物管行业上市公司并购第一例!碧桂园服务48.5亿接手蓝光嘉宝64.6%股份
原创
2021-02-25 22:30 星期四
财联社记者 陈业

财联社(广州,记者 陈业)讯,物管行业首现同业上市公司并购案例。

2月25日晚,蓝光发展(600466.SH)公告宣布,全资子公司蓝光和骏拟将其持有的蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.62%的股份,转让给碧桂园(02007.HK)下属全资子公司碧桂园物业香港。

根据公告,碧桂园物业香港拟以现金方式收购,对应交易总代价暂估值为人民币48.465亿元,对应蓝光嘉宝服务每股约人民币42.11元。

对于此次交易,蓝光发展于公告中称,“该笔交易有利于增加公司现金流,促进公司核心业务的经营和拓展。本次股权转让完成后,目标公司将不再纳入上市公司合并报表范围。”

为什么要卖?

按此次碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务,对应蓝光嘉宝服务每股人民币42.11元计算,该收购价较蓝光嘉宝服务停牌前股价38.95港元/股,溢价率约30%。

中物研协总经理杨熙认为,“该溢价率还算合理,若交易成功,碧桂园服务将率先开启同业上市公司控股并购整合先河。”

据悉,蓝光嘉宝服务于2019年10月登陆香港联交所,蓝光发展也由此完成了A+H双资本平台的搭建。

上市后,蓝光嘉宝服务开启了快速扩张模式。2020年,其定下了通过收并购获取在管物业规模不低于4200万平方米的增长目标。据媒体不完全统计,仅去年前11个月,蓝光嘉宝服务就陆续斩获17个物企标的,合计收获在管建筑面积约3272万平方米,花费资金约7.59亿元,成为2020年收并购项目最多的物企之一。

对于蓝光嘉宝服务此时选择出售,杨熙表示,从交易动机看,预计该公司大股东蓝光发展遇到较大压力。当前蓝光发展有较为明显的负债问题,“三道红线”及相关金融政策收紧之下,2020年整体销售速度也在放缓。蓝光发展曾在2020年10月将旗下迪康药业100%股份作价9亿元转让。

汇生国际融资有限公司CEO黄立冲也认为,“蓝光发展近期债务压力较大,不排除寻求卖掉物业平台,回笼资金的可能。”

记者依据wind数据统计得出,蓝光发展于今年3月、4月、7月、8月、9月共有7笔债券到期,债券余额约47亿元,另于明后年有10笔债务陆续到期。

另据蓝光发展公布的2020年业绩快报公告,2020年其全年营业收入455.91亿元,同比增长16.32%;实现归属于上市公司股东的净利润35.09亿元,同比增长1.46%。截至2020年末,该公司净负债率为92.93%,剔除预收款后的资产负债率为73.65%。

碧桂园服务市值有望增厚

出售旗下物业平台对于蓝光发展而言或是“断臂之举”,但于碧桂园而言,有望进一步壮大其市值。

对于此次碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务的股权,招银国际证券一位分析师指出,蓝光嘉宝服务在西南地区的管理面积占管理总面积的 60%,能填补碧桂园服务地域布局的空白。

招银国际证券在其研究报告中指出,截至2020年上半年,蓝光嘉宝在管及合约面积分别为8990万平方米及1.41亿平方米。此次收购会使碧桂园服务2021年合约面积提升至13亿平方米,进一步巩固碧桂园服务在市场上的领先地位。

“更重要的是,碧桂园服务在西南地区渗透率较低,仅占管理总面积的3%,因此收购蓝光嘉宝服务将有助于扩大覆盖范围。由于蓝光嘉宝先前通过收并购进行了大规模扩张,有机会通过整合达到经营效率提升。”上述分析师表示。

数据显示,目前碧桂园服务在全国350个城市拥有2405个物业项目,合同管理面积7.46亿平方米;截至2020年6月30日,蓝光嘉宝服务在管建筑面积为8990万平方米,实现营收约11.66亿元,毛利约4.08亿元。

截至2021年2月25日,碧桂园服务市值约1972亿港元,处于物业板块领军地位,恒大物业市值约1786亿港元。

不过,杨熙认为,当前物业股的氛围被拥抱头部企业的投资氛围笼罩。行业的并购整合集中度提高,依然是大势所趋。物业资本市场发展上,将不乏更多凶猛案例,头部企业发展速度还会加快。

就碧桂园服务此次收购蓝光嘉宝,杨熙指出虽然可以增厚市值,但是由于并购股权已经超过30%,按照监管规定,意味着碧桂园服务需要向股东发起全面要约收购,这将需要更长的监管、审批及交易流程。由于两家都是物业企业,还将面临同业竞争问题。

“为避免同业竞争,解决思路之一是只保留一个上市主体,碧桂园服务如果完全整合蓝光嘉宝服务,优点是能将业务协同效应发挥到最大,遗憾的是蓝光嘉宝服务可能会退市;同时保留两个上市主体的方案,则需要对两家公司的业务开展做明确区隔。”杨熙如是说。

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