房地产行业仍处于多重考验背景下，中南建设（000961.SZ）在稳健经营中坚韧前行。

据中南建设2022半年报，公司期内实现营收241.3亿元，有息负债余额较年初下降17.6%，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增长99.45%，年内到期公开债务仅2亿元。

面对楼市变局，“卧薪尝胆”、“向黎明铮行”，成为中南建设当前应对变化几个重要的关键词。

就“卧薪尝胆”，中南建设董事、总经理陈昱含解释，其主要含义为，挖掘存量中的潜力，以艰苦朴素、求真务实的状态向存量要业绩。

“把存量项目开发好、迅速销售出去，实现项目顺利交付、把现金拿回来。”陈昱含在2022年中期业绩会上表示，企业管理团队将带头攻坚克难，实现企业薪火相传。

“向黎明铮行”，是中南建设提出的另一项自我要求。其要义大致为，企业现金流宽裕之前，公司将继续舍弃包括规模、利润、业务范围等部分利益，减少不必要的支出，专注主业。

对于接下来的经营计划，中南建设方面表示，目前市场仍处于调整阶段，公司将坚持审慎策略以确保经营安全。在市场回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活价格策略，同时控制库存的增长。

“公司将以现金流安全作为第一目标，积极推动销售、增加回款，同时严格控制费用，与各类合作方和金融机构协商优化付款条件，控制现金支出。”中南建设方面表示。

展望后市，中南建设董事长陈锦石认为，市场触底预计仍需要半年至一年时间，但经过此番调控，房地产市场未来将更加规范。

“对目前的中南建设来说，最重要的是能够活下来，稳字当头。” 陈锦石表示。

经营性现金流净额连续5年为正

面对行业深度调整大变局，中南建设今年上半年保持了相对稳健的运营态势。

中南建设2022年半年报显示，今年上半年公司房地产业务合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米；销售金额中，一、二线城市占比48%，高能级城市销售占比较去年同期略有上升。

期内，中南建设房地产业务结算收入195.6亿元；受加大库存去化速度等因素影响，公司结算毛利率10.03%，同比有所下降。

就毛利率变化，中南建设一位管理层坦陈，楼市持续出现波动形势下，公司在战术方面进行调整。为加快现金回笼速度，部分项目价格有所下降，财务方面做出计提存货跌价准备，这对利润形成一定影响。

上海一家房产机构分析师指出，房地产市场仍处于调整过程中，目前很难准确预计本轮调整时间究竟会持续多久。

“只有保证企业稳健运营，才能够使企业经受住风浪，平稳穿越周期。保证现金流顺畅，成为不少企业实现稳定发展的基础之一。基于此，企业对现金流安全性的排序，在一定时期内可能会优先于毛利率。”上述分析师表示。

业内认为，规模及利润增长已非房企追求的首要目标，如何稳住现金流“活下去”，成为部分房企当前生存的第一要义。

对房企而言，现金流成为考察反映房企基本经营状况的重要指标，也被视为房企能否穿越周期的一个重要保障。

从市场层面来看，今年上半年经营性现金流为正的企业并不多，但凭借多年稳健经营及严格的财务纪律，中南建设今年上半年在降杠杆、保现金流方面仍取得了不错的结果。

在销售持续低迷、融资渠道不畅的背景下，中南建设通过清晰的现金流管理思路，平衡资金及运营要求，上半年保持了良好的经营性现金流状况。

中报显示，公司期内经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值，显现出难得的韧性。

值得一提的是，在销售市场持续低迷背景下，中南建设仍然坚持降低负债、优化财务结构。

据悉，今年年初时公司有息负债总额约621亿元，至六月末，大幅下降至512亿，实际债务占负债总额的比重位于行业最低之列。

此外，中南建设还扛过了几个债务兑付的高峰期，公开债务没有违约，部分存量融资得以展期，美元债交换要约持续推进，债务期限结构有所优化。

通过多方面努力，尽管公司三道红线仍处“黄档”，但三道红线指标得到改善。

截至2022年6月底，中南建设净负债率85.19%，较上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.1%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。

未来，中南建设的基本面有望得到进一步改善。

与AMC合作方面，与华融资产及江苏资产的合作，已有不少项目提交评审。

资本市场融资方面，银行间市场交易商协会探讨通过中债信用增进投资公司增信方式支持民营房企发债融资，中南建设也在试点之列。

挖掘存量项目潜力 迎难而上保交付

保证现金流安全的同时，中南建设在土地投资、项目施工、交付方面，也展开了灵活应对。

据悉，中南建设暂缓了土地方面投资，今年上半年没有新增土储。业内人士指出，企业处于不确定性较强的市场变动期，往往会选择现金流为上的策略，开源节流成为不少企业在房地产调整周期中的应对策略。

“这要求企业一方面加大销售力度、加快现金回笼、减少负债，另一方面，则要求企业减少，甚至停止投资，通过减少投资中的不确定性，防范潜在风险。”前述上海房产机构分析师认为。

就暂缓投资拿地，中南建设管理层表示，公司目前已有的项目储备，足够支持未来一段时间的发展。

此外，针对市场变化，中南建设今年上半年还有针对性地调整了部分项目的施工进度，减少新开工项目，力保在建项目工程的建设进程得以顺利进行。期内，中南建设新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%。

“我们要挖掘存量项目中的潜力，向存量项目要业绩。”中南建设董事、总经理陈昱含在业绩会上表示，只有实现项目的成功交付，才能实现资金有效回笼。因此，保交付不仅仅是对购房者的承诺，对于公司进一步筑牢发展基础，同样有着重要意义。

中南建设披露，截至今年6月末，公司全部开发项目482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米。

事实上，项目的顺利交付正是房企核心竞争力及经营能力的体现。在目前的行业大变局下，“交付力”成为检验房企经营是否稳健的重要依据。

今年上半年中南建设累计交付57个社区，交付套数32849套。

陈昱含表示，今年上半年之所以能够完成3.3万套房屋的交付，一方面来自于对经营性支出的腾挪排序，另一方面也来自于现金流至上目标下的竭力创收。

“更重要的是，保交付不仅仅对公司有重要意义，而且关涉到民生，以及企业对购房者的承诺，是天大的任务。”陈昱含透露，公司预计下半年还将交付8.3万套，为此，中南建设将全力以赴实现这一目标。

为确保项目交付质量，中南建设设置了严格的流程及标准。

从前期开发到后期服务，中南建设通过对项目从产品定位、施工建造到产品销售、交付等8大阶段59个管控点的全开发周期，进行了较为全面的梳理，以确保施工质量和交付效果。

项目工程全流程管理行为作为从属于于项目工程的计划之一，由工程计划关联生成，是项目实施过程中的标准管理动作。项目工程全流程管理行为共有110个管理动作，其中集团级18个，战区级42个，项目级50个。

为保证项目交付顺利，中南建设今年以来还持续通过“过程及交付评估”、“鹰眼行动”等措施，使管控工作实现前置。

截至今年8月20日，中南建设对项目第一轮过程评估中，已完成140个标段，5.3万项检查，内容涉及施工工序、材料出厂到加工、制作、安装等环节，以确保出品质量。

研究机构认为，标杆性民营房企的保交楼在当前市场环境下殊为不易，项目如约交付不仅为业主带来信心，显示房企的担当与责任，也将提振行业信心，有益于实现行业的良性循环。