存“爆仓”压力 深圳56个二手楼盘超八成扛不住价格再跌10%
原创
2022-11-17 19:05 星期四
财联社记者 陈业

财联社11月17日讯(记者 陈业)随着深圳二手房成交价持续下行,业主持有压力开始加大。

日前,深圳中原研究中心公布了一份二手房价格压力测试报告,其选取全市56个关注度较高的楼盘作为样本,其中47个为各区成交最活跃的楼盘。

以2017年至今为样本时间周期,该研究中心通过收集2022年样本楼盘最新成交价格,对2017-2021年深圳购房者平均持有成本进行测算,以此计算两个数据的差异率,该差异率为二手房价格压力值。如压力值为负数,则代表超出2017年以后购房者的购房成本,即出现“爆仓”。

测试结果显示,上述56个样本楼盘平均价格压力值为0.5%,价格压力值为正的有32个,占比57.1%,代表这些楼盘目前成交均价依然高于持有成本,但其中压力值在0-10%之间的有24个,可承受的下降空间已不大。

“一旦56个楼盘平均价格再跌10%,即使不计算后续的贷款利息支出,超过八成的楼盘均价将低于持有成本。”深圳中原研究中心称。

二手房挂牌价格方面,据深圳中原研究中心统计,对比目前成交均价与挂牌价,所有楼盘挂牌价均高于成交均价,而挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。其中,挂牌价高于成交价10%-20%分布最多,共有25个楼盘,占比44.6%;挂牌价高于成交价20%-30%的有16个楼盘,占比28.6%。

从当前市场整体供需情况来看,深圳二手房价格仍存在回调压力。

深圳一位业内分析人士认为,当前深圳新房供应量增加,但去化速度较慢,在此形势下,开发商加大了折扣力度,入市新盘价格不断创出新低,这进一步减弱了二手房受欢迎程度。

受市场需求低迷影响,深圳二手挂牌量不断创新高,但访客量却仍处于低位。购房者可选择空间加大,成为二手房挂牌价回落的原因之一。

据悉,为备战“金九银十”,深圳开发商在此期间加大了推盘数量。今年9月,深圳新房市场迎来预售高峰,新房供应量达1.1万套。据乐有家研究中心统计数据,截至今年10月底,深圳新房市场去化周期升至12个月,为近一年新高。

中指研究院深圳分院研究主管骆红琴表示,“深圳市场在新房项目入市带动下,购房者面临更多选择,楼市成交将更加理性。”

二手房挂牌量方面,据深圳市房地产中介协会11月17日公布的数据,截至11月14日,深圳全市共有42049套有效在售二手房源,较上周增加948套。

挂牌量增加之际,深圳二手房成交量则持续在低位徘徊。

据深圳中原地产研究中心数据,深圳推出二手房参考价以来,当地二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象。该研究中心预计,深圳二手房市场未来一段时间仍将维持在低位。

值得一提的是,深圳市住建局于11月9日发布了六个人才项目的配售公告,共涉及住房4422套。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,人才房的上市一定程度增加了市场供应量,将起到稳定市场预期及价格的作用。

“人才房存在多方面优势,一是价格低廉,仅为同片区新房项目售价60%左右,部分房源销售单价仅2万多元。此外,人才房供应规模较大,目前深圳13个人才房项目稳步推进,建成后将提供25538套房。”李宇嘉称。

李宇嘉指出,除人才住房、安居房外,近两年深圳集中供地还将供应大量限价的普通商品住房、保租房。“这意味着,目前深圳已经建立起了价格可控的住房体系。”

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