财联社（上海，记者 王海春）讯，继今年四月将4个项目部分股权转给绿城之后，日前新湖中宝（600208.SH）又以49.44亿元的交易价格，将位于温州、上海项目的部分股权转了出去。新湖中宝这次的合作对象是融创中国（01918.HK）。

“这两个城市的项目都有不错的发展潜力，其中上海黄浦区的旧改项目，位于上海市中心位置，在公开市场上很难拿得到。”接近新湖中宝的一位人士11月11日向记者表示。

对于为何要将占据优越地理位置的项目转让出去，上述人士向记者表示，这其中有多方面考虑，就上海项目而言，旧改项目也许利润较高，但投资周期长，很耗精力。该旧改项目前期已投入了不少资金，后续继续做开发，仍需投入大量资金。

“而温州的项目，体量更大，整个项目的周期也很长。同时独立开发几个资金投入较大的项目，有一定难度。”上述人士说。

上海项目货值储量大

新湖中宝11月11日公告披露，公司将所持浙江启辉实业有限公司（下称，启辉实业）35%股权，以11.44亿元的价格，转给融创中国全资子公司——上海甚鹏企业管理有限公司，这其中股权转让价款350万元。该笔交易的主要资产，是位于温州的大盘项目。

从股权关系来看，启辉实业100%持股的全资子公司平阳伟成置业和平阳隆瑞置业，各自在温州拥有土地。其中，平阳伟成在温州西湾有八宗土地，土地使用面积超过41万平方米；平阳隆瑞在温州西湾有六宗土地，土地使用权面积超过25.9万平方米。

另一位于上海市中心的项目，虽然面积较温州项目要小，但交易金额却远远超过了温州项目。新湖中宝披露，公司将浙江启隆实业有限公司50%股权以38亿元的交易价款，转让给融创中国另一家全资子公司——上海颢轩企业管理有限公司，这其中股权转让价款约11.28亿元。

值得注意的是，新湖中宝此次所转让的上海项目，其位置相当优越。该项目名为亚龙古城国际花园，位于上海市黄浦区中华路以东、复兴东路以北，总面积近9.4万平方米，其中旧改面积9.09万平方米。

“目前，该地块尚有少量户数未完成拆迁。完成拆迁后，项目公司有权依法在该地块范围内开发‘亚龙古城国际花园’项目。”新湖中宝方面表示。

接近融创的一位人士告诉记者，预计这两个项目，将分别由融创的东南区域和上海区域公司来操作。

“关于合作的具体细节，还没到披露节点，暂不掌握更多细节。”前述接近融创的人士说。

“黄浦区这一项目，在上海市中心可算体量较大的项目。按目前的市场行情，该片区新房价格基本以10万元/平方米起步。如果项目做得好、有一定产品力，新房售价可能会超过12万元/平方米。这样估算下来，黄浦区该项目的货值储量是相当大的。” 中原地产高级研究经理卢文曦表示。

实为改善经营之举

“公司去年年底就制定了改善经营的计划，所以才有今年几个项目股权的转让。但我们并非完全退出项目，而是转让了部分股权。像这次转让上海黄浦区的项目，卖掉一半股权可以快速回笼资金，但同时还保留了另一半股权，可以保证未来在开发中继续获得收益。”上述接近新湖中宝的人士说。

事实上，这已不是新湖中宝今年第一次转让项目股权。

今年四月份，新湖中宝与绿城房地产集团签署协议，绿城房地产受让新湖中宝所持上海中瀚和浙江启丰股权及相应权利和权益，绿城将间接持有新湖中宝上海1个项目和沈阳3个项目35%的股权，交易价款分别为19亿元和3.79亿元，总计22.79亿元。

加上此次转给融创的项目，新湖中宝今年已回笼资金约72.23亿元。

有分析人士认为，新湖中宝此次转让上海、温州项目部分股权给融创，以及之前将项目股权转给绿城，与其财务表现不佳有很大关系。

“现金流情况堪忧，营收和利润也不太理想。转让项目股权，应该是为了改善经营。”上海一家房产机构分析师说。

据新湖中宝今年三季度报告，今年前三季度公司营业收入80.25亿元，较去年同期的110.62亿元，下降27.45%。

而经营性现金流及利润，较去年同期也出现程度不等的下降。

新湖中宝2020年三季报显示，今年1-9月公司经营活动产生的现金流量净额为-6.4亿元，而上年同期为1.27亿元，今年同期较上年同期大幅减少605.19%。

从新湖中宝的三季报来看，其部分现金流流向了拆迁款。报告显示，报告期初时新湖中宝的预付款项为2.15亿元，但报告期末达到了3.86亿元，变动幅度达79.36% 。对此，新湖中宝方面解释，这“主要系公司预付拆迁款所致。”

利润方面，今年1-9月归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约9.56亿元，较去年同期25.4亿元，大幅减少62.37%。