从董事会主席郁亮主动致歉开始，万科2021年度业绩会氛围与往年相比就稍显不同。

2021年报，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元。而就是这样一份成绩却让郁亮在面对媒体及投资人时稍显忐忑。

郁亮透露，“从3月30日晚开始就稍显忐忑，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样，我完全能够理解股东的各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。”

不过，从随后万科2021年度业绩会上释放的信息来看，公司管理层早已开始反思，并对2022年发展有了新的规划与期盼。

郁亮称，万科今年的工作任务有八个字：止跌企稳、稳中提升。“这八个字里面有两个稳字，稳是我们止跌成功的标志，稳也是我们回升的基础。我们有信心在营收及净利指标上，完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。”

从反思开始，对症下药

2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。但万科也面临上市31年以来第三次净利下滑。

郁亮直言，在万科38年的发展史上，公司发展并不总是一帆风顺的，中间出现过三次净利润的下降，分别是1995年、2008年和2021年，每次下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板，而这些短板在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式来给公司敲响警钟，始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、迅速行动。

“1995年和2008年的净利润下降，都伴随着之后我们的回升和增长。我也希望2021年的利润下降，也能换来今年开始的增长。期待明年跟各位投资者交出一份合格的答卷。”郁亮说。

对于下降原因，郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因，并提出解决方案，同时他也明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

在业绩会上，郁亮再次表示，还有必要做进一步的反思和检讨。

郁亮指出，首先要反思的是管理方式，“万科过去一直是采用充分授权、分布式的管理方式，这种管理模式在市场非常好的时候，能够贴近市场，能快速反应，抓住机会。但是随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，这种充分授权的模式就产生了一些挑战。”

郁亮认为，万科以往管理方式，导致公司存在离散度大的问题。“一个是在项目操盘能力的分化上，其实万科还是有不少好项目的，但这些项目没有能从单个项目的优点大规模复制推广，从而成为整个集团的优势。”

同时，离散度大的问题导致了万科少数项目出现了投资失误。“我们按照原先分布式授权的模式，我们的额度采用的是切大饼的模式，把额度分到了区域。这种在市场好的时候，同样能够抓住市场机会，我们更灵活应对市场机会。在市场出现变化的时候，它的弱点会表现出来。”郁亮称。

除管理模式外，郁亮续称，多赛道同时探索，也让万科付出的成本比想象中更大，对过往的业绩也产生了影响。

用实际行动保障股东利益

虽然郁亮认为有必要反思，但是发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益。

据悉，2021年万科将分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

业绩会上，万科董秘朱旭表示，今年万科董事会的确是把分红比例特别提高到50%，之前一直是35%，而主要考虑也是因为今年公司的权益净利润下降了45%，公司为了能够使得股东的分红比例下降有所缓解，所以董事会也是特别提高了分红比例。

“如果这次分红政策能得到股东大会同意，我们的分红可以达到112.7亿元，每股分红0.97元，按照昨天的收盘价股息率是可以达到5%的。其实我们上市以来一直坚持稳定的分红比例，上市以来的分红比例是33%，累计分红是947亿元，也是历年股权融资的2.86倍，未来公司会把股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样也有利于长期投资者规划现金流回报。”朱旭称。

值得一提的是，就在3月30日晚，万科还发布了回购公告，拟回购股票种类为人民币普通股（A股），回购金额不超过25亿元，不低于20亿元，回购价格不超过人民币18.27元/股。

业绩会上，针对回购价格的问题，朱旭称，这次的回购万科已经策划了很久，在去年的时候万科就考虑过要回购，今年3月份的时候万科在短短的9个交易日之内股价从19.5元跌到14.4元，这是股价的非理性下跌。“当时公司就决定启动回购维护股价，但是3月份由于在年报的窗口期，根据联交所规定，我们在年报前30天是不能够做回购的，虽然我们跟联交所做了多次沟通，但依然没有获得批准。”

“于是我们就把回购预案跟随年报提交董事会审议，在回购预案里面约定股价是在董事会审议之日前30个交易日的均价，这也是避免股价非理性下跌而作出的决定。”朱旭补充道。

业绩第二增长曲线初步显现

于万科而言，之所以在净利润下滑情况下，依然提高分红比例，与万科对未来业务发展充满信心不无关系。

业绩会上，郁亮介绍称，万科今天是开发、经营、服务并重，这个变化是非常大的，我们并不是说我们觉得开发业务没有机会，而开发业务这边仍然是有机会，仍然是万科最主要的业务，但是仅仅有这块，没有经营服务类业务，那么支持万科未来更好质量发展这件事情是做不到的。

“因为开发业务是有天花板的，可能去年就是开发业务的天花板。既然有天花板，那么我们要在天花板到来之前做好布局。过去8年以来，我们这方面已经做了最多的布局，现在来看，当我们增量机会变少的时候，存量机会就越来越多，经营服务类的业务空间也非常大，这是我们看好的最重要的原因之一。”郁亮说。

郁亮透露，未来万科将以每个业务能不能独立上市为成功标志之一，“未来希望公司每个业务都能成为有出息的儿子。”

据了解，万科很早就意识到人口放缓的问题，住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比约近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。

万科方面认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。