财联社6月22日讯（记者 吴雨其）公募REITs上市满五年，市场又到了一个新节点。

2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市。那一年，公募REITs仍处于试点初期，底层资产主要集中在产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理等领域，产品供给有限，市场对发行定价、现金流稳定性和二级市场交易表现仍在观察。

五年后，这一市场已经明显扩容。Wind数据统计，截至目前，全市场已上市86只REITs，2只尚未上市，总募集资金规模达到2450亿元。其中，上交所已上市59只REITs，合计募资1760亿元，占比超过七成。

从资产类型看，公募REITs已经覆盖高速公路、产业园区、仓储物流、能源、生态环保、保障性租赁住房、消费基础设施及商业不动产等多个方向。

今年6月，公募REITs市场又迎来两个新变化。其一，首批4只商业不动产REITs在上交所上市，底层资产从传统基础设施进一步扩展到商业零售、商业办公楼等成熟商业业态；其二，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品获批，REITs投资从单只产品筛选，开始进入指数化配置阶段。

6月17日刚刚召开的陆家嘴论坛上，公募REITs也被放在丰富投资产品和工具的框架下提及。证监会主席吴清在主题演讲中表示，将进一步丰富投资产品和工具，其中包括推出商业不动产REITs试点。吴清提到，后续将坚持稳起步、稳发展，既为做优增量、盘活存量提供动力支持，也为投资者大类资产配置提供新选择。

五年扩至86只，底层资产越来越多元

从首批9只到如今86只，公募REITs过去五年的扩容速度并不慢。

早期上市产品更多集中在基础设施领域。产业园区、收费公路、仓储物流、生态环保等资产现金流相对清晰，也更适合作为试点起步。随着规则逐步完善，保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施等资产陆续进入公募REITs市场，产品覆盖面持续拓宽。

对原始权益人来说，REITs提供了盘活存量资产、回收资金的路径；对投资者来说，REITs则提供了一类收益来源与底层资产现金流相关的配置品种。

不过，产品数量增加后，REITs之间的差异也开始拉大。不同资产的经营逻辑并不一样。高速公路看车流量和收费期限，产业园区看出租率、租金水平和区域产业景气度，能源类资产看电价、利用小时数和项目运营情况，保租房则要看入住率、租金水平和所在城市供需。

从2025年分红数据看，REITs的现金流特征也更直观。沪市52只产品全年实施分红110次，累计派发近78亿元；深市25只公募REITs中，除3只2025年新上市项目外，其余22只产品全年累计完成分红64次，分红总额33.19亿元。按此计算，沪深市场2025年可比产品分红合计超过111亿元。

扩募机制跑通，指数基金补上配置工具

除了首发扩容，扩募也是过去几年公募REITs市场的重要变化。

截至今年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市，5单发布扩募公告。从项目类型看，扩募资产也不再局限于同一形态，部分项目出现跨区域、跨资产类型组合。扩募机制跑通后，REITs不只是一次性融资产品，而是可以持续经营和扩容的平台。

今年6月获批的首批REITs指数基金，则补上了投资端的重要一环。

6月17日，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品获批，管理人包括易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金。这类产品以中证REITs全收益指数为跟踪标的，也是公募REITs领域首批指数基金。

此前，普通投资者参与REITs市场，主要靠认购或买卖单只REITs。单只产品的底层资产差异较大，研究门槛并不低。指数基金出现后，投资者可以通过一篮子产品参与REITs市场，降低单一项目波动带来的影响。

这对机构资金同样有意义。REITs指数产品有助于把分散的REITs产品转化为更容易配置的组合资产，也方便长期资金按比例配置这一资产类别。随着指数基金落地，REITs市场的买方结构可能会更加丰富，二级市场流动性也有望改善。

但指数基金并不等于没有风险。REITs指数的表现，仍取决于成份产品的底层资产经营、估值水平和分红情况。指数化降低的是选单只产品的难度，并不会改变REITs本身受利率环境、风险偏好和资产运营波动影响的特征。

商业不动产登场，首批4只上市

公募REITs五周年前后，最受关注的变化是商业不动产REITs上市。

6月18日，首批4只商业不动产REITs在上交所上市，分别是汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。4只产品底层资产覆盖商业零售、商业办公楼等业态，分布在北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市。

商业不动产REITs的加入，拓宽了公募REITs底层资产边界。此前，市场讨论消费基础设施REITs时，更多集中在仓储物流、消费园区等方向。商业不动产上市后，购物中心、奥特莱斯、商业办公楼等资产开始进入公募REITs投资者的视野。

这类资产的研究框架和传统基础设施有所不同。奥特莱斯要看品牌折扣业态的吸引力、客群稳定性和运营能力；社区商业要看周边人口、日常消费频次和租户结构；商业办公楼则更受区域写字楼供需、租金走势和企业办公需求影响。

也正因为如此，商业不动产REITs更考验运营。高速公路、能源等资产的收入变量相对集中，而商业不动产的现金流来源更分散，租户更替、客流变化、招商能力、物业位置和消费环境都会影响经营结果。对于投资者而言，买商业REITs不能只看首发热度，还要看底层资产后续能不能维持出租率和租金水平。

从发行情况看，首批商业不动产REITs受到资金关注。公开资料显示，首农商业REIT网下发售认购倍数为82.62倍，砂之船商业REIT和唯品会商业REIT网下认购倍数分别为103.82倍和68.28倍。

机构端也在提前做项目层面的研究。例如，厦门金圆集团发起设立的圆信基石REITs投资基金参与了首农商业REIT、砂之船商业REIT和唯品会商业REIT的战略配售。

据财联社记者了解到，圆信永丰基金此前已搭建REITs投研系统，跟踪已上市REITs项目的经营数据、二级市场交易和资产估值情况。放在商业不动产REITs扩容的背景下，这类投研准备更多是为了识别不同业态、不同项目之间的现金流差异。

分化或更明显，REITs进入“看资产”阶段

公募REITs市场走过五年后，扩容仍是主线，但分化也会更加明显。

一方面，政策和资产供给仍在推动市场做大。基础设施、公用事业、能源、保障房、消费基础设施、商业不动产等方向都有继续扩容空间。指数基金获批后，REITs也有望吸引更多配置型资金参与。

另一方面，产品数量增加后，单只REITs之间的比较维度也在变多。早期市场更多关注稀缺性和分派率，REITs一度被拿来和高分红资产比较。随着资产类型扩展到更多领域，底层资产质量、运营能力和现金流稳定性会更直接地影响产品长期表现。

分红仍是REITs的重要收益来源，但二级市场价格也会受利率环境、风险偏好和底层资产经营变化影响。首批商业不动产REITs上市后，这一点会更加明显。对于购物中心、奥特莱斯、商业办公楼等资产来说，出租率、租金水平、租户结构和运营能力，都会影响现金流表现。

五周年之后，投资者可选择的产品更多，判断难度也随之提高。后续看REITs，不只看分派率和发行热度，更要回到底层资产的经营表现、现金流质量和估值水平。