财联社9月16日讯（记者 吴雨其）公募REITs打新市场又热了起来。

9月15日，国泰海通中建租赁住房REIT公告称，原定于9月14日至16日进行的公众投资者募集提前结束。9月14日首个发售日，公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，9月15日起停止公众认购，并启动比例配售。

这只REIT共发售5亿份，认购价格为2.735元/份，预计募集资金13.675亿元。其中，初始战略配售3.5亿份，网下发售1.05亿份，公众发售4500万份。按发行价计算，公众初始发售规模约1.23亿元。

网下询价阶段同样出现高倍认购。发售公告显示，31家网下投资者管理的136个配售对象进入有效报价，有效拟认购份额合计91.01亿份，相当于初始网下发售份额的86.67倍，对应拟认购金额接近249亿元。

9月以来，高倍认购已经不止一例。此前完成募集的山证晋中公投瑞阳供热REIT，网下投资者最终配售比例仅0.5707%，公众投资者配售比例低至0.1136%。以初始发售份额计算，网下和公众有效认购规模分别达到初始发售规模的约175倍和880倍。

在今年新发REITs认购热度一度降温后，连续两只产品再现高倍认购。

半年时间，从千倍认购到全额获配

今年以来，REITs打新市场的温度变化并不小。

一批新发产品曾连续出现资金抢筹。东方红隧道股份高速公路REIT发行时，最终网下实际认购倍数约173.62倍，公众有效认购倍数约195.63倍。基金发行价4.68元/份，募集规模46.8亿元。

随后发行的中航北京昌保租赁住房REIT将认购热度进一步推高。该产品最终网下、公众有效认购倍数分别达到约430.79倍和1249.33倍，最终募集资金9.268亿元。

易方达广西北投高速REIT的网下有效认购倍数同样超过百倍，达到108.51倍，公众发售也在首个认购日提前结束。此后发行的中航中核汇能新能源REIT，最终网下、公众认购倍数分别达到273.82倍和424.27倍。

5月，首批4只商业不动产REITs集中发行，公众发售同样全部在首日结束募集。国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT网下有效认购倍数分别达到103.19倍、80.16倍、68.03倍和22.27倍，4只产品合计募集约203.32亿元。

不过，进入6月底以后，新发产品的认购情况开始发生变化。

华安锦江商业REIT网下有效认购倍数降至2.31倍，最终网下、公众配售比例分别升至43.34%和64.41%；华安陆家嘴商业REIT网下有效认购2.6611亿份，对应初始网下发售份额2.1亿份，最终配售比例达到78.91%。

创金合信北京国资公司REIT的网下认购倍数只有1.38倍，网下、公众配售比例分别达到72.54%和80.49%；华夏保利商业REIT网下配售比例则达到100%。

新产品密集上市的同时，市场供给也明显增加。

申万宏源证券统计显示，截至9月11日，今年已有14单公募REITs完成发行，发行规模441.8亿元，同比增长31.3%。若国泰海通中建租赁住房REIT按13.675亿元募集规模完成发行，年内新发REITs募集规模将升至约455.5亿元。

后续项目仍在增加。证监会近日准予国金嘉泽新能源REIT注册，该基金募集份额总额为3亿份，基金管理人为国金基金，底层资产为风电项目。

打新重新升温，上市表现已经分化

与9月打新重新升温同步出现的，是二级市场表现分化。

6月18日上市的首批4只商业不动产REITs，在发行阶段全部出现公众发售“一日售罄”，网下有效认购倍数最高超过100倍。

上市后，价格走势很快拉开差距。上市首日，国泰海通砂之船商业REIT上涨11.08%；中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT分别上涨1.43%和1.04%；汇添富上海地产商业REIT首日仅上涨0.02%，盘中一度跌破发行价。上市三个交易日后，4只产品中已有3只跌破发行价。

截至9月15日收盘，首批商业不动产REITs上市后的表现已经明显拉开。国泰海通砂之船商业REIT收于6.372元，较5.531元发行价上涨约15.21%；中金唯品会商业REIT收于3.845元，较3.848元发行价微跌0.08%，基本回到发行价附近；汇添富上海地产商业REIT收于3.555元，较4.092元发行价下跌约13.12%。

同样在今年发行的中航北京昌保租赁住房REIT，目前价格仍较2.317元发行价高出约21.7%。

也有产品上市首日即破发。7月28日，中航中核汇能新能源REIT上市首日下跌5.83%。9月3日上市的创金合信北京国资公司REIT，发行价为2.831元/份，首日收于2.52元，下跌10.99%；截至9月15日收于2.424元，较发行价低约14.38%。

从市场整体看，今年REITs二级市场也处于调整中。截至9月11日，中证REITs全收益指数年内下跌7.20%；当周已上市的89只REITs中，27只上涨，62只下跌。

从年内新发产品来看，高倍认购与上市后的价格表现已经不再完全同步。同样是公众端“一日售罄”，首批商业不动产REITs上市不到三个月，二级市场表现已经从上涨逾15%到下跌逾13%不等；中航中核汇能新能源REIT、创金合信北京国资公司REIT则均在上市首日破发。

随着新发REITs供给继续增加，发行端的分化也在加大。4月一度出现千倍公众认购，7月部分产品网下已接近甚至实现全额获配，进入9月后，晋中供热、中建租赁住房等项目又重新获得资金追捧。“一日售罄”仍在出现，但从今年新发产品的表现看，发行端的高倍认购并不等于上市后同样获得高溢价，底层资产成色、发行定价和收益率水平，正在进一步拉开不同项目之间的资金偏好。