各地为激活楼市再出新招 减少新房公摊面积或成趋势
原创
2024-05-15 20:13 星期三
财联社记者 李洁
①近段时间多个城市出台减少公摊面积新规,包括深圳、佛山、惠州、清远等地。
②分析人士认为,调整公摊面积和计容面积、提高得房率新规,已成为楼市调控的新手段,未来预计还有更多城市跟进调整相关政策。

财联社5月15日讯(记者 李洁)政治局会议提出要“优化增量住房”大背景下,近段时间多个城市出台减少公摊面积新规,市场再度引发对公摊面积的讨论。

有市场消息称,2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布,修订内容包括:减少住宅公摊面积,有效提高得房率,住宅和宿舍实行150米限高等。

对此,深圳市规划和自然资源局方面向记者表示,相关文件预计将于下周在官网上发布,具体内容以发布文件为准。

事实上,除深圳外,广东的佛山、惠州、清远等地,先后出台了住宅用地的计容面积和公摊新规。肇庆则宣布实行按套内面积计价宣传销售。

分析人士认为,调整公摊面积和计容面积、提高得房率新规,已成为楼市调控的新手段,未来预计还有更多城市跟进调整相关政策。

对于出台相关政策的原因,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,监管层提出要“优化增量住房”,而优化增量就是要提高新增供应的有效性,降低供地成本,更好匹配需求端。

“上述城市出台的计容面积和公摊新规,本质上是通过增加套内面积、实际使用面积,从而降低购房的价格和成本,变相降低房价,这些措施有利于提升买家购房积极性。”李宇嘉表示,得房率得以提升的项目,会较其他项目具有更强的竞争力,因单价较低、去化速度快,也会提振开发商拿地的积极性。

深圳新增住宅将减少公摊面积

记者获悉,《深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来,先后经历了4次修订。

本次修订主要集中在7个方面,其中第3点提到,结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新,优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式,优化建筑面积管控方式,简化凹槽、室外透空等条款。

其中最值得关注的是,过去深圳计入“公摊”面积的两大部分,将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。

也就是说,本次修订后,深圳新增住宅的公摊面积会减少,得房率将有效提高。

与此同时,深圳在住宅户型设计上也进行了调整。2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4米,超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。

此前规定阳台的进深不能超过2.4米,修订后阳台可以把进深做大,对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6米增加至0.8米。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

此外,2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”,即新型产业用地(M0)中主导用途的建筑高度不得超过250米,住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

据了解,过去深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响,超高层住宅不断涌现。修订后,低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归,满足市民更多改善性需求。

“深圳出台新版《深圳市建筑设计规则》,是践行建设‘好房子’的具体表现,将进一步满足购房者对建设标准高、品质好的楼盘的期望。对开发企业而言,得房率高的项目更有竞争力。对于购房者而言,房屋的得房率提高,套内面积增大,购买相同价位的住房可获得更多使用面积,居住舒适度将有所提升。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

提高得房率或成新趋势

事实上,公众对公摊面积的问题讨论已久。

从政策导向来看,今年4月30日,中央政治局会议强调,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。本次会议,将建设“好房子”提升到新的高度,“好房子”建设将成为房地产发展新模式的重要组成部分。

在全国,最近很多城市已经着手落地中央精神,开始修订公摊面积计算新规,提高得房率。

5月13日,惠州自然资源局印发《市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》,其中提到,“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积,不纳入公摊面积”、“面积小于3万平方米的用地,住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积,不计入容积率建筑面积”。

同日,佛山也发布13条楼市新政措施,其中提到,新出让的住宅用地,住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%;取消对单个阳台的进深和面积限制;取消凸(飘)窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。

“本质上,计容面积和公摊新政并不是产品的创新,而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。”李宇嘉表示。

多位受访分析师告诉记者,减少公摊面积、提升得房率是未来的调控趋势,但应该会逐步过渡。陈文静也认为,未来,各地将继续落实“好房子”建设要求,预计将有更多城市跟进出台相关举措。

随着越来越多的城市跟进优化相关措施,中原地产首席分析师张大伟预计,未来全国公摊系数很可能会出现大变,新的户型体系即将到来,也会迎来新的市场变局。购房者将能够买到得房率更高的户型和设计更好的产品,但二手房或者开发商已经入市的项目,会受到冲击。

其进一步表示,当前北京等城市已经出售的限竞房89平米小三居较为局促,得房率只有75%左右,而近期开发商新规划的户型得房率已经普遍超过80%。

“参考广州经验来看,修订公摊面积政策利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者。但对之前已经入市但未开发或销售的项目,因在容积率或公摊方面没有优势,导致后者在去化时面临一定的压力,特别是距离相近的项目。”李宇嘉称。

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