财联社4月11日讯， 弘阳地产集团有限公司（下称“弘阳地产”），近日在港交所披露了招股说明书。而此前，该公司组建新高管团队及提出千亿销售目标等动作，也引发了业内广泛关注。

据第一太平戴维斯评估，弘阳物业权益总值约为455.89亿元。媒体援引知情人士的话称，弘阳本次赴港上市拟集资3亿—4亿美元(约合23.4亿—31.2亿港元)。

“房企在当下冲规模是必要的，没有规模就没有江湖地位。达不到千亿规模，不仅利润少，而且未来沉没的概率会很大。而加速奔跑的逻辑一是加杠杆，二是高周转，快速投入、快速销售、快速回笼、再次投入。”某江苏知名房企高管告诉财联社记者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，“近两年，部分房企以加杠杆和快周转的方式，成功跻身千亿俱乐部，这让弘阳地产不乏可借鉴的案例和经验。”

但从目前来看，弘阳地产如想迈入千亿阵营，还面临种种不确定性。

在克而瑞销售排行榜上，2017年以销售套数计，弘阳地产在南京位列第三，是一家典型的南京本土企业。公开资料显示，弘阳地产旗下项目主要分布在江苏和安徽，包括合资、联营项目在内，总土储面积约616.87万平方米，其中南京土储比例最高，其次为常州；截至2017年底，弘阳地产共拥有处于不同开发阶段的项目86个，开发面积超1000万平方米。

弘阳地产则在官网上表示，积极拓展华中、华南、华北、西南、西部地区，以快周转提升企业规模。上述江苏知名房企高管向财联社记者称，目前只有三四线城市可能实现高周转，房企只能布局下沉。

对比部分千亿房企，弘阳地产目前的土储面积并不算丰富。去年突破千亿销售大关的新城控股（601155.SH），在2014年底土地储备即达1400余万平方米。由此可见，继续补充土储或成弘阳地产的当务之急。

对于弘阳地产而言，如何补充现金流，也是其需要考虑的关键问题之一。“在去杠杆的大背景下，加杠杆将导致企业债务风险加大，企业必须保持能够覆盖所有债务、成本的现金流，才能既快又稳地奔跑。”上述房企高管告诉记者。

而弘阳地产也在招股说明书中明确提到，未来可能面临融资困难。该公司在招股说明书中表示：公司截至2017年底，录得经营现金流量净额为负34.98亿元，而公司未必能按商业上合理条款取得重组资金，意即包括银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排。

实际上，由于房地产项目开发周期较长，如果不能实现高周转，弘阳地产在冲刺千亿销售目标的扩张期内，其经营性现金流可能会在较长时间内出现负数情况。

值得关注的是，弘阳地产的毛利润与净利润可圈可点。该公司2015年、2017年的毛利润率都在40%以上，处于行业较高水平，而2015至2017年净利润率分别为24.7%、29.1%和19.5%。据财汇大数据统计，目前已发布2017年财报的房企平均净利率为12.3%。

有业内人士认为，随着楼市调控持续进行，未来一段时间房价走势将保持稳定。而弘阳地产深耕的江苏、安徽地区，近年来城市发展迅速，优质地段的土地供应较少，带来土地获取成本上升，弘阳地产想保持较高利润率并非易事。

据了解，弘阳地产目前主要有三大业务，包括房地产开发与销售、商业物业投资与经营及酒店业务，收入来自集团开发的住宅物业及配套零售空间销售、商业物业投资与经营的租金及酒店业务的服务费收入。其中，房地产开发与销售是其主要的现金流来源。

弘阳地产方面表示，未来融资所得款将主要用于开发现有项目，另外部分所得款将用于偿还银行借款。（财联社记者 赵普）