财联社5月30日讯（编辑 张伟）2023年以来，公募REITs市场在经历短暂的量价齐升后，迎来持续数周的回调，并一度呈现缩量下跌态势。4-5月，在2023Q1各REITs业绩分化、多只REITs陆续分红、REITs解禁等因素影响下，投资者情绪低迷，市场缩量下跌。中信证券在报告中指出，近期，多只个券的P/FFO和P/NAV等估值指标已在偏低的历史分位水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处磨底阶段。

Wind数据显示，截至5月30日收盘，市场上27只公募REITs中，全部产品今年以来收益告负，其中建信中关村产业园REIT今年以来收益-21.79%，华夏中国交建高速REIT今年以来收益-18.83%。

从近一个月水平来看，受舆情及一季报不佳影响，华安张江光大园REIT近一个月收益-9.10%，亏损幅度最大；近一个月表现最佳的为国泰君安东久新经济REIT 2.12%。此外，27只公募REITs近一个月收益中位数-3.37%，今年以来收益中位数-5.85%。

值得一提的是，一季报披露后，业绩分化在二级价格上进一步体现，业绩明显下滑的REITs二级市场跌幅较大。华泰证券认为，23年以来公募REITs的权益属性不断强化，可能与公募REITs价格受基本面扰动较大，而股票更能够反映经济修复的预期有关。

从换手率来看，wind数据显示，进入5月后，换手率整体下降，多日维持在0.5%-0.7%之间。中信证券数据显示，多只个券的P/FFO（FFO即经营产生的现金流）和P/NAV（净资产法估值）等估值指标已在偏低的历史分位水平。如东吴苏园产业、建信中关村P/FFO当前分别处历史1%、1.40%分位；平安广州广河P/NAV指标处历史0.20%分位，中金安徽交控P/NAV处历史0.80%分位，建信中关村、中金厦门安居该指标均为历史0.50%分位。

（数据来源，wind，财联社整理）

中信证券在报告中指出，近期，多只个券的P/FFO和P/NAV等估值指标已在偏低的历史分位水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处磨底阶段。

多家研究机构表示REITs市场的回调可能带来入市机会。平安证券研报显示，当前公募REITs估值整体已经在历史较便宜的水平，估值调整可能是入场契机，可以挑选一些基本面不差+估值不错的主体。国金证券亦表示，短期波动是市场长期成熟必经之路，对于基本面优质的项目而言，回调即机遇，可关注长期布局机会。华泰证券称，在经历了二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值初步显现，投资者关注短期收益与机构考核方式的短期化仍是市场不稳定的因素，随着REITs配置价值的体现，后续若有保险等长期资金入市，短期或可为市场注入新的活力。

不过，中信证券还指出，往后看，市场估值修复行情需要政策和基本面的催化。具体来看，一方面关注多层次市场发展相关政策的推出情况，包括分资产类型的信披制度、估值体系等，另一方面则尚待投资者对于公募REITs 2023年二季报的表现逐步形成预期。