财联社（深圳，记者 杨依依）讯，万科A（000002.SZ）近日宣布再次拟下调公司债利率，自上市以来，其两次下调都发生在今年6月。

“这样操作比借新还旧要简单，借新还旧需要交易所审批，比较耗时。合同里留了口子，就不用涉及新发债。”一位证券公司分析师向记者表示。

与此同时，万科拿地速度有所放缓。该公司前5个月新增计容建面同比减少约四成，投资力度明显低于龙头房企平均水平。

半月内两度调低公司债利率

万科最新拟下调的五年期“17万科02”于2017年8月4日发行，在存续期前3年（2017年8月4日至2020年8月3日）票面利率为4.54%，预计在存续期后2年（2020年8月4日至2022 年8月3日）将票面利率调整至2.30%，下调幅度为224bp，略低于“17万科01”下调的260bp。

此前的6月3日，万科曾发布一则提示性公告，决定下调五年期的“17万科01”票面利率，存续期前3年票面利率维持4.50%，在存续期的第3年末，调整存续期后2年的票面利率为1.90%。

“17万科01”的最后回售申报日已于6月10日截止，公告显示，最终回售了99.36%的债券，仅剩19万张未回售。

根据万科的表述，其两度调整公司债利率的原因，均为“根据公司的实际情况以及当前的市场行情”。

“今年确实是收益率较低的年份，公司债流动性比股票差，受疫情影响，现在市面上找不出太多比大房企公司债还要优质的产品。”一家深圳证券公司的基金经理对财联社记者说，“但2.30%的利率确实比较低，我估计第二笔债的回售比例可能和前一笔差不多。”

“大部分投资者选择回售‘17万科01’，说明对未来几年债券市场的预期还是乐观的。” 上述证券公司分析师对记者表示，“现在市场上资金是充裕，但也没充裕到这种程度，1.90%和2.30%的利率比银行定期存款高不了多少，定期存款还不用承担任何风险，公司债它毕竟是债。”

根据Wind数据整理

在万科近5年的AAA评级公司债中，“17万科02”“17万科01”的利率是最高的两笔，且只有这两笔债可以在今年内调整利率，总金额为40亿元。如果“17万科02”的最终回售比例和前一笔相近，万科两次调低公司债利率至少可以省下3亿元。

利率紧随其后的是“18万科02”，为4.18%，要到2021年10月才至“第三年末”，届时发行人才拥有调整票面利率选择权，投资者有回售选择权。到明年，“18万科01”“18万科02”均可下调，这两笔债的利率都超过了4%。

截至目前，万科今年已发行6笔公司债，除去一笔未公布利率，平均利率为2.95%，其中期限最长的为7年，总金额为61.06亿元，今年还剩40亿元的公司债获批额度未用。

此外，万科近期完成了H股配售，配售价为每股25港元，完成募资78.65亿港元，25港元/股配售价相对于最后5个交易日平均收盘价折让2.91%。光大证券基于配售新股，相应下调2020-2022年预测EPS分别为3.85、4.42、5.03元（原为3.96、4.55、5.17元）。

前5月新增土储同比降四成

万科一季报显示，截至一季度末，其在手货币资金为1732.7亿元，相较2019年底的1661.9亿元增加70.8亿元。短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，相较2019年底减少了35.2亿元。今年3月的2019年度业绩会上，万科董事会秘书朱旭曾表示今年公司想多保留一些现金在手。

在寻找更便宜资金、降低财务风险的同时，万科今年在土地市场上趋于谨慎。

万科公告显示，2020年1-5月公司累计新增项目31个，累计新增计容建面656.2万平方米，相比去年同期减少41%。累计需支付权益地价212.51亿元，同比减少58%。由此计算，万科前5个月权益地价金额占同期销售金额的比例为9%，而去年全年这一比例为19%。

5月万科新增的9个开发项目的平均拿地权益比为59%，略低于去年同期的65%。万科前任首席运营官张旭曾多次在业绩会上公开称，万科的地价款约为销售款的30%。如果按照万科2019年6308亿元的销售口径，今年全年的拿地款预算约1892亿元，前5个月仅花掉11%。

该公司的谨慎与全行业步调明显不一致。据克而瑞数据，百强房企今年前5个月整体拿地强度（拿地金额/销售金额）为37%，已超过去年平均水平，其中碧桂园、恒大、绿地、绿城、保利、龙湖、中海、招商蛇口、华润置地9家房企1-5月新增货值超800亿元。

而万科今年前5个月累计拿地金额为342亿元，拿地强度为13.8%，远低于37%。公告显示，2020年前5个月，万科累计实现合同销售金额2471.1亿元，同比减少7.66%。

“万科销售额同比下降，除了疫情影响，或与项目的供应节奏等有关，也说明促销方面需要继续加快节奏。”地产分析师严跃进表示。