合作伙伴临时爽约 宋都股份“割肉”5000万退掉杭州宅地
原创
2021-07-22 08:16 星期四
财联社记者 王海春

财联社(上海,记者 王海春)讯,宁愿舍弃5000万元保证金,宋都股份(600077.SH)也要退掉两个月前在杭州拿的宅地。

宋都股份日前披露,经过与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后,公司日前收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书,公司子公司杭州绍辉此前获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消,杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

“本次放弃竞得的土地使用权,是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展做出的谨慎决策,公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申诉的权力。”宋都股份方面称。

一位知情人士告诉财联社记者,宋都股份原本约定与另一家房企联合开发,但拿地后合作方临时爽约不愿再开发该项目,导致宋都股份退地。

多位房产机构分析师则认为,地块楼面单价较高、项目难以在短时间内获得足够利润,应是合作方爽约及宋都股份退地的主因之一。

退地传闻坐实

据悉,上述提及的【2021】8号地块是宋都股份于今年五月拿下的杭州运河新城GS1001-17地块,拿地价格为17.83亿元。

该地块为住宅用地,出让面积3.4万平方米,自持比例不少于21%。据房产机构数据,该地块成交楼面价约20962元/平方米,溢价率达29.9%。

宋都股份曾在相关购地公告中称,竞拍是公司管理层在当前房地产市场状况下充分考虑了风险因素的基础上进行投资决策的。“但由于房地产行业受宏观调控影响较大且具有周期性波动,因此上述项目存在不能达到预期收益的风险。”

事实上,在宋都股份公布退地之前,七月初,杭州市场已传出宋都要退地的消息。彼时,市场消息指,在杭州首次集中供地过去两个月后,不少项目已公示了工程方案,但宋都股份所获运河新城GS1001-17地块仍未支付首期土地款。

对于为何退地这一问题,接近宋都股份的相关人士对财联社记者表示,“综合考虑下来,还是有一定风险。”

上述知情人士则透露,宋都股份原本约定与另一家房企联合开发,但到缴纳土地出让金的时候,对方不愿意再开发了。如果宋都股份单独开发,压力比较大。

“一是投入资金比较大,完全由自己来开发面临很多不确定风险。再者,在相关部门对新房预售价严格限制背景下,利润有限。”该知情人士补充道。

利润空间低或为“割肉”主因

记者在采访中了解到,宋都股份所退地块,目前周边二手房价格在3.1万元-3.7万元/平方米左右。

一家浙江房产机构高层分析,总价不低、土地单价又较高,可能是合作方爽约的一个重要原因,“因为如果有足够多的利润可赚,还可以找其它合作伙伴。”

其进一步表示,约20962元/平方米的楼面价在其所在片区并不低。虽然从周边二手房价格来看,仍有一定的利润空间,但相关部门对新房价格的管控比较严,按目前杭州的市场行情,预售价恐怕未必会批到这个水平。

“如果预售价只能批到3万元/平方米左右,各种成本算下来,房企花了很大精力去开发,未必能赚到钱。”上述房产机构高层说。

上海一家房产机构分析师告诉记者,楼面价过高的项目如果想快速回笼资金、走快周转的路子,可能存在投入了很多资源进去,却没有什么利润的可能。

“像杭州这样限价比较严的城市,楼面单价过高,项目甚至可能面临亏损的境地。如果房企想用时间换空间,等待预售批准价有所上调后再上市,意味着开发周期无形中会拉长。”上述分析师表示。

“对房企来说,用时间换空间要承担相当大的机会成本,项目无法快速获得现金回笼,对资金链将形成不小的压力。在当前市场环境下,企业对现金流的安全性要求相当高。”该分析师补充道。

一家杭州研究机构分析师也表示,如果没有较充足的把握,用超过自己综合实力范围的资金快速扩张,风险是比较大的。对中小企业来说,尤其不能拿错项目,如果拿一个楼板单价过高的项目,可能会使企业受到很大的拖累。如果地块总价也比较高,更需要倍加小心。

近期在土地市场激进扩张

除合作伙伴临时爽约、或面临预售证价格“卡脖子”,以及地块本身楼面单价较高等原因,市场人士认为,宋都股份此次退地或与其今年在土地市场扩张较为激进,资金面临较大压力有一定关系。

在今年五月杭州首批集中供地活动中,宋都股份一口气拿了中心城区单元01-ZX-01-140地块、天目医药港ZX11-G-15地块、富春湾新城6号地块、富春77-2号地块等五宗地块,总土地款高达45.84亿元。对于宋都股份来说,45.84亿元的土地款并非一个小数目。

此次退还的运河新城GS1001-17地块,正是宋都股份上述土地竞拍活动中竞得的。据宋都股份披露,该地块损失的5000万元保证金,占其最近一期经审计净利润(35238.88万元)的14.19%。

“对于大房企而言,也许几千万元未必是一个大数目,不过对于一家去年销售额只有100多亿元的小型房企来说,5000万元保证金足以对企业业绩造成不利影响。”前述上海房产机构分析师表示。

据宋都股份披露的2021年一季度财报显示,至今年3月31日,公司货币资金79.79亿元,流动负债合计317.7亿元,一年内到期的非流动负债约19.18亿元。

上述上海房产机构分析师认为,“按一季报的数据,宋都股份的现金流可以较好覆盖到期负债,流动性是比较充裕的。但五月拿的几块地金额较高,这些土地款如果都要用现金方式支出,现金流可能会比较紧张。退掉其中一块地,能省去近18亿的土地款支出,压力能减小不少。”

前述杭州房产研究机构分析师也表示,“他们应该是意识到了潜在风险。短期看,舍弃5000万元保证金可能会对业绩造成不利影响。长期看,如果这个项目无法在预期时间内收回成本,甚至是亏损的,整个企业都可能会受到拖累。”

另外,从宋都股份今年一季报情况来看,其一季度实现营业总收入虽然同比增长了14.6%,但营业总收入仅为9.7亿元;同时,一季度未经审计的归母净利润为3684.8万元,同比下降42.3%。

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