调查|“踩坑”重庆江津龙头房企 诚华基金深陷兑付困局
原创
2022-05-18 15:12 星期三
财联社记者 王海春

财联社5月18日讯(记者 王海春)记者从多位投资人处获悉,重庆市江津区龙头地产企业——裕城投资控股有限公司资金链断裂,导致重庆诚华股权投资基金管理有限公司(以下简称“诚华基金”)部分到期基金产品难以兑付。

“基金所募资金,主要投到裕城投资控股旗下房地产项目中。开发商近期出现流动性困难,影响项目建设、竣工交付,也影响到期基金产品的兑付。”一位投资者表示。

一份名为《关于裕城地产有限公司情况报告》显示,诚华基金募集在持规模约6亿元;裕城投资控股目前资产约28.15亿元,净资产约5亿元。这份简短的《情况报告》同时披露了诚华基金违规操作行为,包括未进行备案管理、部分投资人不合规、未进行托管及明股实债等。

另一位投资人在接受记者采访时指出,上述报告只是初步整理出来的数据,诚华基金和开发商已聘请第三方机构,对财务展开进一步梳理。

“裕城投资控股负责人称,预计5月20日-25日出具经审计后较为详细的尽职调查报告。他们希望通过自救重组来降低损失,但需要政府部门帮助解决融资难的问题以实现自救。现在看下来,资金缺口或在2亿元左右。”上述投资者说。

一段裕城投资控股高管与投资者现场沟通的视频显示,该公司管理层表示,公司正与金融机构协商,计划先通过自救展开资产重组。其同时称,“救活企业,也能最大程度保障投资债权人的权益。”

对于公司募集资金所投标的物当下资产情况,以及如何协调开发商达成兑付解决方案,诚华基金一位高层向记者表示,目前还没有具体方案。“仍处于进一步了解过程中,我们也在想办法解决问题,现在暂不便透露更多信息。”

到期产品违约风波

记者从一位投资人手中,获得多份由重庆诚华股权投资基金有限公司签章的投资凭证照片。

其中一份名为重庆诚华涌信贰号投资中心(有限合伙)项目基金的认购确认书显示,重庆诚华股权投资基金为“裕城•长江著房地产投资基金项目Ⅳ期”项目之基金管理人。

根据相关协议,该笔认购款自2021年4月25日起开始计算投资收益,预期年化收益率为10.5%,投资期限为基准投资日2021年4月25日起满12个月,投资人认购20万元该基金产品。

除前述产品,多份基金产品认购确认书显示,该投资人还先后于2021年4月、8月、9月、10月及今年3月,多次购买诚华基金公司相关系列产品,购买总金额约155万元。

“今年3月利息支付还是正常的,包括我在内的一些投资人在3月追加了投资,可4月21日,基金公司突然停止支付利息。我购买了该公司多个系列产品,其中一笔于今年4月25日到期,但这个产品未能如期兑付本息,由此确认重庆诚华基金产品兑付出现实质性违约。”上述投资人表示。

据中国证券投资基金业协会官网信息,重庆诚华基金成立于2013年8月,注册资本1000万元,机构类型为私募股权、创业投资基金管理人。

就投资人所称到期产品兑付出现违约,记者向诚华基金方面进行了求证。

重庆诚华基金一位高管5月16日向记者坦陈,公司旗下部分产品兑付的确出现一些问题。“政府相关部门已经介入,我们正在积极配合展开相关工作。”

前述投资人向记者表示,到期基金产品难以兑付后,其进一步了解发现,诚华基金一些操作或有明股实债之嫌。“我们这块权益,其实应该归为债权。向江津区政府相关部门报备后,我们选出了诚华基金债权人代表及债权人维权组组长。”

另一位投资人告诉记者,诚华基金到期产品无法兑付,基金公司管理层及裕城投资控股与部分投资人曾展开过两次沟通。沟通过程中向投资人介绍的信息,主要基于前述《情况报告》。

该报告显示,诚华基金募集在持规模6亿元,支付投资收益7亿元,在投489 人(江津450人,隐性投资人近500人,共计约1000人)。

就裕城投资控股资产及负债情况,该报告披露,公司目前资产约28.15亿元,负债约23亿元,其中有息负债约14.62亿元,公司净资产约5亿元。

负债细分来看,裕城投资控股融资总规模约14.62亿元;其中基金募集约6亿元,银行融资约4.97亿元,民间借款及小额贷款约3.45亿元,员工融资1378万元。

资产方面,除住宅开发业务,裕城投资控股还有不少商办、酒店、教育类资产。《情况报告》称,裕城投资控股的留置商业总额约15.98亿元。可销售部分,长江著、春三里、新时区几个项目的货值总额,约12.17亿元。

项目停工、流动性危机显现

开发商、基金公司与投资人沟通过程中,通报了陷入当前困境大致的原因。

“4月21日的第一次沟通比较仓促,只有二三十人,此后于4月29日又举行了一次沟通会,约有近百人。”债权人维权组组长说。

投资人告诉记者,受市场不景气影响,加之运营中对风险把控不够,裕城投资控股今年出现流动性紧张。因资金链紧绷,销售回款难以覆盖到期债务,加之通过借小额贷款拆借资金的局面难以为继,从而导致难以偿还到期基金产品。

“裕城投资控股有几个地产项目,其资金如何管理的,这些细节暂不清楚。据我们自己了解下来的情况,有不少系列基金产品认购确认书,都显示了‘裕城•长江著房地产’系列,我们推断其通过基金公司所募资金,有相当一部分应该投到长江著这个楼盘上了。”前述投资人补充道。

公开资料显示,裕城•长江著位于重庆江津地区滨江路东段,占地面积15.53万平方米,建筑面积58万平方米,开发商为裕城投资控股旗下的重庆市江津区裕城瑞博置业有限公司。该项目共有17栋楼,分三期开发;一期由13栋高层组成,二期、三期为低密度产品。

据悉,裕城投资控股重点投资的这一项目,去年三季度后销售情况不佳,多次通过调整价格欲挽回业绩下滑走势,以加快资金周转。

从价格走势来看,长江著2019年5月高层售价约6500元/平方米;2020年市场行情向好时,该楼盘当年9月售价一度冲高至7500元/平方米。

重庆克而瑞一位分析师告诉记者,2020年5月重庆市场开始回暖,市场这种向上态势一直延续至去年9月份,但此后,市场成交量一路走低。

据房天下数据,长江著2021年9月高层住宅售价降至6100元/平方米,去年11月售价为6000元/平方米。2022年,该楼盘价格继续下调,4月均价已降至5400元/平方米,每平米售价较2020年5月下降约1200元。

“以价换量在短期内有效,但去年以来市场行情低迷,令目标客群形成观望。房企如果没有其它融资渠道补足现金流,对市场形势又形成误判,资金链很容易出问题。”一位重庆中指院研究员表示。

记者致电长江著项目了解当下最新进展,该楼盘置业顾问告诉记者,楼盘目前已暂停销售,并坦言项目建设也处于停工状态。

“企业资金出了些问题,受此影响,楼盘停工已有一段时间。前期已销售项目交付会延迟,我们现在也在等复工通知。”前述置业顾问说。

亿翰智库重庆分析师向记者表示,去年下半年当地市场销售下滑,使得部分楼盘销售回款不理想。“房企资金回笼速度慢,进一步加大了房企偿债压力。一些项目由于资金周转不开,不得不选择停工以减少资金支出。”

诚华基金一位投资人表示,从当前公布情况来看,开发商遇到了流动性问题。如果对其提出破产清算,其能否偿还债务存在一些疑问。“房企老板没有跑路,也在寻求引入战略投资人在内的解决方案。有投资人提出,如长江著项目能复工,通过经营产生的现金流,未来或许能逐步把债务偿还掉。”

地产融资平台疑云

就重庆诚华基金“踩坑”开发商,多位投资人称,诚华基金或为裕城投资控股重要融资平台,并称该基金不少产品所募资金或投至裕城投资控股旗下企业项目中。

“购买重庆诚华基金产品已有七八年,两家企业之间业务往来较多,部分长期购买基金产品的投资人也是知道的。但资金具体投到哪里,我们也不太清楚。”一位投资人说。

裕城投资控股前身为重庆市建宇房地产公司以及下属的建安、园林、装饰及物业公司,2013年对各业务板块整合后,逐步向综合类开发企业转变。2015 年至今,其扩展为地产、建设、物业、商业、教育、贸易、基金等多板块协同发展的多元化集团性企业。

据该公司官网公布信息,裕城投资控股2019全年纳税上亿元,其中江津区域纳税近8000万元,目前员工人数近1000人。裕城投资控股旗下地产公司自成立至今,开发40余个项目,开发总面积300多万方米,完成投资总额几十亿元。

诚华基金债权人维权组组长告诉记者,裕城投资控股是江津地区老牌房企,此前企业信誉一直不错。由于裕城的企业运营较稳定,因此诚华基金以裕城旗下开发地产项目作为投资标的物所发行的产品,在当地有一定影响力。

“这从投资人群构成当中有相当一部分来自本地,也可以看出来。也因为有这层关系,大家购买诚华的基金产品比较放心。”该组长说。

公开资料显示,诚华基金与裕城投资控股在业务往来等方面,存在一些交集。

据天眼查信息,裕城投资控股通过全资子公司——重庆裕城创展投资有限公司,持有重庆诚华十号股权投资基金合伙企业约21.31%权益;重庆诚华股权投资在该合伙企业的股比约8.04%。

公司人员方面,两家企业之间也有交集。据天眼查信息,欲晓持有裕城投资控股80%股权,为公司实控人;杨卫萍持有另外20%股权,出任该公司监事,杨卫萍还是重庆裕城创展投资有限公司的执行董事、法人。

就诚华基金是否为裕城投资控股融资平台这一问题,重庆市江津区处置非法集资案件工作领导小组办公室一位工作人员向记者表示,暂不清楚。

“相关部门仍在对该事件进行调查。你所求证两家企业关系情况,及后续有哪些解决方案,这些细节我们目前并不掌握。”上述工作人员说。

对于记者所提基金公司是否为房企融资平台的问题,前述诚华基金管理层并未予以回应。“相关部门介入,我们现在不便讲太多。如有可以披露的,请以官方公布信息为准。”

“基金公司募集资金究竟如何安排的,我们不太了解。我们并不希望房企破产,只是希望基金公司和开发商能给出明确的解决方案,在未来一段时间内将资金兑付给我们。”一位诚华基金债权人代表向记者表示。

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