9月楼市供应增多成交平平 房企四季度面临艰难一战
2020-10-09 10:25 星期五
蓝鲸房产 王洁

十一的西安阴雨连绵,但各景点却人潮如织,与之相同的还有西安的楼市。

然而,尽管前来看房的人依旧络绎不绝,但现实的成交却如同天气一样寒冷。根据中指研究院西安分院统计,9月西安城区共41个住宅项目获批,其中仅有9个项目需摇号销售。

这与全国楼市的表现一致。克而瑞统计的数据显示,9月房地产供应明显放量但成交表现平平,30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%,但累计成交面积环比下降4%。在去化率走低、业绩压顶及调控压力高悬的重压下,四季度于房企而言必是艰难一战。

西安楼市与地市冰火两重天

“一般开盘价要达到楼面价的2.3倍才有利润空间,但因为备案价没有达到开发商的心理价位,所以项目现在没有优惠。”招商·臻观府的一位置业顾问告诉蓝鲸房产。

这是招商蛇口进入西安的第二个项目。2019年8月22日,招商蛇口一举击败万科、保利、绿城、中梁等8家房企,以11.88亿元的总价拿下西安软件新城89亩住宅用地,溢价率为68%。根据资料,该地块需配建公办学校,若将该部分成本分摊到实际可售住宅面积,其综合土地成本超过11000元/平米。

这仅是西安土地市场的一个缩影。2020年9月6日,西安挂出7幅土地,包括2宗商住用地、1宗商办用地和4宗纯宅地。9月28日,上述7幅土地正式竞拍。最终,碧桂园以15125元/平米的地价摘得西安高新中央创新区一宗宅地,刷新了西安单价地王。与该地块相邻的两宗宅地分别被招商蛇口和重庆华宇摘得,楼面价分别为12605元/平米和12514元/平米。

而根据中指研究院西安分院统计,2020年9月,西安住宅用地出让20宗,规划建筑面积223万平米,平均楼面地价4266.31元/平米,同比上涨38.75%,环比上涨27.3%。

仅从楼面价来看,未来西安房价的趋势依旧是上涨。尽管不断走高的房价并没有吓退购房人,但多个项目登记率不足的现状也是事实。2020年9月3日,招商·臻观府项目3栋楼获得了预售证,分别为8号楼、10号楼、6号楼,均价25679元/平米,户型面积在142—186平米之间,共计198套房源。西安住建局网申结果显示,截至10月8日,虽然该项目意向登记申请人数有815个,但最终仅有105个家庭通过了核验。

同时,7月8日开始登记的奥园·和悦府亦面临登记不足的窘境。该项目位于西安城南成熟区域,毗邻西安城市生态公园、宜家荟聚及地铁8号线,且销售均价仅为18310元/平方米,看似“性价比较高”,但户型过大,总价难控的“缺点”依然让其流摇。

此外,根据中指研究院西安分院统计,9月西安城区(含城六区、临潼、长安、沣东)共41个住宅项目、7751套房源意向登记,最终仅有9个项目的登记人数大于房源数量,需摇号销售。

一位西安业内人士告诉蓝鲸房产:“现在西安市场上几乎没有小户型,其公司在港务区的一个项目,最小户型为93平米,目前接近售罄。” 这意味着,西安已经结束了刚需时代,全面步入改善市场。

而失去了刚需强劲的消费力支撑,位居西安主城的这些项目未来的去化率会怎样呢?此外,值得一提的是,截至9月,西安房价已连涨53个月,而此前被住建部约谈的城市已全部加码调控。

艰难的四季度

调控加码下,多个城市的成交明显走弱。

其中,长三角地区成交明显走弱,受限于政策加码,杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温,成交皆步入下降通道,仅限于上海、合肥市场仍保持较高热度,成交稳中有升。

此外,克而瑞发布的数据显示,26个二三线城市成交整体表现平平,环比下降7%,同比增长3%。整体来看,9月房地产供应明显放量但成交表现平平,30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%,但累计成交面积环比下降4%,同比涨幅收窄至8%。

从房企方面来看,进入9月后,百强房企的销售增长却略显乏力,单月业绩增速自3月份以来首次出现放缓现象。去化放缓的同时,前三季度,有近3成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期,加快去化,截至9月末有8家房企目标完成率达到75%以上,处于行业较高位,但整体占比也显著低于2019年同期。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“四季度市场去化压力较大,经过短时期集中的爆发之后,购买力可能会因技术问题而下降。最近我们也观察到9月份售楼处的客流增加情况不如8月,有些地方甚至出现小幅减少,后续有无持续释放的需求,是要打问号的。另一方面,调控收紧的城市也在增多,从整个趋势来看,调控的压力肯定要大于放松,因此房企四季度压力不小。”

目前来看,不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下,销售、去化承压,四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。而在上述压力下,房企在部分城市的售价已经出现了松动。

以天津为例,据《新京报》报道,“今年‘金九银十’期间,包括武清、西青、河东、东丽等热点区域在内的房价都出现了不同程度的下降。” 目前,天津远郊房价降幅比较大,相比2018年最高点最多降幅达到30%,市内六区部分房子价格也开始出现松动。

此外,首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位,买房送家电……等“花式”降价潮也在郑州市场上演。

虽然这些降价包含精装改毛坯、楼层不佳、尾房等“技术”手段,但却为四季度的房价与成交量增添了不确定性。面对艰难的四季度,房企将在营销层面推出怎样的措施,蓝鲸房产将持续关注。

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