及待拆迁”等房屋一并算入空置住房口径，这类房屋总共贡献了5.3个百分点空置率。有业内人士认为，期房不具备居住条件，这部分房屋是否能够算入空置率有待商榷。

不过，甘犁认为，结合中国实际情况，期房若排除在空置房统计外，可能会低估我国住房空置率。从全国来看，新建商品房是中国住房市场的主要供给来源，而期房是新建商品房销售的主要部分。期房占新建商品房销售比例不论从套数还是面积上看，常年维持在70%以上。

城镇空置率高或存信贷风险

从国际比较上看，中国住房空置率仍然处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家，高于大多数国家。目前，我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

甘犁认为，适量空置房屋有助于住房市场的活跃性，给市场带来生机。但较高的空置率则可能蕴藏风险。空置住房占用大量的信贷资源，且如果房价下跌，空置房更容易遭受损失。

报告指出，从住房贷款余额来看，2017年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为10.3万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种浪费，蕴含金融风险。

与非空置住房相比，由于不受搬迁及出租合约限制，家庭空置住房更便于交易。但当市场出现波动时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

报告比较不同家庭2013-2015年与2015-2017年间出售住房情况发现，拥有的住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的有空置房的家庭，其售房的比例明显高于其他家庭。

报告数据显示，2013-2015年住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是无空置住房家庭的近两倍，对市场造成的下行压力更大。

研究制定空置税和房产税盘活空置住房

报告数据显示，无论是一线城市，还是二三线城市，我国房屋空置率都呈现较高的水平。这从一定程度上意味着我国在房屋的总供给量上是充足的。但如何将这些房屋推向市场，盘活空置住房，则成了相关政府部门需要考虑的问题。

甘犁认为，研究制定房产税和空置税，将是有效的解决途径。“这些政策的目的不在于收税，而在于将房屋推向市场。”

报告数据显示，通过分析美国房地产市场2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。有效房产税率上升1%，空置率显著下降2.46%。按空置类型分，有效房产税率上升1%，待租空置住房占比下降0.42%，待售空置住房占比下降0.16%，不投放至市场中的空置住房显著下降1.67%。

不过，也有学者担忧，房产税如果全面推进，可能会更快刺破房地产泡沫。持有多套房的人很可能因为征税而将房屋出售，从而对房价形成下行压力。

甘犁则表示，房产税、空置税在近年不会实施，当下针对房屋长效机制的基础设施建设并不完善。“比如房屋信息和住户信息不完善，如何定义空置等也都是政策难点，且这些政策成本并不低。”

此外，报告还指出，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。