在复杂严峻的市场环境下，物业管理与商业运营龙头华润万象生活交出了一份韧性十足的中期答卷。

8月31日，华润万象生活（01209.HK）召开2026年中期业绩发布会。财报显示，2026上半年其实现营业收入92.17亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.29亿元，同比增长10.8%。同期，公司董事会决议宣派中期股息每股人民币0.586元，并宣派特别股息每股人民币0.391元，中期派息合计每股人民币0.977元，同比增长10.9%。

从业务表现来看，商业运营仍是华润万象生活增长的重要支撑。一方面，华润万象生活持续扩大购物中心网络以及物业管理业务；另一方面，通过第三方轻资产项目拓展、自营业务以及AI等技术应用，进一步寻找存量市场中的增长空间。

华润万象生活董事会主席李欣表示，公司坚持"外延式拓展+内涵式增长"双轮驱动，在复杂多变的市场环境下实现了"十五五"开门红。下半年，公司将坚持"规模化拓展"与"精益化运营"两手抓，加快创建中国最具行业影响力的轻资产管理公司和世界一流企业。

商业运营稳健增长 零售额增速高于社零

从核心业务表现来看，华润万象生活旗下万象商业依然保持较强增长韧性。

截至上半年末，华润万象生活在营购物中心达到138座，分布于61个城市。其中，62座购物中心零售额位居当地市场首位，116座位列当地市场前三。

期内，购物中心零售额达到1485亿元，同比增长21.7%；可比项目零售额同比增长10.2%，明显高于同期社会消费品零售总额增速。

在行业进入存量竞争后，购物中心经营能力正在成为商业运营商拉开差距的重要因素。对于华润万象生活而言，核心城市的深耕仍是其商业版图扩张的重要方向。

上半年，华润万象生活持续推进多个重点项目升级。例如，深圳湾万象城引入文化场馆资源，探索文商融合；厦门万象城进一步完善高端消费与品质生活生态；无锡万象城西区进行空间及业态焕新；济南槐荫万象里则更加侧重对区域消费需求的匹配。

在业绩增长之外，华润万象生活正在加大对第三方项目的拓展力度。

上半年，华润万象生活共发展项目12个，其中9个落地核心深耕城市，3个进入全新拓展城市。截至期末，公司优质项目储备达到80个。

此前，华润万象生活"十五五"规划提出新拓100座购物中心。此次业绩会上，公司管理层透露，上半年新增12个项目，符合"十五五"规划年均签约20个以上的节奏预期。

在项目拓展策略上，华润万象生活管理层表示，公司并未采取单纯追求规模的方式，而是强调核心城市、核心区域以及项目质量。城市选择方面，将继续聚焦一二线核心城市，并以深圳、杭州、沈阳、合肥等城市为样板提高布局浓度，同时择优进入人口基数大、经济体量高、产业潜力突出且商业处于发展窗口期的城市。

项目层面，则重点关注核心地段、领先产品设计以及具有一定体量规模优势的项目，尤其是TOD等项目，并积极推进存量优质项目焕新。

在管理层看来，第三方项目与华润置地项目的比例并不存在固定指标，最终取决于市场拓展的动态结果。

从"管理面积"转向"有质量的规模" 非住业务成为新增长点

在物业管理业务方面，万象服务锚定 "城市空间运营服务商" 核心战略，住宅与非居住业态双线并行，走出一条品质优先、效益均衡的规模化发展之路。

截至上半年末，万象服务在管面积达到4.4亿平方米，较2025年末增长3.5%；合约面积达到4.7亿平方米。基础物业服务毛利率为15.8%，盈利能力持续优化。

值得关注的是，华润万象生活非住宅业态的重要性持续提升。

上半年，华润万象生活城市非居业务新签合同额同比增长31.7%至10.8亿元，其中医院学校、产业园、场馆三大核心赛道占比达到65.7%。期内，获取青岛农业大学、北京解放军总医院、北京清河街道城市管理等项目。

在写字楼业务方面，华润万象生活第三方运营管理项目拓展也取得进展，上半年新增4个签约项目，商业运营服务项目数量增至30个。截至期末，其在管写字楼物业服务项目249个，在管面积1900万平方米；合约项目266个，合约面积2318万平方米。

相比传统物业管理依赖住宅项目扩张，非住业态对专业运营能力的要求更高，也意味着物业企业的竞争边界正在发生变化。

对于住宅物业业务，华润万象生活管理层并未将"规模优先"和"利润优先"简单对立起来，而是强调"有合理利润的规模增长、有价值支撑的利润分享"。

在华润万象生活管理层看来，没有利润和现金流支撑的规模不可持续，脱离服务品质形成的利润同样不可持续。因此，公司不会通过低价换取规模，也不会以降低服务品质换取短期利润，而是希望通过更加专业、多元、高效和智慧的服务，实现规模、利润和现金流之间的均衡。

与此同时，华润万象生活继续推进住宅服务产品升级。"润泽美好"产品体系已实现全量项目覆盖，并推出高端服务产品线"顶序"，目前已落地13个旗舰标杆项目。

分析人士指出，对于物业管理业务而言，华润万象生活并不单纯以管理面积作为衡量增长的指标，而是希望通过提升服务品质和客户粘性，提高单项目经营质量。

AI赋能运营，自营业务探索第二增长曲线

在传统商业和物业管理业务之外，华润万象生活也在探索新的业务增长空间。

其中，自营业务成为华润万象生活此次业绩会上释放出的一个重要方向。

以"MIXC BEAUTY"为例，华润万象生活将化妆品这一购物中心核心消费品类与线下空间、品牌资源和消费者体验进行结合，探索从传统租赁模式向部分自营模式延伸。目前该业务已在昆明、郑州、长沙等项目进行探索，下半年计划在广州白鹅潭万象城、东莞万象城和武汉光谷万象天地三个项目试点。

不过，华润万象生活也明确划定自营业务与传统品牌合作之间的边界。目前购物中心高化业态仍以租赁模式为主，自营业务仅限于试点项目。

除高化业务外，华润万象生活目前还探索冰场、影院及文化空间等生态圈业务，现有19个冰场、62个影院及文化空间业态。

华润万象生活管理层表示，这些业务之所以选择自营，主要是因为相关业态直接关系消费者体验，通过传统招商模式较难实现极致体验，因此公司希望通过自主供给进一步满足消费者对于高品质、差异化体验的需求。

在自营业务背后，华润万象生活还提出"自建能力、自主经营、自负盈亏、自建品牌"的"四自"原则，并强调在经济效益明确的前提下稳步推进。

与此同时，科技正在成为华润万象生活提升经营效率的重要抓手。

万象商业正在推进核心业务全链路智能化升级。目前，超过70%的租户高频使用AI客流数据分析工具辅助经营，智慧安防覆盖93%的项目；智能体专属"逛街管家"的日活用户也在快速增长。

万象服务则通过"数字化平台+自有算力+智能体集群"推动AI进入物业管理的具体作业环节。目前智慧运营平台已覆盖超过1000个项目，服务工单自动分拨率超过90%，现场综合运营效率提升35%。

对于商业运营商而言，AI的价值并不只是增加一个技术概念，而在于能否真正转化为招商、运营、营销和物业管理效率的提升。从这一角度看，华润万象生活正在尝试将AI从后台管理工具进一步嵌入商业经营和物业服务场景。

整体来看，随着商业地产从增量开发逐步转向存量运营，商业管理企业的竞争正在从"谁拥有更多项目"转向"谁能够把项目运营得更好"。

华润万象生活上半年业绩保持增长，同时继续推进第三方轻资产拓展、非住业务、自营业务以及AI应用，其增长路径也由过去依赖母公司项目资源，逐步转向"规模拓展+运营能力+多元服务"的综合竞争。

对于下半年，华润万象生活管理层表示，将继续围绕产品创新、租户服务和消费者服务三大方向推进业务。既包括存量购物中心改造和空间场景迭代，也包括通过会员、营销等资源帮助品牌提升销售，并利用61城138座购物中心的网络化布局，帮助新兴品牌跨区域发展。