中梁控股上半年回款率超85%,严控现金流,主动降杠杆
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2021-08-27 09:43 星期五

在“房住不炒”总基调下,货币政策依然偏紧。面对多变的市场,中梁控股管理层预期,下半年的房地产市场仍然充满挑战,中梁控股将坚持既定的战略。

在8月25日的业绩会上,中梁控股董事长、执行董事杨剑表示,行业发展危中有机,未来国家政策预计会倾向几大都市圈区域,这些位于都市圈的潜力城市将出现结构性机会。而中梁控股将坚持全国化布局,拓展多元化拿地,在分散风险的同时,有效避开土地市场竞争激烈的城市,保持利润、平衡发展。

“我们会持续优化组织结构,提升公司经营效能、深入提升产品力,积极履行企业社会责任,并践行绿色可持续发展。我们相信,中梁控股有信心和勇气迎接未来房地产市场的机遇与挑战,继续保持务实、稳健的发展策略,继续稳居行业前20强。”杨剑说。

商票规模降至4亿,净负债率降至56.1%

中梁控股2021年中期业绩显示,公司(连同其合营联营公司)今年上半年实现合同销售950亿元,按年增长40%,已完成2021年销售目标1800亿元的53%。

这已经是中梁控股连续四年,合约销售规模超千亿元。

截至今年6月30日止六个月,中梁控股已确认收入与净利润总额分别为329.06亿元及25.81亿元,分别按年增长38.5%与16.8%。期内,公司拥有人应占核心净利润为14.97亿元,按年增长14.5%。

期内,中梁控股合约销售面积750万平方米,同比增加39%;上半年公司合约销售均价维持平稳,约1.26万元/平方米,相比2020年略有提升;首次开盘去化率超过70%,回款率超过85%。

中梁控股管理层在8月25日的业绩会上介绍,今年上半年,中梁控股二线及三线城市合约销售额占比达到 90%。“上半年销售业绩的分布比例中,二线城市和长三角区域三四线占比较高,公司在这些城市的运营持续稳健。”

在发展思路上,中梁控股一直坚持全国布局、深耕城市圈,上半年的销售来自140多个城市的300余个项目。从业绩集中度来看,超过20个城市的销售排名位于行业前十,TOP20城市的销售金额占到全公司合约销售总额的50%。从城市贡献度来看,长三角和分布于经济基础较好的中西部区域,销售额占比分别为58%、22%。

在“三条红线”、房地产贷款集中管理政策下,今年房企相关融资普遍偏紧。财务安全,成为今年各方关注的持续热点问题。

对于公司目前商票规模的问题,中梁控股管理层在业绩会上表示,公司目前的商票规模较少,去年年底约6亿元;至今年6月30日,已降为4亿元,全部依时偿还。

“我们会积极响应政府对房地产的调控政策,严守纪律积极控制杠杆。”中梁控股方面表示。

据贝壳研究院统计,依照“三线四档”融资新规,中梁控股剔除预收款后的资产负债率为79.3%,净负债率为56.1%,现金短债比为1.2。由此,中梁控股2021年中期指标一项超阈值,保持“黄档”行列。

中梁控股的几项财务指标,今年上半年实现了不同程度的优化。据中梁控股2021年半年报,今年上半年公司净负债率降至56.1%,加权平均融资成本降至8.3%,进一步降低了杠杆;债务规模稳定,结构优化,总有息负债约546亿元,较2020 年年底减少1%,非银行贷款比例进一步下降至25%。

谨慎投资

新增土储方面,今年上半年,中梁控股对土地市场采取谨慎的态度。

“我们要在取得充足的可售货源与财务纪律中保持平衡,避开土地价格竞争激烈的城市,在众多的二、三线城市有效分散投资。我们将年度土地投资金额占合同销售金额的比例,控制在40%以内,从达到在期内实现营运现金流入为正的目的。”中梁控股方面表示。

今年上半年,中梁控股连同合营联营公司共获取了67个土地项目,总建筑面积约为790万平方米;期内,公司土地投资总额约408亿元。按土地投资金额计算,位列靠前的省份分别为:浙江、江苏、安徽及山东。

“期内,我们还战略性新进入了长春、厦门及西宁。”中梁控股方面表示。

今年上半年,中梁控股全口径拿地金额408亿元,按土地、货值比2.5的比例估算,新增货值约1020亿,获地平均溢价率25%。在上半年买地投资中,非集中供地获取占比81%,避开了红海竞争,确保合理利润。

在上半年买地投资中,来自集中供地政策的二线城市占到土地投资总额约19%,其他二线城市占比15%。其余的土地投资中,三线城市占比55%,四线城市占比约11%。长三角占到上半年土地投资总额的51%;其次为中西部,占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;珠三角占比9%。

至今年6月30日,中梁控股连同其合营联营公司的总土地储备约6580万平方米,覆盖全国五大经济区,为未来销售增长确保充足的可售货值供应。

在拿地策略上,中梁控股坚持谨慎灵活策略,同时兼顾“三条红线”。今年上半年中梁控股土地投资金额占销售金额的比例低于40%,运营现金流为正值,经营稳健。

国际评级方面,穆迪及惠誉今年将中梁控股的评级展望由“稳定”调至“正面”。中梁控股方面表示,“三条红线”比率持续改善,维持黄档,公司也做好持续降杠杆的准备。

中梁控股管理层在业绩会上表示,公司将精准控制投资节奏,投资拿地没有完全铆定到竞争较为激烈的上半年,留有部分资金到下半年窗口期。

“通过积极推进获地方式多元化,下半年我们将持续打开多元获地渠道,如产城、商业、并购等,以此分散集中供地带来的竞争压力。再者,我们会全面提升与行业头部房企、地方龙头企业的合作,通过强强联合、取长补短,实现优势互补。”中梁控股管理层说。

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