中骏商管 (00606.HK)

招股价：3.70-4.60港币

总市值：74.00亿-92.00亿港币

发售股数：500,000,000股（500,000手） 其中：公开发售股数50,000,000股（50,000手，可予重新分配最大为250,000手）

募资总额范围：约18.50亿-23.00亿港币

公开发售募资额：约2.30亿港币

联席保荐人：Merrill Lynch Far East Limited、UBS Securities Hong Kong Limited

稳定价格操作人：UBS AG香港分行

一手入场费：4,646.35港币

申购日期：2021年06月21日——2021年06月24日 09:29:59

交易日期：2021年07月02日 09:00:00

绿鞋机制：有（绿鞋金额：3.45亿港币）

同行业新股首日上市情况对比

2020年12月09日，华润万象生活，主板上市，最新市值1,073亿，开盘涨幅+38.12%，收盘涨幅+25.56%！

2020年07月07日，弘阳服务，主板上市，最新市值17.3亿，开盘涨幅+17.59%，收盘涨幅+6.02%！

一、公司简介

公司官网：https://www.sce-re.com/product18.html

中骏商管智慧服务控股有限公司是一家综合物业管理服务提供商，在中国管理商业与住宅物业。截至最后实际可行日期，在中国18个省、市及自治区的54个城市拥有庞大的已签约物业管理组合。在管物业包含多种物业类型，当中包括住宅及商业物业（如购物商场及写字楼）。截至2020年12月31日，拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为16.2百万平方米及总签约建筑面积约为36.6百万平方米。根据仲量联行的数据，截至2020年12月31日，在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位。

于往绩记录期，商业物业管理及运营服务的收益由2018年的人民币152.3百万元增加至2020年的人民币373.0百万元，分别占各期间总收益的38.4%及46.3%.由于将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。

二、公司竞争力

（i）作为中国的综合物业管理服务提供商，享有较高的商业物业管理费，并拥有强大的品牌认知度及行业声誉；（ii）多元化物业组合及服务种类迎合各种客户需求；（iii）强大的商业运营及管理能力；（iv）先进的IT系统可提高运营效率及服务质量；（v）中骏集团多元化物业组合及品牌认可度的大力支持为公司带来稳健增长的机会；及（vi）经验丰富并具有强大执行能力的管理团队引领未来发展。

三、基本面分析

1.财务状况：截止2018年、2019年以及2020年12月31日止年度，收益呈现大幅度上升态势增长至人民币8.05亿元；毛利保持稳步递增至人民币3.57亿元，其中商业物业管理及运营服务毛利率稳步增大至59.0%；净利润增长至人民币1.63亿元；资产总值小幅减小；流动负债总额逐年递减；2020年年末现金及银行结余人民币5.04亿元。

2.业务策略：（i）通过有机增长、战略收购及中骏集团的支持来巩固公司的市场地位；（ii）继续技术投入以提升服务质量、客户体验及参与度，并提高运营效率；（iii）继续改善及提升公司的服务质量、品牌知名度及客户忠诚度；（iv）继续拓展价值链，并丰富增值服务；及（v）继续吸引、培养及留住人才以支持发展。

3.行业概况：商业物业管理市场得益于过去数十年商业物业开发的快速扩张。于2019年底，中国在管商业物业的累计建筑面积达3.43十亿平方米（包括办公物业），为管理服务创造了极大需求。于2019年，商业物业管理市场规模估计约为人民币274.3十亿元。此外，由于商业分部的利润率通常高于住宅分部，物业管理公司正积极扩充在管商业物业组合。于过去五年，商业物业管理市场经历了实质性发展。2014年至2019年，百强企业在管办公物业平均建筑面积由2.5百万平方米急剧增加至8.6百万平方米，复合年增长率为28.1%.百强企业在管零售物业平均建筑面积由2014年的1.9百万平方米增至2019年的5.5百万平方米，复合年增长率为23.2%.由于未来几年并购活动活跃及供应增加，预计2024年百强企业在管办公及零售物业的平均建筑面积将分别达23.4百万平方米及13.2百万平方米。收益方面，2019年百强企业的办公管理服务总收益达人民币61.1十亿元，2014年至2019年期间复合年增长率为24.1%.同期，百强企业的零售物业管理服务总收益由人民币15.7十亿元增至人民币36.5十亿元，复合年增长率为18.4%.预计至2024年底，办公及零售物业的收益将分别达人民币187.1十亿元及人民币95.8十亿元。于商业房地产行业早期阶段，开发商偏重于通过出售物业获得即时的资本收益。随着商业物业市场的发展，开发商越来越重视长期利益，更愿意持有物业并通过出租（而非出售）获取利润。因此，专业商业运营服务需求相应有了长足发展，而服务内容亦在发展过程中不断扩充。据估计，商业运营公司在管总建筑面积由2014年的276.3百万平方米增至2020年的706.0百万平方米，期内复合年增长率为16.9%.服务行业及消费力继续增长预期会促使办公及零售物业的需求持续增长，亦会推动商业物业管理服务市场扩张。同时，零售物业亦正探索如何打造独特性，突出其优胜于电商之处，为商业管理及运营市场创造更多机遇。因此，预期商业运营服务市场日后会有大幅增长，同时预期2024年总建筑面积将达1,120.3百万平方米。

4.所得款项用途：（i）将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大业务及多元发展公司的服务种类；（ii）将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高运营效率；（iii）将用于扩展价值链上业务，并多元发展增值服务种类；（iv）将用于吸引、培养和挽留人才以支持发展；及（v）将用于一般业务运营及用作营运资金。

5.风险因素：（1）与业务及行业有关的风险；（2）与在中国开展业务有关的风险；及（3）与全球发售有关的风险。部分与我们的业务与行业有关的一般风险包括（i）未来的增长未必能按计划实现；（ii）大部分收益来自中骏集团及其合营企业或联营公司开发的项目，而中骏集团是公司的关连人士，对其并无控制权；（iii）无法保证能以有利条款或根本无法获得新的或续签现有商业物业管理及运营服务协议或住宅物业管理服务协议；（iv）未来的收购未必会成功，在将收购的业务与现有业务进行整合方面可能会遇到困难；及（v）若干主力店铺或其他主要租户对公司吸引购物者进入公司的在管零售商业物业的能力有重大影响。

6.最高市值92.00亿港币，主板上市。

7.按招股价的最高价4.60港币计算，市盈率为47.08！

四、基石投资者

和盛海外控股有限公司、King Terrace Limited、林婉莹女士、TX Capital Value Fund

五、保荐人分析

Merrill Lynch Far East Limited

2021年02月05日，快手-W，开盘涨幅+193.91%，收盘涨幅+160.87%！

2020年06月29日，康基医疗，开盘涨幅+86.60%，收盘涨幅+98.85%！

UBS Securities Hong Kong Limited

2020年11月09日，新东方-S，开盘涨幅+16.05%，收盘涨幅+14.71%！

2020年12月08日，京东健康，开盘涨幅+33.89%，收盘涨幅+55.85%！